宋奕青

在一片口水堆積成的迷霧之中,我們沒法破解房價漲跌的魔盒,想找到一個能讓我們撥云見日的聲音,恐怕已是種奢望。

地產(chǎn)是一個魔界。

讀過《西游記》的人們都知道,師徒幾人一起過關(guān)斬妖,路途中間歧見不斷,一會兒有人偷吃拿回扣,一會兒有人串謀搞小團體,好不精彩。如果把唐僧看成是“理想”,大概就是一群個性化極大的人,在“西行路上,克服萬難,取得真經(jīng)”。

眼下的房地產(chǎn)界就像現(xiàn)實版的《西游記》,充滿了蜘蛛精、牛魔王、火焰山、妖魔鬼怪,也到處是孫悟空、豬八戒、沙和尚,就看你能否識破假象。

聽專家,還是聽市場

這是一個最充滿變數(shù)的時代。在業(yè)內(nèi)人士的房地產(chǎn)業(yè)尚未回暖的警告聲中,今年上半年,房地產(chǎn)市場以詭異的方式高歌猛進,并開始“量價齊漲”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,前5個月幾個大城市房地產(chǎn)市場的月均成交量幾乎達到了2007年的月均水平。而且,隨著天氣升溫,這種勢頭越來越猛。

土地市場上,沉寂了一年多的中國土地市場再度火爆,北京、上海、重慶、武漢等地土地市場“地王”重出江湖。不少媒體驚呼:土地市場再現(xiàn)泡沫!

市場好轉(zhuǎn)之快讓人們始料不及,但“看空”房地產(chǎn)的專家及業(yè)內(nèi)人士至今仍然認為樓市“小陽春”根本就是個假象。他們幾乎無一認為這種瘋狂的上漲具有持續(xù)性,“怎么上去的,還怎么下來,這是鐵律?！鄙缈圃貉芯繂T馬光遠說。

馬光遠非常冷靜地說,在宏觀經(jīng)濟不明朗、信貸政策不會持續(xù)等諸多因素主導下,房子的價格增長脫離居民收入增長一路狂奔,究竟能跑多遠,實在值得懷疑?！胺切枨笮缘膬r格重估就是泡沫,是泡沫就必然破滅?！瘪R光遠以“瘋狂”一詞評價目前的房地產(chǎn)市場。

這是房價下跌論的邏輯基點。持相似觀點的還有社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海。他指出,“我國城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴重的過剩局面,再加上經(jīng)濟增長形勢不支持房價上漲,居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲,房地產(chǎn)價格水平還有40%到50%的降價空間,谷底可能存在于兩年之后?！?/p>

另外,中國社科院金融研究所研究員易憲容也認為:“北京樓價跌3成,上海跌5成是沒有問題的?！?/p>

此言一出,立即受到了公眾的猛烈反駁。早前他的一些言論就已令人們非常不滿,比如2005年,易憲容預(yù)言“最多三年,老百姓就能買得起房子”,如今2009年了,老百姓依然望房興嘆。

投資房產(chǎn)的公眾說:“我們也沒什么理論、數(shù)據(jù)和分析,就是感覺?！笔聦嵣?房價走勢也印證了他們判斷。

專家言論雷倒公眾

專家向左,購房者向右的局面,像是一部基于假象和謊言的連續(xù)劇,不過在這個“劇本”里,也包藏著人民

大眾一顆娛樂的童心。

近日坊間流傳的一份“樓市專家IQ排行榜”上,北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩以“IQ指數(shù)25、重度低智”榮登榜首。董藩的“雷人語錄”除了有“房價是唯一合法的調(diào)控城市人口規(guī)模的有力杠桿”,還有“未婚同居增加刺激購房需求”等。他說,現(xiàn)在中國有二種社會現(xiàn)象表明中國人的生活方式已經(jīng)大大改變了:一是大齡未婚子女與父母分居;二是非法同居現(xiàn)象嚴重;這些都需要房子,這樣對于拉動房市是非常有利的。這樣的驚世駭俗之語,著實讓公眾開了一次眼,本不為公眾所熟知的董藩聲名也自是扶搖直上。

在這份“樓市專家IQ排行榜”上,北京科技大學教授趙曉也“榜上有名”,趙曉堪稱“挺樓市”專家典范,他號召人民“現(xiàn)在買房,就是愛國”,國民經(jīng)濟約等于房地產(chǎn)(國民經(jīng)濟≈房地產(chǎn)),約等于民生。房地產(chǎn)發(fā)動機不能停,房地產(chǎn)崩盤老百姓更買不起房子。這番言論足以“雷”到公眾。

隨著“現(xiàn)在買房就是愛國”論的橫空出世,趙曉的知名度算是由此打開了。不過隨之而來的是人們對這位教授智商的懷疑。

知名網(wǎng)絡(luò)評論人士“五岳散人”一陣見血地指出:自從中國房地產(chǎn)市場泡沫跟著全球性金融危機被擠破,我們就看到各路學者粉墨登場了。雖然我們從來不對任何人的人品抱有過高的期望,但這樣一次又一次的表演確實讓人觸目驚心。

揭開蒙蔽雙眼的魔咒

口水戰(zhàn)還在繼續(xù),這并非經(jīng)濟專家學者與老百姓之間的首次沖突。今年以來,類似的精英與草根之辯從未間斷,且有愈演愈烈之勢,矛頭直指學者的道德良知。但在一片口水堆積成的迷霧之中,我們一直沒辦法破解房價漲跌的魔盒,想找到一個能讓我們撥云見日的聲音,恐怕已是種奢談。

亞當斯密說過一句著名的話“看不見的手”,這句話可以膚淺理解為,房地產(chǎn)市場的難以琢磨,眾多專家失誤的預(yù)測也強烈論證了“看不見的手”這句話。房價如海潮,朝起朝落,漲跌與否不是幾個專家就能蓋棺定論的事情。

不過,到底誰的言論有問題,不是本文討論的主題,如果以一套絕對的對錯標準來追究事實的始末,只會在“非此即彼”的價值判斷漩渦中不可自拔。

功夫在詩外。在中國房地產(chǎn)復(fù)雜的利益鏈條上,判斷未來的趨勢,最好是依據(jù)簡單有效的分析框架和邏輯。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)業(yè)中,存在著種種的不均衡。不均衡就是投資或投機的機會。結(jié)果可想而知。

在房地產(chǎn)投資決策中,應(yīng)當遵循兩個重要原則:第一,是價值判斷;第二,是流動性判斷。在通貨膨脹相對平穩(wěn)的時期,價值判斷是投資者遵循的最基本的和最主要的原則。在通貨膨脹不穩(wěn)定的時期,流動性判斷就成為投資者需要優(yōu)先考慮的原則。

對于普通投資者而言,在這樣一個大游戲當中,既有千載難逢的機遇,又有難以估量的風險。房地產(chǎn)價格非理性狂漲制造了巨大的獲利空間;同時,非理性也意味著隨時出現(xiàn)劇烈的調(diào)整。因此,一定要極其冷靜地分析判斷,否則,辛辛苦苦的勞動成果可能成為鱷魚的點心。

在有了氣象衛(wèi)星之后,我們每天可以看到精確的衛(wèi)星云圖,氣象預(yù)報可以做得相當準確。當然,我們最希望我們的專家能夠精確地判斷流動性。希望他們切實為即將發(fā)生的巨變作好預(yù)案。

加爾布雷思被美國媒體稱為“用自己的經(jīng)濟學給美國不斷治病的醫(yī)生”。他強調(diào)要關(guān)心公共目標,分析美國社會存在的矛盾,探究這種存在種種弊端的原因。所以,在他去世后,《紐約時報》可以用洋洋8頁來介紹他的生平和理論,英國《金融時報》為這位大師開設(shè)專題,以示紀念。

加爾布雷思獲得的隆重待遇,很值得我們的房地產(chǎn)專家反思。