王超凡

許多人曾經(jīng)預(yù)測(cè)過(guò)、期盼過(guò)，2009年的房?jī)r(jià)能夠下跌。然而，今年的樓市不僅出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，而且真正上演了“七月流火”。

入夏以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量齊漲”，現(xiàn)在不僅北京、上海、深圳、廣州這些一線(xiàn)大城市房?jī)r(jià)大幅度反彈，一些二三線(xiàn)城市也出現(xiàn)了月兩位數(shù)字的環(huán)比增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，上半年很多城市的商品房銷(xiāo)售均價(jià)悄然回到了2007年的高位，部分城市的成交量還創(chuàng)了新高。

消費(fèi)者熱議買(mǎi)房，炒房團(tuán)卷土重來(lái)，“地王”頻頻再現(xiàn)。沒(méi)有預(yù)測(cè)，沒(méi)有征兆，就像車(chē)市創(chuàng)了新高，股市漲得咂舌，2009的中國(guó)樓市再次上火。

意外之火

經(jīng)歷了2007年的狂漲，2008年的低迷，面對(duì)2009年的樓市，年初幾乎所有的專(zhuān)家、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為：2009年樓市至少還有20％的降價(jià)空間，可能回到2007年年初水平，或者會(huì)比2007年初的價(jià)格再降1000－2000元／平方米，與2006年均價(jià)相當(dāng)。

那時(shí)候，消費(fèi)者普遍感覺(jué)，2009年房?jī)r(jià)會(huì)下降。因?yàn)椋S著一系列宏觀政策調(diào)控，開(kāi)發(fā)商的資金壓力加大，他們將不得不降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)自救。于是。買(mǎi)房人大多采取了持幣觀望的策略，相信2009年房?jī)r(jià)回調(diào)是必然的，都想等一等，等著抄底。

但2009年以來(lái)，先是“小陽(yáng)春”，而后又像脫韁的野馬狂飆，大部分消費(fèi)者的希望成了幻想。

5月份，金融危機(jī)的陰霾還未消散，寬松的貨幣政策，促使樓市開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)反彈。6月份，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新調(diào)查數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2％，環(huán)比上漲0.8％，實(shí)現(xiàn)了今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比首次雙雙上漲。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7％。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市住宅成交面積的同比增幅接近或超過(guò)100％，相當(dāng)于2007年上半年的水平。福州、寧波等二線(xiàn)城市住宅成交面積的同比增長(zhǎng)幅度在200％左右。

深圳、上海、北京等地的房?jī)r(jià)更是瘋狂發(fā)燒。3-6月份，深圳商品房住宅均價(jià)呈階梯式迅速攀升，10971元／平方米、12203元／平方米、12550元／平方米、14758元／平方米，房?jī)r(jià)不斷刷新紀(jì)錄。熱辣的6月，北京商品房住宅成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到13302元／平方米，比1月份上漲了2864元／平方米，漲幅達(dá)到27％；上海商品住宅成交均價(jià)高達(dá)15525元／平方米，環(huán)比上漲11.83％，創(chuàng)去年6月份以來(lái)的新高。

中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海說(shuō)，現(xiàn)在不僅是一手房熱賣(mài)，連二手房也很火爆，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度已經(jīng)超過(guò)了2007年，如果說(shuō)2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱(chēng)得上“兇猛”的話(huà)，那么2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是“瘋狂”。

出乎所有參與者的意料，2009年的中國(guó)樓市，就這樣火了。

政策點(diǎn)火

是經(jīng)濟(jì)危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了迅速?gòu)?fù)蘇的機(jī)會(huì)。正如阿友戲稱(chēng)，反危機(jī)背景下的政策，將樓市燒制成了“紅臉關(guān)公”。

進(jìn)入2009年，全球金融危機(jī)不僅沒(méi)有減緩的跡象，而且向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)演化成了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在這樣的背景下，為了走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾，為了實(shí)現(xiàn)保八的民生目標(biāo)，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列政策，核心為積極的財(cái)政政策與寬松的貨幣政策。由此，樓市找到了支撐點(diǎn)。

2008年9月，第一次調(diào)整貸款利率之前，5年以上個(gè)人住房按揭貸款利率為7.83％，而5年以上公積金貸款利率則為5.22％。經(jīng)過(guò)5次降息，5年以上個(gè)人住房按揭貸款利率目前為594％，5年以上公積金貸款利率為3.87％。

以1套總價(jià)為50萬(wàn)元的商品房為例，首付15萬(wàn)元貸款35萬(wàn)元，還款期限20年，執(zhí)行5次降息后的新利率，月供可減少39521元，降幅14％；如果存量房貸客戶(hù)能夠獲得7折的最優(yōu)利率，月供還款可下降740.06元，降幅26％。購(gòu)房成本降低了，自然會(huì)有較多的買(mǎi)房意愿產(chǎn)生。

隨著連續(xù)5次降息、7折按揭利息、二套房暗地松綁、減免流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)等措施的實(shí)施，政策的累積效應(yīng)大大降低了購(gòu)房的成本，也點(diǎn)起了2009上半年樓市的旺火。

二套房貸的松動(dòng)是房?jī)r(jià)飆漲的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容說(shuō)，由于各商業(yè)銀行沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行或放開(kāi)第二套住房的信貸政策限制，直接或間接地導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求及房?jī)r(jià)的快速飆升。

在易憲容看來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)換。的確，便利的融資工具，上漲的價(jià)格預(yù)期，會(huì)使投資需求變得無(wú)限大，但此時(shí)的購(gòu)房已經(jīng)不是滿(mǎn)足消費(fèi)那么簡(jiǎn)單。

金融危機(jī)以來(lái)，關(guān)于對(duì)二套房貸的限制更加成了擺設(shè)，各商業(yè)銀行可以有各種方式突破限制，幫助投資者享受各種信貸優(yōu)惠政策。

易憲容表示，二套房貸的政策限制非常重要，但迫于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，對(duì)商業(yè)銀行全面突破二套房貸政策的舉動(dòng)，監(jiān)管部門(mén)只好“睜一眼，閉一眼”。

來(lái)自央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前3月，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款新增量約1000億元，與去年同期基本持平。但在二季度之后開(kāi)始猛增，上半年新增量達(dá)4661.76億元，同比增幅超過(guò)150％。

火也政策，冷也政策。毋庸諱言，中國(guó)的樓市已經(jīng)打上了深刻的政策烙印。下半年的樓市走向，也將更多地取決于國(guó)家的政策導(dǎo)向。

市場(chǎng)躁火

在寬松的貨幣政策下，一季度樓市在“小陽(yáng)春”的路上跑得緊，各個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始暗動(dòng)漲價(jià)，5月份，開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到了強(qiáng)勁的買(mǎi)方需求。

購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，讓許多曾經(jīng)持幣待購(gòu)的購(gòu)房者開(kāi)始追漲，自此，房地產(chǎn)商開(kāi)始毫不客氣地直接提價(jià)。

房?jī)r(jià)飛漲，“地王”再生。近期，北京不斷產(chǎn)生動(dòng)輒幾十億元的“地王”，“地王”拍賣(mài)后，周邊房?jī)r(jià)更是應(yīng)聲上漲。主管部門(mén)加大供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商積極拍地，“地王”炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，樓市再次涌動(dòng)躁火。

世界銀行副行長(zhǎng)林毅夫說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多謊話(huà)。我們看到，此次房?jī)r(jià)飆漲的理由沒(méi)有改變。諸如，城市化帶來(lái)的住房需求、結(jié)婚帶來(lái)的住房需求，也就是所謂中國(guó)未來(lái)強(qiáng)大的剛性需求。

開(kāi)發(fā)商一直用剛性需求解釋房?jī)r(jià)上漲，但中國(guó)的剛性需求到底能支持房?jī)r(jià)走多遠(yuǎn)?專(zhuān)家說(shuō)，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的需求，很難說(shuō)是一個(gè)真實(shí)的需求。中國(guó)樓市從來(lái)不缺少需求。但高房?jī)r(jià)把真實(shí)需求逼出了市場(chǎng)，引發(fā)了過(guò)度的投機(jī)需求，衍生了大量的泡沫。

如果非要用剛性需求解釋上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的話(huà)，也許可以這樣說(shuō)，被壓抑一年多的剛性需求，在金融危機(jī)的背景下。在積極的財(cái)政政策與寬松的貨幣政策指引下，在各地保八的各種措施催化下，以令人無(wú)法預(yù)測(cè)的力度突然釋放，釀成了市場(chǎng)的燥火。

于是，一些“炒房團(tuán)”開(kāi)始再度活躍。還是那些聲名顯赫的溫州人，還是那些抱著現(xiàn)金的山西煤老板。他們到處購(gòu)置房產(chǎn)，每到一處必下大額訂單，令該區(qū)域

出現(xiàn)供求失衡的局面，誘導(dǎo)投資者、消費(fèi)者人市，并在很大程度上推高房?jī)r(jià)。這些投資客在炒高房?jī)r(jià)的同時(shí)，又提高了房?jī)r(jià)高漲的預(yù)期，形成一條火爆躁動(dòng)的利益鏈條。

錢(qián)多而生泡沫

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)走勢(shì)》報(bào)告用實(shí)證的方法分析了股票價(jià)格、貨幣流動(dòng)性、房?jī)r(jià)3者之間的相關(guān)性。分析結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣流動(dòng)性之間有較高的正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.8。根據(jù)此報(bào)告計(jì)算出，今年全國(guó)平均房?jī)r(jià)將達(dá)到3954元／平方米，同比上漲8％左右。

央行從2008年11月起，開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策，今年上半年累計(jì)新增信貸7.37萬(wàn)億元，銀行大量的資金流入樓市和股市。在天量的信貸支持下，樓市僅用數(shù)月的時(shí)間，就讓銀行完成了今年一年的信貸指標(biāo)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌表示：“現(xiàn)在銀行存款在下降，央行在快速釋放流動(dòng)性，加上對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，企業(yè)及財(cái)富階層都在為資金尋求出口，大量資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

有關(guān)報(bào)告分析指出，從樓市成交的資金來(lái)源看，不少交易資金來(lái)源復(fù)雜。但能夠影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的巨量資金，有的是一些企業(yè)從主業(yè)中抽出來(lái)的，有的是股市資金轉(zhuǎn)移來(lái)的，有的則直接是銀行貸款。

其他行業(yè)不景氣，投資沒(méi)有回報(bào)，大量信貸資金也在助推房?jī)r(jià)、股價(jià)，低廉的資金成本導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。顯然，購(gòu)房已經(jīng)不是為了解決居住這一原始而單純的目的，而是轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性泡沫之下的一種畸形投資行為。

真的需要買(mǎi)一套房嗎?

錢(qián)多砸出來(lái)的是泡沫，接下來(lái)的問(wèn)題是現(xiàn)在的樓市泡沫有多大?面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，真的需要買(mǎi)一套房嗎?

中國(guó)指數(shù)研究院的一組公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市中，房?jī)r(jià)收入比最高的為深圳，為15.1，上海是9.7，北京是14.9。在二線(xiàn)城市中廈門(mén)、杭州處于高位，分別為131和10.9。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，這些城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲目沙惺芊秶?，居民?gòu)房壓力明顯大干其他城市。

擁有一套房子的成本動(dòng)輒上百萬(wàn)，對(duì)高收入人群而言，房子自然不僅僅是居住場(chǎng)所，也是一種投資品。他們是有投資性需求的人，面對(duì)未來(lái)可能的通貨膨脹，而現(xiàn)金變?yōu)榉慨a(chǎn)會(huì)讓他們覺(jué)得更安全。市中心樓盤(pán)以及高端物業(yè)的保值能力強(qiáng)，成為投資者的首選標(biāo)的也無(wú)可厚非。

但對(duì)于許多普通人來(lái)講，高昂的房?jī)r(jià)帶來(lái)的是居住成本的增加，追逐飆漲的房?jī)r(jià)前要算好一生的財(cái)務(wù)賬，或許租房更合適呢。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部的研究報(bào)告顯示，今年一季度國(guó)內(nèi)房產(chǎn)租金回報(bào)率已降至4％，相對(duì)2001年一季度降低30％，處于歷史低位。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2004年至2008年，租金漲幅維持在2％上下，房?jī)r(jià)增幅卻高達(dá)6％到10％。顯然租金增長(zhǎng)緩慢，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，也許你用買(mǎi)房子的錢(qián)，一輩子租住也用不完。

有專(zhuān)家說(shuō)，要不要買(mǎi)房，關(guān)鍵還要看是否有長(zhǎng)期居住的需求。一個(gè)人若在同一城市居住超過(guò)3年，就有了居住的需求。如果他未來(lái)可能遷出這個(gè)城市。則沒(méi)有在本地的居住需求。當(dāng)然，有了需求，還得看是否有一定支付能力。上述條件都具備了，在什么時(shí)間和地點(diǎn)買(mǎi)房，就是需要認(rèn)真考慮的事情了。

面對(duì)樓市的火爆，實(shí)在買(mǎi)不起房子的人，恐怕是真正的“上火”；有錢(qián)但錯(cuò)過(guò)了買(mǎi)房時(shí)機(jī)的人，恐怕是“窩火”。但永遠(yuǎn)不用發(fā)愁買(mǎi)不上，沒(méi)買(mǎi)到房，你還可以買(mǎi)房地產(chǎn)股啊。

流火悶夏，樓市火爆，你的心理可千萬(wàn)別火。世間百態(tài)，草芥一生，還得慢慢的過(guò)。

樓市觀點(diǎn)集納

萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石：房?jī)r(jià)漲跌取決于國(guó)家政策

寬松的信貸環(huán)境是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力之一，后市房?jī)r(jià)走勢(shì)完全取決于國(guó)家政策。當(dāng)前這個(gè)房?jī)r(jià)是維持不住的。東南亞金融風(fēng)波后的香港、新加坡以及日本泡沫破滅后。連續(xù)10年的房地產(chǎn)慘況就是結(jié)論。

萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖：下半年房地產(chǎn)投資性需求將持續(xù)增加

房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有在去年下半年進(jìn)入冬天。國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)一直處于上升趨勢(shì)，只不過(guò)放緩了增長(zhǎng)速度。就像人們聽(tīng)到警報(bào)拉響放下碗筷，警報(bào)解除后又接著吃飯一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)上升很正常。央行近期收緊房貸政策，會(huì)有一個(gè)滯后效應(yīng)，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響。因?yàn)閷?duì)資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期以及對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心，今年下半年將會(huì)有不少資金進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)投資，投資性需求將增加。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步影響尚不明朗，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期投資仍須謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人牛刀：這一輪房?jī)r(jià)怎么漲上來(lái)就怎么跌下去

我們希望看到的回升是一個(gè)穩(wěn)定的、緩慢的回升，而不是一種突然間的一個(gè)變化。房?jī)r(jià)既然暴漲了，就一定會(huì)暴跌，無(wú)人能阻止。這一輪房?jī)r(jià)的上漲，許多不知情的民眾認(rèn)為人民幣會(huì)大幅縮水，紛紛拿出積蓄買(mǎi)房避險(xiǎn)，卻不知道，實(shí)際上是無(wú)險(xiǎn)可避。

顧海波：2009年是買(mǎi)房的危險(xiǎn)期!

2009年不是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)!換句話(huà)說(shuō)，是買(mǎi)房的危險(xiǎn)期!觀望仍是首選，現(xiàn)金為王!

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：房?jī)r(jià)“高燒”或令樓市再進(jìn)調(diào)整期

當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲速度已經(jīng)超過(guò)很多人的預(yù)期，房?jī)r(jià)持續(xù)“高燒”將不利于樓市健康發(fā)展。如果開(kāi)發(fā)商因?yàn)榇尕泬毫τ兴徑舛筒粩嗝つ刻醿r(jià)，樓市可能會(huì)陷入新的觀望，進(jìn)而再次進(jìn)入調(diào)整期，屆時(shí)周期可能會(huì)更長(zhǎng)。

瘋狂的房子

半個(gè)月前，我還打算裝修房子。結(jié)果，這半個(gè)月里，杭州房?jī)r(jià)像坐了直升機(jī)一樣往土躥，以致家里決定，不裝修了，賣(mài)了它!就這么開(kāi)膛破肚地賣(mài)了?答案是肯定的。

于是那個(gè)下午，去家門(mén)口的中介掛了個(gè)牌。我這房子在新區(qū)，一沒(méi)規(guī)劃，二少配套，就在半年前。掛8500元一平方米都沒(méi)人要，這也是我一度打算自住的原因。結(jié)果，中介建議我不妨掛一萬(wàn)元一平米，我覺(jué)得這數(shù)字真有點(diǎn)天方夜譚。沒(méi)想到，一小時(shí)后就有人要來(lái)看房。看完房，買(mǎi)家說(shuō)考慮一下，我也沒(méi)多想，就坐公交車(chē)從郊區(qū)往城里來(lái)了。

公交車(chē)坐到一半，手機(jī)響了。中介問(wèn)我，實(shí)價(jià)多少呀?人家很感興趣啊。我說(shuō)本來(lái)就很實(shí)了，最多讓兩萬(wàn)。中介于是和我磨了一路，我一邊在手機(jī)里和她斗志斗勇，一邊打量著擁擠的車(chē)廂，突然有了魔幻現(xiàn)實(shí)主義的感覺(jué)。誰(shuí)想得到呀，咱這么擠在一車(chē)草民中間的人，居然談著上百萬(wàn)元的大生意。

回到家，中介還在繼續(xù)，這時(shí)已經(jīng)變成接受我的報(bào)價(jià)，催我立刻帶上三證去簽合同。這是啥速度呀，房間里水泥黃沙都還沒(méi)來(lái)得及清理。我說(shuō)先別這么急，得和家里商量一下。

好不容易擺脫了中介，先請(qǐng)示我的債權(quán)人，這房子當(dāng)年除了公積金貸款外，我向私人亦融了點(diǎn)資。債權(quán)人說(shuō)，這么俏，先別賣(mài)。再告訴電視臺(tái)做房產(chǎn)節(jié)目的朋友，朋友急了：“這說(shuō)明你報(bào)了個(gè)底價(jià)。”一萬(wàn)元一平米還是底價(jià)，我覺(jué)得汗都出來(lái)了。再告訴辦公室同事，同事大叫，快去改成一萬(wàn)零五百!最后告訴老媽?zhuān)蠇屜肓税胩欤骸耙且蝗f(wàn)一，我看你就賣(mài)了吧?！绷夹淖顑吹?/p>

原來(lái)在這里。

這是之前發(fā)生的事情。沒(méi)過(guò)幾天。老媽閑著沒(méi)事，居然真的另找了家中介，真的去掛了一萬(wàn)一，中介夸贊說(shuō)：“你良心倒蠻平的?！敝薪閷?duì)老太太說(shuō)，如今不知是什么世道，錢(qián)都不當(dāng)錢(qián)了，一百萬(wàn)只當(dāng)一萬(wàn)花，他們這家店，最高的一天賣(mài)了230多套房子。

我把這事當(dāng)笑話(huà)說(shuō)給同事聽(tīng)，同事說(shuō)，這兩天無(wú)論在什么地方，都能聽(tīng)到人在談房子，不是要買(mǎi)，就是要賣(mài)。這倒是的，我早上出門(mén)，在公交車(chē)上聽(tīng)到一個(gè)小伙子對(duì)另一個(gè)小伙子講。打算把手頭的房子賣(mài)掉，然后去采荷買(mǎi)1套，下沙買(mǎi)3套。我想這哥們比我更猛，在公變車(chē)上談的是千萬(wàn)級(jí)別的生意。

瘋了。不知道別人是何感受，我感到了深深的恐懼。拿股市來(lái)打比方，現(xiàn)在的樓市不斷讓我想起6000點(diǎn)前的瘋狂。然而，假如把房子賣(mài)了，我感受到的將是另一種恐懼，大把現(xiàn)金捏在手中，坐看通脹的恐懼。

不要和我講購(gòu)買(mǎi)大宗商品保值的道理，局外人恐怕很難理解，我們的投資渠道，少得實(shí)在是難以想象的。相比起來(lái)，中國(guó)人更愿意承受房子砸在手里的恐懼。至少，那房子還能住，還能租，那票子，如果真的通脹了，怎么辦?

銀監(jiān)會(huì)動(dòng)真格的了?

銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始動(dòng)真格了，“二套房貸”再次收緊!

近日頒發(fā)的銀監(jiān)發(fā)200959號(hào)文件——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確指出，要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策不動(dòng)搖。以工行為首的大行及部分股份制銀行已收到通知，各樓盤(pán)“二套房貸”不再有7折優(yōu)惠，并對(duì)“二套房貸”嚴(yán)格執(zhí)行首付4成、利率上浮10％的政策。

銀監(jiān)發(fā)200959號(hào)文件中指出，最近部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問(wèn)題也開(kāi)始有所暴露。為加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，特頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“二套房貸”的執(zhí)行問(wèn)題。

《通知》指出，要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。要堅(jiān)持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格借款人資格審查，審慎評(píng)估借款人風(fēng)險(xiǎn)，確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”的政策約束，不得自行解釋“二套房貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

對(duì)于違反“二套房貸”規(guī)定發(fā)放的住房按揭貸款，即使貸款已分類(lèi)為正常類(lèi)或關(guān)注類(lèi)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要重新對(duì)其分類(lèi)，同時(shí)要嚴(yán)格追究相關(guān)違規(guī)責(zé)任人員的責(zé)任，并及時(shí)將撥備補(bǔ)提情況和責(zé)任人追究查處情況上報(bào)相應(yīng)監(jiān)管部門(mén)。

深圳發(fā)展銀行的個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，倘若房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)快速拉升，值得關(guān)注的是7折利率在何時(shí)會(huì)取消，因?yàn)?折利率是針對(duì)房貸的單一性?xún)?yōu)惠，倘若政府要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，很可能會(huì)從取消7折利率開(kāi)始。

隨著各地市場(chǎng)房貸政策收縮的消息，房地產(chǎn)整體出現(xiàn)成交量下降、價(jià)格停滯的市場(chǎng)狀態(tài)。光大銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“二套房貸”政策收緊，對(duì)以投資為目的的購(gòu)房人將是致命打擊，旨在減少以投資為目的這部分人群的置業(yè)，或許將對(duì)目前一路高漲的房?jī)r(jià)有所抑制，在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控上，貸款政策就應(yīng)該松緊有度。

美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部則顯示認(rèn)為，隨著二手房交易熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向中高檔房，投資需求逐漸接棒剛性需求。此時(shí)如果樓市信貸收緊，對(duì)于不少自住和投資型購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，增加了投資成本，獲利空間被壓縮，剛剛開(kāi)始高企的樓價(jià)說(shuō)不定真的是“i伏天遭冰雹”。

銀行收緊“二套房貸”，央行警示資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，政策方向似乎正在發(fā)生改變。據(jù)傳，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的看法預(yù)期也正發(fā)生改變。近日，北京市建委稱(chēng)已告誡15家“捂盤(pán)惜售”的開(kāi)發(fā)商，嚴(yán)令開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在售樓處公示開(kāi)盤(pán)時(shí)間以及銷(xiāo)售情況。據(jù)悉，部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始積極推盤(pán)。

目前的情況和2007年有點(diǎn)像，當(dāng)時(shí)也是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快出現(xiàn)捂盤(pán)，緊接著“二套房貸”收緊的政策出臺(tái)，市場(chǎng)用了兩三月時(shí)間的消化，到年底步入了滯脹。

業(yè)內(nèi)人士分析，取消限外、營(yíng)業(yè)稅減免等寬松的房地產(chǎn)政策執(zhí)行的期限均為1年，如果房?jī)r(jià)再次持續(xù)暴漲，政府主管部門(mén)肯定會(huì)收緊這些寬松的政策。

另有分析說(shuō)，如果房?jī)r(jià)持續(xù)無(wú)節(jié)制地快速上漲，購(gòu)房者的觀望情緒將會(huì)在四季度左右集中釋放，如果加上政策口徑再次收緊等因素，那些捂盤(pán)或者期待房?jī)r(jià)大漲后再銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，或?qū)⒃俅蚊媾R踏空。

眾說(shuō)房子剛性需求

A：是否是剛性需求。首先看是否一次購(gòu)房，是否是中小戶(hù)型，是否是不易脫手的區(qū)域、樓層…如果成交量集中在大戶(hù)型、豪宅區(qū)域，容易轉(zhuǎn)手…那么這種需求是富人的投資與自住需求，不是剛性需求，只有真正的中產(chǎn)階級(jí)的需求意愿在市場(chǎng)中有效的釋放才是剛性需求的開(kāi)始。

B：房子的剛性需求，其實(shí)是靠別人的信心在支撐，一旦信心破壞了，剛性需求也就疲軟了?，F(xiàn)在大家都有房子住著，沒(méi)人因?yàn)闆](méi)房子住睡大街而去買(mǎi)房子，那這個(gè)剛性需求就很脆弱。

C：假如我是個(gè)農(nóng)民工，到了結(jié)婚年齡，但是，我一個(gè)月只能掙800塊錢(qián)，銀行因?yàn)槲倚庞枚鹊?，銀行不給我放貸。同理，我是一個(gè)畢業(yè)了找不到工作的大學(xué)生，到了婚齡，沒(méi)有穩(wěn)定收入，銀行因?yàn)槲倚庞枚鹊?，不給我放貸。這種是否算剛性需求?如果不算，就不要用城市化進(jìn)程、剛性化需求談房?jī)r(jià)，因?yàn)槌鞘谢臉?biāo)志是農(nóng)民進(jìn)城，他們進(jìn)城是買(mǎi)不起房子的。

D：剛性需求=購(gòu)買(mǎi)意愿+實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，剛性需求量=想買(mǎi)房的需求單位數(shù)量一買(mǎi)不起的有需求的單位數(shù)量。所以，開(kāi)發(fā)商所表達(dá)的剛性需求量只不過(guò)是購(gòu)買(mǎi)意愿。

E：一些專(zhuān)業(yè)人士所謂的“剛性需求”是一相情愿。當(dāng)工資收入越來(lái)越低，而無(wú)法跟上房?jī)r(jià)上漲的步伐時(shí)，“剛性需求”中的相當(dāng)一部分會(huì)頃刻化為烏有。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)漲得越高，所謂的“剛性需求”轉(zhuǎn)化為“實(shí)際需求”的可能就會(huì)越小。這就像鉆石商所說(shuō)：“中國(guó)每年有700多萬(wàn)對(duì)新人登記結(jié)婚，他們都對(duì)6克拉的卡地亞“鴿子蛋”存在“剛性需求”的道理一樣”。

房?jī)r(jià)崩潰已現(xiàn)預(yù)兆

林毅夫

房?jī)r(jià)不降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有活路，實(shí)體經(jīng)濟(jì)都死啦，守著那么多房子有什么用?

這是真話(huà)，也是實(shí)話(huà)?，F(xiàn)在一百萬(wàn)元的房子，其使用價(jià)值，也就是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購(gòu)買(mǎi)力所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，其實(shí)只有四五十萬(wàn)元，實(shí)際價(jià)值就更低。但是，中國(guó)的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價(jià)錢(qián)才能住得上這個(gè)房子。如果經(jīng)濟(jì)一直向好，GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，盡管壓力很大，但是大多數(shù)人還是能夠承受的。現(xiàn)在的問(wèn)題是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將面臨3到5年的調(diào)整，中國(guó)的已經(jīng)買(mǎi)了高價(jià)房的白領(lǐng)，如何度過(guò)這3到5年?

在廣州、深圳和北京，伴隨各種各樣福利的取消，白領(lǐng)階層實(shí)際薪酬很多已經(jīng)減少了40％。原先買(mǎi)了房子的年輕白領(lǐng)，基本預(yù)算是小家庭月收入的一半甚至六成去交月供，年輕人難免對(duì)未來(lái)的預(yù)期

比較樂(lè)觀，相信隨著工作年限的增加，薪酬也會(huì)提高，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)考慮宏觀經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)自己薪酬的影響，一遇減薪，立刻感覺(jué)生活的拮據(jù)和壓力，如果再遇上通貨膨脹，那大量的斷供潮就有可能爆發(fā)，我們現(xiàn)在只有禱告上帝，千萬(wàn)不要發(fā)生通貨膨脹。

中國(guó)這一代年輕人其實(shí)非常了不起，他們的樂(lè)觀心態(tài)和積極向上的人生態(tài)度，為我們這個(gè)灰色的時(shí)代注入了一些亮色?在北京、上海、廣州、深圳等大中城市，許多住著兩百萬(wàn)元的房子、開(kāi)著名車(chē)的白領(lǐng)，在夜色降臨時(shí)，悄悄地開(kāi)著車(chē)子在稍微遠(yuǎn)離家的地方，擺起了地?cái)?，賣(mài)什么的都有，只要能增加一些收入，能補(bǔ)貼家用。而且，這個(gè)陣容越來(lái)越龐大，覆蓋的區(qū)域越來(lái)越廣，也越來(lái)越讓人感到沉重。

我不習(xí)慣在地?cái)偵腺I(mǎi)東西，也從不逛夜市。最近，因南京取消城管對(duì)擺攤設(shè)點(diǎn)的限制，引發(fā)了我的好奇，專(zhuān)門(mén)抽時(shí)間去夜市逛地?cái)?。在我的印象中，原?lái)到夜市擺攤設(shè)點(diǎn)的都是下崗工人居多，農(nóng)民工居多，但是，住著兩百萬(wàn)元的房子、開(kāi)著名車(chē)去夜市擺攤設(shè)點(diǎn)的，還是第一次感受到。這些人當(dāng)中，許多是高級(jí)白領(lǐng)，年薪十多萬(wàn)的非常普遍?？稍谶@兒擺攤設(shè)點(diǎn)，一個(gè)晚上，好的時(shí)候能賺一兩百元，不好的時(shí)候只能賺個(gè)幾十元，不說(shuō)汽油費(fèi)，就是時(shí)間成本也不止這個(gè)價(jià)值?？墒牵瑏?lái)擺攤的卻越來(lái)越多。

從正面理解當(dāng)然是好的，但是從另一個(gè)角度來(lái)理解，經(jīng)濟(jì)正在越來(lái)越惡化，影響的群體正在越來(lái)越龐大。一個(gè)擺地?cái)偟男』镒痈嬖V我，現(xiàn)在上班的時(shí)候，活兒不多，所以，晚上出來(lái)玩玩，沒(méi)辦法，每月要交月供啊。

上班的時(shí)候活兒不多，其實(shí)表明了生意的清淡，下班的時(shí)候擺擺地?cái)倢?shí)屬無(wú)奈。這一代人已經(jīng)做了高房?jī)r(jià)的炮灰，所付出的代價(jià)可能不僅僅只是時(shí)間成本。其實(shí)，在這種情況下，應(yīng)該果斷地賣(mài)了房子，交月供改為交房租，換一種活法，也許更好，要相信房?jī)r(jià)泡沫不管挺到什么時(shí)候，最終都會(huì)破的。

遺憾的是，中國(guó)樓市的欺詐現(xiàn)象太普遍，很多人正在為虛假信息所誤導(dǎo)，還在充當(dāng)高房?jī)r(jià)的炮灰。比方說(shuō)，通脹預(yù)期，比方說(shuō)外資潛入中國(guó)準(zhǔn)備抄底，這些彌天大謊!諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者克魯格曼尖銳地指出，我們必須意識(shí)到現(xiàn)在根本沒(méi)有任何通脹跡象。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比一年前還耍低，工資增長(zhǎng)由于高失業(yè)率而幾乎停止。當(dāng)前顯而易見(jiàn)的危機(jī)不是通脹，而是通縮!我們不得不想到，現(xiàn)在的通脹恐慌制造行為的目的很可能是政治性的，絕大多數(shù)言論來(lái)自于一群經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們對(duì)于減稅造成的赤字完全沒(méi)意見(jiàn)，當(dāng)政府開(kāi)始花錢(qián)挽救經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)時(shí)，他們卻突然變身成財(cái)政政策的批判者。

克魯格曼其實(shí)是在提醒市場(chǎng)，制造通脹恐慌是別有用心。我想，我把話(huà)說(shuō)得直接一點(diǎn)，未來(lái)兩年，中國(guó)房?jī)r(jià)大跌的趨勢(shì)沒(méi)有改變，年輕的白領(lǐng)沒(méi)有必要充當(dāng)高房?jī)r(jià)的炮灰，應(yīng)該把有限的時(shí)間和精力放在對(duì)事業(yè)和理想的追求上，而不是每天晚上花五六個(gè)小時(shí)來(lái)擺地?cái)偂Ｒ驗(yàn)閿[地?cái)偺岣卟涣巳魏螌?zhuān)業(yè)水平和實(shí)操能力，玩一把就算了，當(dāng)然如果是生活所迫那就是個(gè)例外。

政府燃燒貨幣房?jī)r(jià)還將上漲

陳真誠(chéng)

在信貸大規(guī)模增長(zhǎng)和政府系列救市政策的作用下，加上部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，1－5月，一些地區(qū)的房地產(chǎn)成交量有了相對(duì)增長(zhǎng)，雖然就普遍意義來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有多少實(shí)際上漲。但進(jìn)入6月份以來(lái)，由于通貨膨脹預(yù)期高漲，房地產(chǎn)泡沫再起，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始了真實(shí)性上漲。

政府大規(guī)模投資、大量燃燒貨幣所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)并不牢固，私人投資需求和市場(chǎng)消費(fèi)需求并沒(méi)有被真正激活，不少信貸資金已經(jīng)直接或間接地流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致了股市、房市再起新的泡沫，而通貨膨脹預(yù)期依然還在高漲，這些都在繼續(xù)拉升房份階段性上漲預(yù)期。一些有真實(shí)性需求的自住性消費(fèi)者，可能因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買(mǎi)，一些投資性資金，為對(duì)抗通貨膨脹，也已經(jīng)開(kāi)始再次入市購(gòu)買(mǎi)。這樣，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的慣性還可能在短期內(nèi)進(jìn)一步加強(qiáng)，盡管成交量可能因房?jī)r(jià)上漲而出現(xiàn)下降。

事實(shí)上，在寬松信貸政策下，市場(chǎng)銷(xiāo)售增加，庫(kù)存消化順利，部分地區(qū)的土地市場(chǎng)再次升溫，正逐步改變開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。于是，增加土地儲(chǔ)備，再次提上了開(kāi)發(fā)商的議事日程。而對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，增加土地儲(chǔ)備，加速擴(kuò)張，自然將增加其對(duì)資金的需求。企業(yè)手頭有了成本不高的資金就好辦事，有了現(xiàn)金就可以大膽的再去拿地，繼續(xù)企業(yè)“土地一融資一土地一融資……”的循環(huán)。

或正是在這種情況下，再加上有通貨膨脹預(yù)期高漲和政策救市支持房?jī)r(jià)上漲等推高房?jī)S預(yù)期攀升等因素的作用，以及在一些地方政府的行為影響，最近在一些地區(qū)再次出現(xiàn)“地王”頻現(xiàn)的景象。根據(jù)目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫可能還將繼續(xù)，尤其土地市場(chǎng)泡沫可能還繼續(xù)增大，還可能繼續(xù)火熱，并可能向二三線(xiàn)城市蔓延。

由于土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必須資源，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地最終是要將之用來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)向消費(fèi)者銷(xiāo)售，土地價(jià)格雖然不能決定房?jī)r(jià)的最高水平，但終究是影響房?jī)r(jià)的重要基礎(chǔ)因素，終究將決定房?jī)r(jià)的最低水平。因此，土地市場(chǎng)再起泡沫，地價(jià)再次上漲，就具有了導(dǎo)致房?jī)r(jià)可能再次上漲的基本前提。

再則，信貸大規(guī)模增加已導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫，通貨膨脹預(yù)期高漲，市場(chǎng)上到處飄蕩著房?jī)S可能再次上漲、房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期回升的輿論，可能進(jìn)一步影響市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，影響消費(fèi)者的心理。

這種情況下，一些確有需要購(gòu)房的自住消費(fèi)者，可能因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而再次紛紛恐慌性入市購(gòu)買(mǎi)，授資性購(gòu)房者，則可能乘機(jī)購(gòu)房以套利或試圖通過(guò)獲得升值來(lái)對(duì)抗通貨膨脹。

在自住性和投資性購(gòu)房者的合力推動(dòng)下，在通貨膨脹預(yù)期下，在政府政策教條制約下，在市場(chǎng)人為作為等因素作用下，房?jī)r(jià)終于被中央和地方政府一手推動(dòng)再次走向上升軌道，很可能還將在階段性時(shí)間內(nèi)繼續(xù)真實(shí)性地上漲，但成交量可能繼續(xù)下降。

甚至，如果政府再繼續(xù)堅(jiān)持比理論教條更可怕的政策教條，如果政府不能及時(shí)通過(guò)采取加息、公開(kāi)市場(chǎng)操作等措施來(lái)有效打擊通貨膨脹，那么在一定的階段性時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不排除再次出現(xiàn)暴漲的可能。只是。由于房地產(chǎn)并沒(méi)有完成調(diào)整周期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)客觀上存在的諸多問(wèn)題并沒(méi)有得到真正解決，政府也不可能長(zhǎng)期大量燒錢(qián)，通貨膨脹不可能無(wú)止境地放縱，那么，房?jī)r(jià)一旦再次出現(xiàn)暴漲，就可能使得房地產(chǎn)因缺乏有效需求而在不久后變成可怕的滯脹。一旦房地產(chǎn)真的出現(xiàn)滯脹，因燃燒貨幣、透支未來(lái)、數(shù)據(jù)造假、放縱通貨膨脹而造成暴漲的房?jī)r(jià)，就不排除再次暴跌的可能。那樣，在政策教條下，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落，如果房?jī)r(jià)在短期內(nèi)交替出現(xiàn)暴漲暴跌，那么，政府所希望的、表態(tài)長(zhǎng)期含糊其詞的“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，就可能變成讓部分開(kāi)發(fā)商抱怨、讓消費(fèi)者痛罵、為國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書(shū)提供案例的“空頭支票”，盡管市場(chǎng)上會(huì)有人歡喜有人憂(yōu)。

地產(chǎn)股：漲后還看漲

葉輝

83只地產(chǎn)個(gè)股今年漲幅翻番，中天城投暴漲5倍；機(jī)構(gòu)“豪賭”地產(chǎn)投資對(duì)沖通貨膨脹。

樓市火了，地產(chǎn)股跟著進(jìn)入狂歡時(shí)代。在多次上演集體漲停之后，今年以來(lái)漲幅翻番的地產(chǎn)股比比皆是，中天城投的股價(jià)甚至漲了5倍。暴漲之后，各個(gè)機(jī)構(gòu)依然在力挺地產(chǎn)股，進(jìn)行著一場(chǎng)投資地產(chǎn)對(duì)沖通貨膨脹的“豪賭”。

地產(chǎn)股晟高漲了5倍

5月份以來(lái)，房地產(chǎn)板塊無(wú)疑是滬深兩市最耀眼的明星。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月17日收盤(pán)，地產(chǎn)板塊年內(nèi)累計(jì)上漲167.32％，僅次于煤炭和有色金屬行業(yè)。其中，83只個(gè)股漲幅翻番，中天城投漲幅達(dá)到520.68％，陽(yáng)光城暴漲4倍，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科A漲幅也達(dá)到118.14％。

在中天城投的帶領(lǐng)下，地產(chǎn)股不斷上演狂歡，時(shí)不時(shí)就來(lái)一個(gè)“集體漲停”。

6月17日，地產(chǎn)股出現(xiàn)“井噴”?！氨Ｕ腥f(wàn)金”4家地產(chǎn)大鱷午后集體攀升，一度全部拉至漲停，收盤(pán)時(shí)，泛海建設(shè)、中糧地產(chǎn)等地產(chǎn)股漲停，萬(wàn)科上漲9.7％，保利地產(chǎn)上漲8.23％，招商地產(chǎn)上漲6.45％。

7月3日，房地產(chǎn)板塊再次領(lǐng)漲大盤(pán)，收盤(pán)時(shí)有7家公司漲停。當(dāng)周房地產(chǎn)指數(shù)漲幅為14.23％，漲幅接近大盤(pán)的3倍。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)板塊的上漲其實(shí)是和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)始回暖分不開(kāi)的。

那么，為什么地產(chǎn)股到了5月份才開(kāi)始發(fā)力呢?分析認(rèn)為，由于金融風(fēng)暴緣于美國(guó)次貸危機(jī)，讓不少人對(duì)地產(chǎn)股心懷懼意。因此，即使在今年一季度大部分股票大漲之時(shí)，地產(chǎn)板塊的股票卻沒(méi)有多少動(dòng)靜，成為一個(gè)價(jià)值洼地。進(jìn)入5月份之后，由于房屋銷(xiāo)售的利好消息不斷傳來(lái)，地產(chǎn)業(yè)前景確定之后，資金開(kāi)始追捧地產(chǎn)股，股價(jià)不斷被刷新。

機(jī)構(gòu)“豪賭”地產(chǎn)股

在地產(chǎn)股火起來(lái)的過(guò)程中，機(jī)構(gòu)扮演了重要角色。先知先覺(jué)的機(jī)構(gòu)，敏感地發(fā)現(xiàn)了樓市回暖，并判斷出房地產(chǎn)板塊是一塊價(jià)格洼地，于是，證券公司的研究員開(kāi)始猛吹地產(chǎn)股，購(gòu)買(mǎi)主力基金更是太張旗鼓地買(mǎi)入地產(chǎn)股。

即便在地產(chǎn)股大漲之后，國(guó)信證券7月2日發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)2009年中期投資策略報(bào)告，依然用了《建議進(jìn)一步解放思想，做多地產(chǎn)股》的標(biāo)題。他們認(rèn)為，1－5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)僅6.8％，未刺激房地產(chǎn)投資，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)政策面仍將偏暖。其次，以美國(guó)為首的主要國(guó)家所采取超寬松的貨幣政策正導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，通脹預(yù)期明顯。再次，過(guò)去一年新開(kāi)工不足，房地產(chǎn)供給偏緊，而房地產(chǎn)消費(fèi)又非?？簥^，下半年房?jī)r(jià)仍將報(bào)復(fù)性上漲。

恒泰證券認(rèn)為，自從去年底以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出的土地、金融、稅收等調(diào)控政策，已在實(shí)質(zhì)上獲得松綁。瑞銀經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，房地產(chǎn)投資會(huì)在2009年下半年復(fù)蘇。因?yàn)槌鞘兄?、高檔收入的核心人群潛在需求強(qiáng)勁，而他們的負(fù)債水平較低，有能力買(mǎi)房子。還有，政府將逆轉(zhuǎn)之前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策，轉(zhuǎn)而刺激房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，以幫助其在出口下滑的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。

機(jī)構(gòu)唱多，市場(chǎng)的主力基金公司則是做多。進(jìn)入二季度以來(lái)，基金不斷加大對(duì)地產(chǎn)股的配置，最突出的就是“保招萬(wàn)金”等4家地產(chǎn)主力以及泛海建設(shè)等一批儲(chǔ)地較多的地產(chǎn)股。

與之形成對(duì)比的是，去年基金一致減持地產(chǎn)股，今年一季度末的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，基金對(duì)房地產(chǎn)板塊的配置并不高，資產(chǎn)占比僅為5.86％。在滬深300指數(shù)中，房地產(chǎn)板塊的權(quán)重占近10％，這意味著，基金在一季度對(duì)地產(chǎn)的配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于10％這一標(biāo)準(zhǔn)配置。從已經(jīng)公布的部分基金二季報(bào)看，大部分基金都明顯加強(qiáng)了地產(chǎn)股的配置。以近期表現(xiàn)不錯(cuò)的交銀成長(zhǎng)基金為例，其一季度房地產(chǎn)業(yè)的配置僅為4.83％，二季度末已經(jīng)上升到14.41％。

通脹預(yù)期推動(dòng)股價(jià)

股價(jià)上漲大幅推升了地產(chǎn)股市盈率、市凈率等估值指標(biāo)。剔除不可比因素并按照今年一季度業(yè)績(jī)測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率(TTM)達(dá)到49倍，在所有行業(yè)中排在第五位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前證券市場(chǎng)約為27倍的平均市盈率。因此，機(jī)構(gòu)大舉買(mǎi)入地產(chǎn)股，被認(rèn)為是在進(jìn)行一場(chǎng)“豪賭”。

對(duì)此說(shuō)法，力挺地產(chǎn)股的證券公司和基金公司并不認(rèn)同。他們認(rèn)為，地產(chǎn)股的上漲有“樓市量?jī)r(jià)齊漲”支撐，在寬松的貨幣政策環(huán)境下，人們加強(qiáng)了對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期，促使他們買(mǎi)入房屋以抵御通脹。

海富通風(fēng)格優(yōu)勢(shì)基金經(jīng)理康賽波認(rèn)為，當(dāng)前M2-CDP增速之差距已經(jīng)達(dá)到1996年后的最高位，貨幣寬松程度歷史少見(jiàn)。按照歷史經(jīng)驗(yàn)，信貸和貨幣的寬松至少短期內(nèi)能拉動(dòng)CDP回升2-3個(gè)季度，但未來(lái)的通脹隱憂(yōu)不可忽視。

東海證券房地產(chǎn)研究員桂長(zhǎng)元指出，通脹預(yù)期下投資需求將出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。各國(guó)政府2008年以來(lái)紛紛推行擴(kuò)張性的貨幣政策，結(jié)果造成全球性的流動(dòng)性泛濫，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年全球都將處于高通脹的環(huán)境之中。在通脹預(yù)期之下，應(yīng)對(duì)的措施是大家不約而同地選擇不動(dòng)產(chǎn)。市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)正由以剛性需求為主，轉(zhuǎn)型成以投資需求為主。

在記者采訪(fǎng)的十多家基金公司中，他們也普遍看好房地產(chǎn)行業(yè)，一個(gè)重要原因就是抵御通脹。

風(fēng)險(xiǎn)在于高房?jī)r(jià)可能導(dǎo)致“民憤”

房地產(chǎn)在上半年已經(jīng)走出了一波大行情，不過(guò)房地產(chǎn)業(yè)目前的業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀。對(duì)此，研究員們普遍表示，由于房地產(chǎn)特殊的預(yù)售結(jié)算制度，房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績(jī)并不能完全反映當(dāng)前的市場(chǎng)情況。而房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)價(jià)量齊升的假設(shè)所引致的房企業(yè)績(jī)大增的預(yù)期，最早也將在明年才能成為現(xiàn)實(shí)，期間樓市的不確定性都未被考慮在內(nèi)。

不過(guò)，由于房?jī)r(jià)上漲太快，也引發(fā)了市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，可能會(huì)遭到政府的打壓。

銀監(jiān)會(huì)7月19日披露了銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上的講話(huà)，他表示要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。此消息一出，引發(fā)地產(chǎn)股逆市大跌，成為A股市場(chǎng)最弱勢(shì)的板塊。

記者熟識(shí)的一位基金經(jīng)理也表示了對(duì)政策的擔(dān)憂(yōu)。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快如果引起管理層的注意，對(duì)地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)未必是好事，政府需要房產(chǎn)消費(fèi)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但也會(huì)出于民憤的要求對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓。如果政策調(diào)整，對(duì)地產(chǎn)業(yè)的打擊將會(huì)比較大，他希望這個(gè)調(diào)整能遲到一些。

從土地儲(chǔ)備上找潛力股

由于房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇已經(jīng)確定，盡管存在政策微調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，但是地產(chǎn)業(yè)的“淘金”機(jī)會(huì)依然被各個(gè)機(jī)構(gòu)看好。綜合地產(chǎn)研究員的看法，本刊建議投資者從土地儲(chǔ)備著手，尋找地產(chǎn)潛力股。

國(guó)都證券研究員鄒文軍認(rèn)為，房屋成交量的回暖逐漸改變開(kāi)發(fā)商預(yù)期，土地市場(chǎng)回暖，土地資源的壟斷性、日益稀缺性、流動(dòng)性充裕下的競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得具有土地資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)受益較大。下半年，伴隨土地資源的爭(zhēng)奪，使得土地資源獲取的成本開(kāi)始推高，由此，投資標(biāo)的的焦點(diǎn)將再次聚焦土地儲(chǔ)備，尤其是廉價(jià)土地儲(chǔ)備豐富的公司。

這種看法在地產(chǎn)研究中比較普遍，他們都認(rèn)為，隨著地產(chǎn)商投資熱情與投資

能力的提升，土地需求必然上升，而商品住宅供給有限，很有可能推動(dòng)地價(jià)上漲，加劇土地資源的爭(zhēng)奪之戰(zhàn)，這將使得具有土地資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)受益較大。另外，銷(xiāo)售規(guī)模大、擁有豐富土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)，將是通貨膨脹的最大受益者。

隨著房地產(chǎn)的復(fù)蘇，那些有明確大規(guī)模優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)注入的公司值得我們重點(diǎn)關(guān)注。伴隨著項(xiàng)目的注入，這些公司的基本面有望發(fā)生質(zhì)的飛躍，公司的規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型@著上一臺(tái)階，這樣的公司無(wú)疑可以為投資者帶來(lái)較好的超額收益。

通過(guò)以上標(biāo)準(zhǔn)，本刊建議投資者可關(guān)注土地儲(chǔ)備比較豐富的區(qū)域龍頭企業(yè)，和存在資產(chǎn)注入組合可能的企業(yè)，如北京城建、銀基發(fā)展、廣宇集團(tuán)、津?yàn)I發(fā)展、九龍山、濱江集團(tuán)、福星股份、渝開(kāi)發(fā)、廣宇發(fā)展和香江控股等。

地產(chǎn)股漲幅之王：中天城投股價(jià)半年暴漲5倍

夸年以來(lái)，最為引人注目的地產(chǎn)股中炙城投股價(jià)一路上揚(yáng)，已經(jīng)暴漲了5倍。這家公司有什么秘密?

據(jù)了解，中天城投是貴州省貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目分布在目前的主城區(qū)和未來(lái)的新中心區(qū)，還擁有教育、物業(yè)、康體等資源。由于該公司的土地儲(chǔ)備很豐富，達(dá)到680萬(wàn)平方米(其中包括在建、未建和應(yīng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)的土地)，中天城投相關(guān)人士稱(chēng)，雖然現(xiàn)在全國(guó)各地拿地都很貴，但我們公司并不擔(dān)心，因?yàn)閮?chǔ)備的土地夠未來(lái)5年開(kāi)發(fā)使用。擁有豐富的土地資源，加上公司不斷推出分紅等剩好措施“配合”資本市場(chǎng)，中天城投受到資本市場(chǎng)的強(qiáng)烈追捧。

最值得關(guān)注的十大地產(chǎn)股

葉輝

北京城建(600266)

具有國(guó)資背景的北京地產(chǎn)龍頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，北京樓市量?jī)r(jià)齊升。該公司土地儲(chǔ)備豐富，目前擁有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積537.3萬(wàn)平方米，還不包括舟山長(zhǎng)峙島項(xiàng)目與尚未計(jì)入投資收益的國(guó)奧村項(xiàng)目。目前的土地儲(chǔ)備能夠保障未來(lái)3－5年發(fā)展所需。

銀基發(fā)展(000511)

銀基發(fā)展是沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)之一，在2008年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的大背景下，仍取得每股0.11元的收益，顯示了較強(qiáng)的盈利能力。公司最大的投資價(jià)值就是擁有巨量且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，且成本低廉。

廣宇集團(tuán)(002133)

公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要定位于二、三線(xiàn)城市，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大，住房的剛性需求較強(qiáng)公司項(xiàng)目布局集中在浙江杭州、安徽黃山和廣東肇慶等地，主要以開(kāi)發(fā)性?xún)r(jià)比高、功能齊全的中小戶(hù)型住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品，受市場(chǎng)青睞。

津?yàn)I發(fā)展(000897)

津?yàn)I發(fā)展是天津?yàn)I海新區(qū)核心的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式是工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和民用地產(chǎn)三種業(yè)態(tài)并存。作為天津?yàn)I海新區(qū)本土企業(yè)，津?yàn)I發(fā)展最大的優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)和土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，目前公司已經(jīng)擁有約超過(guò)200萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

九龍山(600555)

公司的主要盈利來(lái)源——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將進(jìn)入產(chǎn)出爆發(fā)階段，將于今年竣工的游艇灣一期房產(chǎn)是公司令明兩年的主要利潤(rùn)來(lái)源。毛利率高達(dá)75％的一期房產(chǎn)的結(jié)算將使得公司的業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，目前已簽訂的房產(chǎn)銷(xiāo)售合同總價(jià)約5億元。

濱江集團(tuán)(002244)

濱江集團(tuán)是杭州地產(chǎn)的區(qū)域性龍頭企業(yè)。濱江集團(tuán)2008年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入27.63億元，占杭州市場(chǎng)份額6.59％。公司的土地儲(chǔ)備大多都是在20006年以前拿的，土地成本較低，目前擁有權(quán)益規(guī)劃土地儲(chǔ)備建面148.6萬(wàn)平方米。

福星股份(000926)

福星股份作為一家以房地產(chǎn)為主、金屬制品業(yè)務(wù)為輔的雙主業(yè)公司，在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和金屬制品部分產(chǎn)品上具有龍頭地位。武漢市場(chǎng)未來(lái)將有長(zhǎng)足的發(fā)展空間，公司總計(jì)權(quán)益土地儲(chǔ)備285萬(wàn)平米，規(guī)劃未來(lái)3年達(dá)到土地儲(chǔ)備600萬(wàn)平米。

渝開(kāi)發(fā)(000514)

渝開(kāi)發(fā)是重慶本地唯一的房地產(chǎn)A股上市公司，但發(fā)展規(guī)模未能匹配其上市公司身份。渝開(kāi)發(fā)的大股東是重慶城市建設(shè)投資集團(tuán)，是重慶市政府賦予土地儲(chǔ)備職能的兩大集團(tuán)之一。近期盛傳，大股東可能注入資產(chǎn)。

廣宇發(fā)展(000537)

廣宇發(fā)展公司是魯能集團(tuán)下屬房地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺(tái)，未來(lái)注資預(yù)期強(qiáng)烈。魯能集團(tuán)一直有意把廣宇發(fā)展視為房地產(chǎn)的融資平臺(tái)，市場(chǎng)曾普遍預(yù)期魯能集團(tuán)會(huì)將其房地產(chǎn)項(xiàng)目注入公司，從而推動(dòng)公司成為一線(xiàn)地產(chǎn)股。

香江控股(600162)

大股東為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，承諾今年年底以前將注入沈陽(yáng)香江好天地房地產(chǎn)公司的股份。考慮到房地產(chǎn)回暖跡象明顯，公司整合資產(chǎn)的可能性大大增加，資產(chǎn)注入解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就顯得比較迫切，所以香江控股資產(chǎn)注入預(yù)期比較強(qiáng)烈。