陳曉偉

春節(jié)后，經(jīng)歷了持續(xù)寒冬的中國樓市出現(xiàn)了成交大幅反彈的現(xiàn)象，這種被業(yè)界稱為“小陽春”的行情，到底是曇花一現(xiàn)，還是持續(xù)“艷陽天”?

中國房地產(chǎn)市場在盤整、低迷的狀態(tài)中沉浸一年有余，卻在今年年初神奇爆發(fā)，走出一段洋洋灑灑的“小陽春”行情。部分城市一度重現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)需求群體再度陷入彷徨。一方面是人們對中國經(jīng)濟(jì)走出低谷的期盼，另一方面剛性需求群體卻深恐房地產(chǎn)再現(xiàn)往日瘋狂?！靶￡柎骸毙星榈降讜粫永m(xù)?中國房地產(chǎn)市場又將如何發(fā)展?本刊記者采訪業(yè)內(nèi)專家、學(xué)者、企業(yè)人士以及買房一族，透過他們的思考與行為，求解“小陽春”的后續(xù)命運(yùn)。

買房者小豬的疑惑

小豬，劉小姐的網(wǎng)絡(luò)ID。這位CBD商圈內(nèi)某高檔寫字樓的高級文員，有著飄逸的外表，像一個(gè)驕傲的公主，在MsN的簽名中，她取名叫“小豬壞脾氣”。不過，這段時(shí)間，小豬被買房這檔子事兒折騰得毫無脾氣?！安皇墙鹑谖C(jī)了嗎?為什么還買不到房子?”小豬訴苦不迭。原來，婚期將至的小豬，婚房的選擇迫在眉睫，這一段時(shí)間，她走過了幾十個(gè)樓盤去踩盤，但是很無奈，她根本“搶”不到房子。

小豬火急火燎地說：“我要買房子了，開發(fā)商說在5月份開盤，可是又變卦了。”

小豬為選婚房，幾乎踏遍了北京城大大小小的樓盤，最后決定在管莊附近的某樓盤選一套房子。小豬計(jì)劃的房子面積在80平方米左右，房價(jià)在每平米yy元左右。因?yàn)槟信笥延泄e金，算下來，每個(gè)月月供2300元，小豬認(rèn)為兩個(gè)人供起來會很輕松。再加上兩人買房的事兒，雙方老人都持支持態(tài)度：男方父母出首付，女方父母出嫁妝。

但是，這些天來，仿佛兩年前房價(jià)瘋漲的情境又要重現(xiàn)?！艾F(xiàn)在很多樓盤的確都在漲價(jià)!”小豬感到疑惑不已，“大家都在說房價(jià)會跌，怎么就漲起來了呢?”眼下的房價(jià)，雖然漲幅不大，但著實(shí)讓小豬心里沒底，開發(fā)商這邊原定的開盤日期又推遲，很可能為了提價(jià)吧。但小豬判斷，這個(gè)樓盤即便漲價(jià)，幅度也不會超過500元，因?yàn)槲恢眠€是偏僻了些，這讓小豬稍稍心安。

小豬是實(shí)質(zhì)上的剛性需求。她說，“我現(xiàn)在真的需要房子，才不得不在這個(gè)節(jié)骨眼兒買房，所以，只要房子合適了我就會買”。但令小豬鬧心的是，好多樓盤只要一開盤就會在一個(gè)禮拜之內(nèi)銷售一光。小豬說，“銷售都不理客戶了，都說沒房子，天天在簽約?！?/p>

“你知道遠(yuǎn)洋沁山水不?去年12月的時(shí)候是11000元，現(xiàn)在是13500元，而且還瘋搶呢，我都搶不上。”小豬所在的公司旁邊有一個(gè)海南樓盤的銷售處，銷售情況特別好，但是沒有出現(xiàn)瘋搶的現(xiàn)象，北京太特別啦。

說到“瘋搶”，這個(gè)詞匯在地產(chǎn)的字典里已經(jīng)消失了一兩年了吧。但現(xiàn)在好像又回來了。有一個(gè)樓盤開盤時(shí)，價(jià)格比去年最高時(shí)降了近5000元，只有100套房源，小豬早早地就趕去搶號，趕到售樓部，已經(jīng)是人山人海了。小豬說，我哪搶得過人家，他們都提前幾天去排隊(duì)等號了，你說這不是“搶”嗎?

多次搶房的經(jīng)歷，讓小豬學(xué)到了很多排隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)，小豬不怕排隊(duì)，她就怕漲價(jià)。小豬最想弄明白的問題是，房價(jià)還會像前年那樣瘋長嗎?房價(jià)還會不會跌下來?

售樓員阿麗的“鐵證”

世界就是這樣的奇妙，一切都被編織在一個(gè)彼此關(guān)聯(lián)的網(wǎng)內(nèi)。

就在小豬曾經(jīng)踩過的一個(gè)樓盤中，阿麗每天都在售樓部忙碌著，沙盤上的每--一個(gè)細(xì)節(jié)、每一條道路、甚至哪里有一棵樹、一盞路燈她都能記得清清楚楚。阿麗是個(gè)敬業(yè)的樓盤銷售人員，每一件事情都力求做到完美。所以，在北京房價(jià)漲勢如潮的這些年，她每月都拿著不菲的收入，過著隨心所欲的生活。

阿麗說，從去年5月份以來，也許是北京天氣過于炎熱的緣故吧，她所在的售樓處門可羅雀，偶然進(jìn)來三兩個(gè)看房的客人，都會令她喜出望外。所以，帶著客人去看房、看小區(qū)配套、看小區(qū)園林，給客人端茶送水遞資料等等，阿麗都樂此不疲，希望能打動看房者，換來一單兩單的成交。做售樓員，底薪不高，主要靠著1.8‰的提成維持收入來源。然而，房子成交的數(shù)量卻在持續(xù)減少，以致于一段時(shí)間，每個(gè)月銷售量都是零。去年的那個(gè)冬天，阿麗覺得出奇的冷，除了底薪以外，已經(jīng)好幾個(gè)月沒有拿到提成，逛商場也從她的閑暇時(shí)光中被剔除掉，更不消說昔日鐘愛的“香奈兒”、“蘭蔻”了。幾個(gè)辭職走掉的同事，一直沒有找到合適的工作，在家呆著吃老本兒。這令阿麗很恐懼，每天守著空蕩蕩的售樓處、對著沙盤與模型、對著其他幾個(gè)小姑娘，發(fā)呆。

雖然從去年年中開始，北京的一些樓盤就開始打折銷售，或者送物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)、送車等優(yōu)惠措施層出不窮，但阿麗覺得自己的提成還是上不來。

而今年春節(jié)后，北京樓市好像被壓力沖爆的水管，猛然爆發(fā)了。阿麗銷售的樓盤項(xiàng)目也一下子涌進(jìn)來許許多多的買房人，售樓部火爆起來。那次是由于公司拿出100套房源，打出11000元／平方米的價(jià)格，而去年剛開盤時(shí)，這里的房子底價(jià)在16000元／平方米。當(dāng)天，排隊(duì)買房的有幾百人，小豬就擠在其中。開盤的當(dāng)天，100套房源瞬間就被搶一空，小豬失望而歸。

阿麗感覺自己的好日子又要來了。

同期的北京市場上，伴著沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“小陽春”行情，很多樓盤悄然提價(jià)，阿麗的公司也不例外。阿麗能理解公司追逐利潤的行動，但無法忍受樓盤銷售再度陷入冰點(diǎn)的困境。

結(jié)果阿麗公司的樓盤后來把價(jià)格提高到14000元／平方米后，一個(gè)月下來，也難以銷售幾套房子。她仿佛又跌到了去年那個(gè)寒冷的冬天。阿麗對這種做法很不屑，她引用《曹劌論戰(zhàn)》中的一句話：肉食者鄙，未能遠(yuǎn)謀。

阿麗認(rèn)為，她每天經(jīng)歷的就是鐵證：房地產(chǎn)所有的問題都集中在房價(jià)上面，房價(jià)高了，就沒人買房；房價(jià)降下來，就能賣掉房子。這道理很簡單，但很多人卻不懂?，F(xiàn)在，阿麗越來越懷疑，前段火爆的場面會離她越來越遠(yuǎn)，“小陽春”真的不能持續(xù)下去了嗎?

權(quán)威數(shù)字的迷局

國家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.1％；環(huán)比上漲0.4％。這些城市新建住房銷售價(jià)格同比下降1.7％，環(huán)比上漲0.3％。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.76，比去年同期回落9.31點(diǎn)，比3月份提高0.02點(diǎn)。

從數(shù)據(jù)中可以看出，4月份，在全國房地產(chǎn)市場具有廣泛代表性的70個(gè)大中城市，房價(jià)在下降，但比3月份的價(jià)格，有小幅的上漲，景氣指數(shù)也有止跌的趨勢。

北京樓市完全沐浴在“小陽春”的陽光下。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，北京一季度商品房銷售同比增長了81.1％。據(jù)悉，保利百合花園、星河灣、中信城都宣傳在一季度獲得了超過1億元的銷售回款。

上海樓市方面，根據(jù)“易居中國”系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，上海商品住宅成交達(dá)153.8萬平方米，比去年同期高出50％，與2007年樓市旺盛時(shí)期的水平相

廣州樓市在今年3月份成交量集中釋放，當(dāng)月銷售房源11331套，4月份雖然逐步過渡到相對穩(wěn)定期，成交房源也超過萬套，并且比去年同期放大近4倍。

深圳市國土房產(chǎn)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳市新建商品房總成交面積169.04萬平方米，同比增長225％。

沿海城市像?？凇⑷齺?、青島等地區(qū)的房地產(chǎn)市場同期也走出一撥精彩紛呈的“小陽春”行情。

年后突出其來的“井噴”現(xiàn)象，出乎人們的意料。去年年底，很多業(yè)內(nèi)觀察人士判斷，中國樓市最早2009年年底或者2010年上半年，才會伴隨著中國經(jīng)濟(jì)走出低谷而出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。目前出現(xiàn)的“小陽春”行情，讓整個(gè)房地產(chǎn)形勢開始復(fù)蘇的判斷風(fēng)聲水起。

對于整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢的復(fù)蘇，也有人不斷引用官方發(fā)布的數(shù)據(jù)加以證叫。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度工業(yè)生產(chǎn)開始好轉(zhuǎn)，3月份規(guī)模以上工業(yè)增加值比1～2月同比增幅高出4.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到8.3％。其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，比如制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)、信貸數(shù)據(jù)也非常高，反映出經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張趨勢。

在數(shù)據(jù)大戰(zhàn)中，最耐人尋味的是發(fā)電量的相關(guān)數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)關(guān)系到中國工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)能的判斷。專業(yè)人士認(rèn)為，發(fā)電量是判斷經(jīng)濟(jì)回暖與否的重要參照。據(jù)國家電網(wǎng)公司調(diào)度中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國發(fā)電量2747.63億千瓦時(shí)，同比下降3.55％。此前，工業(yè)和信息化部于4月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1～3月份，全國全社會用電量7809.90億千瓦時(shí)，同比下降4.02％，其中3月當(dāng)月用電量2833.89億千瓦時(shí)，同比下降2.01％。

一般說來，發(fā)電廠的發(fā)電最與用電量是平衡的，并且是按用電量決定發(fā)電量。所以，無論是發(fā)電量還是用電量，當(dāng)這個(gè)指標(biāo)明顯下降的時(shí)候，就意味著工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)能嚴(yán)重不足，經(jīng)濟(jì)處于下滑趨勢。

而房地產(chǎn)的同暖也必須是建立在經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇之上。經(jīng)濟(jì)回暖從數(shù)據(jù)上來看，卻顯得撲朔迷離，就像用電量與其他的增長數(shù)據(jù)難以匹配一樣，充滿了迷霧，無從釋惑。

伴隨著房地產(chǎn)市場的回暖，部分樓盤的高退房率引起人們的懷疑，一些權(quán)威媒體也開始對開發(fā)商為騙取貸款而導(dǎo)演“假按揭”現(xiàn)象進(jìn)行公開質(zhì)疑。

暖意之中，亂象背后，讓人不得不冷靜思考：“小陽春”行情，到底是曇花一現(xiàn)，還是持續(xù)“艷陽天”?