張　澍

對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房置業(yè)不僅是人生的頭等大事，同樣是人生的頭等支出。很多人白天圍著老板轉(zhuǎn)，晚上圍著老婆轉(zhuǎn)，而一輩子都要圍著房子轉(zhuǎn)。非但不能玩轉(zhuǎn)房貸理財(cái)，反而是被房子玩得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。于是，因現(xiàn)實(shí)負(fù)擔(dān)導(dǎo)致了種種心理負(fù)擔(dān)，或猶疑、或保守、或憤怒——多種類型的態(tài)度對(duì)應(yīng)著多個(gè)常見(jiàn)的問(wèn)題。

如果房奴不可避免，那就要巧用房貸讓自己露出笑臉；如果房貸可以多選。那就要從中挑出最適合自己的，而不要“亂花漸欲迷人眼”。從理財(cái)?shù)慕嵌戎v，所有資產(chǎn)都可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理來(lái)取得回報(bào)，房貸當(dāng)然也不例外，很多時(shí)候，一個(gè)恰當(dāng)?shù)倪x擇可以為你節(jié)省大筆費(fèi)用，甚至解決人生不同時(shí)段的眼前難題?；蛟S目前，你也是正處在這種種困惑類型之中的一員，而我們現(xiàn)在要告訴你的，正是玩轉(zhuǎn)房貸理財(cái)，買(mǎi)房并非“生命不能承受之重”。

1猶疑型

Question銀行推出的房貸產(chǎn)品很多，搞不清哪一種適合我，是不是大同小異選哪個(gè)都差不多啊?或者組合起來(lái)同時(shí)使用會(huì)不會(huì)更好?

Answer說(shuō)的沒(méi)錯(cuò)，銀行推出的房貸產(chǎn)品，確實(shí)有很多是大同小異的，但如果因?yàn)檫@樣就進(jìn)行盲人摸象式的選擇，無(wú)疑是對(duì)自己的不負(fù)責(zé)任。我們知道，高手打臺(tái)球講究球路走位，低手則是“各眼兒注意”，同樣，選擇房貸產(chǎn)品也是要講究個(gè)人“球路”的，你必須從自己的收入情況，自身的資質(zhì)情況，還有房產(chǎn)的性質(zhì)和年限出發(fā)來(lái)進(jìn)行選擇。而根據(jù)這三個(gè)條件，你的選擇面實(shí)際已經(jīng)比較窄了，這個(gè)時(shí)候基本上就能夠鎖定適合你的產(chǎn)品了。至于組合起來(lái)使用，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)只有公積金和商貸的組合，其他的產(chǎn)品組合，可以選擇循環(huán)授信(是指自然人以其所購(gòu)住房作最高額抵押向銀行申請(qǐng)個(gè)人授信額度，在不超過(guò)授信有效期限和可用額度的條件下，被授信人可問(wèn)銀行多次申請(qǐng)具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款，授信額度可循環(huán)多次使用)，但須注意的是，循環(huán)授信付出的利息比較高，并不一定適合所有自住型消費(fèi)者。所以還要根據(jù)收入比來(lái)看，挑選最適合自己，最輕松的還款方式。既能買(mǎi)得起房子，又不影響自己的生活質(zhì)量，這是每個(gè)人都愿意選擇的。

2沖動(dòng)型

Question我現(xiàn)在手頭有了一些富裕資金，干脆提前還貸得了?？墒?，現(xiàn)在是不是好時(shí)機(jī)?

Auswer捂緊際的錢(qián)包，千萬(wàn)別沖動(dòng)!可以明確地講，現(xiàn)在肯定不是選擇提前還貸的好時(shí)機(jī)，因?yàn)樽罱鼛啄暌詠?lái)，利率是第一次大幅降低，相信在后面的五年甚至十年中，利息肯定是上行，再降的比率很低，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)現(xiàn)在正在一個(gè)復(fù)蘇期，在利息最低的時(shí)候把款還了顯然不夠聰明。除了那些資金充裕到無(wú)需理財(cái)?shù)耐顿Y者，大部分貸款人在經(jīng)濟(jì)低潮期的時(shí)候，更應(yīng)該選擇一些具備升值空間的理財(cái)產(chǎn)品，不但可以抵消目前房利率所帶來(lái)的利息支出，而且還能有所益。

3意外型

Question我已有兩處房產(chǎn)，收入豐厚，現(xiàn)芷打算投資第三處住房。本來(lái)輕輕松松沒(méi)有什么負(fù)擔(dān)，可以現(xiàn)在公司出了點(diǎn)問(wèn)題，需要一筆資金周轉(zhuǎn)，這種情況下我該選擇哪種房貸?

Answer首先恭喜你，在大多數(shù)^還在為第—套房子拼搏的時(shí)候，你已經(jīng)成為了令人羨慕的多房族，當(dāng)然，高品質(zhì)生活中也難免會(huì)出現(xiàn)應(yīng)急支出，這個(gè)時(shí)候如果堅(jiān)持不改變自己的投資方式的話，建議你就要通過(guò)選擇銀行產(chǎn)品來(lái)做文章。第一個(gè)是付最低的首付，第二是根據(jù)自己的年齡和房屋的年齡，把年限做最長(zhǎng)。第三是要選擇等額本息這種最低的還款方式，如果做到了這三點(diǎn)，那么你在投資房子的時(shí)候，用去的資金是最少的，而你在日常的還款中，也是付出最少的，你的負(fù)擔(dān)當(dāng)然就是最低的，這樣的話，基本上就能省下這筆資金來(lái)去應(yīng)急了。

4顧家型

Question老婆懷孕了，家里的收入可能在這段時(shí)間會(huì)有所減少，而且孩子出生后，又會(huì)面臨不小的開(kāi)支，怎么樣減小月供壓力呢?

Answer這是一種常見(jiàn)的特殊情況，如果你有一些儲(chǔ)蓄的話，可以拿出一部分來(lái)提前還款，因?yàn)樘崆斑€款是還本金，本金是最容易降低你的月供的，也是最犬幅度降低你的月供的，這樣會(huì)使你的月供壓力變得很小，另外，如果你沒(méi)有選擇還款最少的還款方式，就到銀行去申請(qǐng)，把月供的方式改成等額本息，這是最低的一種方式。還有就是可以選擇移動(dòng)組合房貸。還款期內(nèi)，借款人可以根據(jù)家庭收入情況隨時(shí)調(diào)整還款方式。有能力時(shí)多還，壓力大時(shí)少還。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。不過(guò)，由于還款總期限是固定的，因此如果還款數(shù)額較低的月份越多，后期還款壓力就會(huì)越大。

5保守型

Question聽(tīng)說(shuō)信用卡最“輝煌”的“戰(zhàn)績(jī)”就是制造了一大批信用不良的人，甚至影響到貨款成本，那我從不刷卡消費(fèi)，應(yīng)該能爭(zhēng)取到更好的貸款吧?

Auswer我想先問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題，如果讓你去借錢(qián)給一個(gè)陌生人的話，你會(huì)怎么考慮?沒(méi)錯(cuò)，想降低風(fēng)險(xiǎn)的話，肯定借給他越少越好!那么換言之，你沒(méi)有通過(guò)銀行進(jìn)行過(guò)信用消費(fèi)，那么對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)你就是一個(gè)陌生人，銀行不了解你這個(gè)人，所以對(duì)你的調(diào)查是嚴(yán)格的，給你的貸款也不是最高的。信用消費(fèi)如果形成不良，肯定會(huì)影響貸款；如果你經(jīng)常消費(fèi)，按時(shí)還款，提高了自己在銀行的信譽(yù)度，你就會(huì)拿到最好、最優(yōu)惠的貸款。

6后悔型

Question我2003年購(gòu)買(mǎi)了一處地段較好的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格為90萬(wàn)元左右，選擇了20年期的等額本息還款方式，算起來(lái)在利息上掏了很多“冤枉”錢(qián)，現(xiàn)在我能不能重新選擇更合算的還款方式?

Auswer這個(gè)問(wèn)題我深有同感，我個(gè)人也在前段時(shí)間變換了自己的還款方式，因?yàn)槲乙郧盀榱斯?jié)省資金，也選擇了等額本息這種最低的還款方式，后來(lái)感覺(jué)也是掏利息太多，就轉(zhuǎn)成了等額本金，這樣從整體三十年的貸款來(lái)算就能省不少錢(qián)。而在銀行來(lái)說(shuō)，變換還款方式的手續(xù)其實(shí)是很簡(jiǎn)單的。

7憤怒型

Question房?jī)r(jià)太高了，不買(mǎi)就是最好的對(duì)抗方式!

Auswer這是不理性的對(duì)抗方式，實(shí)際上不管是房市還是其他的投資，都沒(méi)有最好的方式，只有最佳的時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)機(jī)是根據(jù)自己而言的，該買(mǎi)房的還是要買(mǎi)房，我不認(rèn)為消費(fèi)者一定是跟著房市的價(jià)格來(lái)走，就目前來(lái)講，明在確實(shí)不算是買(mǎi)島的最佳時(shí)期，最佳時(shí)機(jī)應(yīng)該是在春節(jié)前，那段時(shí)期買(mǎi)房，房?jī)r(jià)應(yīng)該是最低的，但是目前各方面顯示來(lái)看，經(jīng)濟(jì)并不一定是真正到底了，后面肯還會(huì)有買(mǎi)房比較好的時(shí)期，只是難說(shuō)比前面更佳。還有一點(diǎn)就是，其實(shí)所謂房奴的概念有失偏頓，我們總認(rèn)為買(mǎi)基金和股票是理財(cái)，貸款更多的是當(dāng)成支出，而實(shí)際上大家應(yīng)該把貸款當(dāng)成理財(cái)方式，拿著銀行的錢(qián)應(yīng)該是何樂(lè)而不為的，別覺(jué)得很可怕，或因此產(chǎn)生憤怒等不良情緒。

8接力型

Questino兩代人能不能接力供房?什么情況下比較適合?

Answer這個(gè)是可以的，有的銀行在去年就推出過(guò)這種產(chǎn)品，但因?yàn)檫@種產(chǎn)品在市場(chǎng)上形不成批量，所以消費(fèi)者很難聽(tīng)到具體的聲音這種供房方式基本上是對(duì)聽(tīng)有還款方式的一種補(bǔ)充，也是為了減輕借款人的負(fù)擔(dān)，比如說(shuō)銀行一般在借移入65歲以后就不再給貨款了，但是如果說(shuō)我已經(jīng)55歲了，我的小孩還有兩三年才能上班，這個(gè)時(shí)候我為了減輕還款負(fù)擔(dān)，父子兩人可以去做一個(gè)接力貸貸五年之后，由下一代來(lái)接著供這個(gè)房子，這是完全可以在明有的產(chǎn)品下做到的。