趙紅軍

大陸20年樓市發(fā)展，無論自上世紀(jì)90年代初期海南地產(chǎn)泡沫破滅，還是新一輪樓市振興企圖，令人擔(dān)憂的絕不是價(jià)格，也不是需求，而恰恰是樓市存在的炒作和投機(jī)心理?！竿稒C(jī)」一直是地產(chǎn)業(yè)的頑疾，遺憾的是卻一再成為主流，絲毫不見改善的跡象。

人為制造熱銷各地「托市」普遍

從年初至今的廣州樓市，排隊(duì)買房似乎讓人們看到市場(chǎng)一些回暖跡象的同時(shí)，也無疑成為人們爭(zhēng)議最多的一個(gè)話題。經(jīng)過暗訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商及代理商借機(jī)「炒作」、以樓盤熱銷的假像使購(gòu)房者「下套」的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，個(gè)別開發(fā)商人為制造熱銷假象，難以持續(xù)近期樓市的「小陽春」，也有臺(tái)商認(rèn)為，此舉更易導(dǎo)致樓市虛假繁榮。

「隔壁家的劉大媽近期做房托忙得不亦樂乎，尤其是周末，一天可以趕兩個(gè)盤，只需排一下隊(duì)，說幾句好話，200元就拿到手了?！辜易V州的張小姐告訴記者，近期樓盤的排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象，其實(shí)有部分是開發(fā)商有意為之的假排隊(duì)。

據(jù)實(shí)地調(diào)查，在廣州近郊某熱銷樓盤，銷售現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)，排起了長(zhǎng)龍，展臺(tái)的桌椅也全部坐滿。從購(gòu)房的程序來看，看不出任何破綻，但仔細(xì)觀察后發(fā)現(xiàn)，排隊(duì)者中相當(dāng)一部分屬于中老年人，這部分人顯得更加活躍東，不斷向身邊的人夸獎(jiǎng)該樓盤配套等方面是如何的好。到了中飯時(shí)間，所謂的工作人員而非銷售人員把這部分人聚集在一起吃盒飯。

一位在中介公司工作的朋友向記者透露，他曾經(jīng)幫開發(fā)商物色過房托，開發(fā)商對(duì)這類房托的要求較高，希望能達(dá)到「演員」級(jí)別?！鸽p方通過簽訂協(xié)議的形式，開發(fā)商承擔(dān)全部費(fèi)用，并以房托的名義申請(qǐng)按揭貸款，在房屋沒有被正式出售之前，開發(fā)商會(huì)定期往賬戶轉(zhuǎn)錢還貸。房托必須提供自己的身份證、戶口本、結(jié)婚證等證件，每個(gè)房托都會(huì)有一個(gè)專用于開發(fā)商替還貸的銀行賬號(hào)?！?/p>

據(jù)悉，開發(fā)商人為制造熱銷很普遍，地產(chǎn)界內(nèi)的人士都明白項(xiàng)目開盤的重要性，如果首次開盤沒有出現(xiàn)熱銷的場(chǎng)面，必然會(huì)嚴(yán)重影響后面的銷售。所以，不管什么項(xiàng)目、什么地段、什么價(jià)格，開盤當(dāng)日，開發(fā)商人為制造火熱的銷售氛圍是普遍現(xiàn)象。

事實(shí)上也確實(shí)如此，在北京有碩士生當(dāng)房托3小時(shí)可賺到50元的案例，如在昌平區(qū)沙河附近的某樓盤開盤，開發(fā)商請(qǐng)北京知名大學(xué)的十幾個(gè)碩士生跑「龍?zhí)住?，?bào)酬是3小時(shí)50元，中午提供盒飯，工作內(nèi)容是扮演看房客戶。而在江西，排隊(duì)購(gòu)房者多是受雇民工，如江西中大青山湖花園于2009年3月19日開盤當(dāng)日，拋棄開發(fā)商一貫用的「搖號(hào)」的方式，采用「排隊(duì)先到先得」的措施，在開盤的前兩天就有人開始排隊(duì)，最后，被網(wǎng)民爆料稱排隊(duì)者大多是民工。 在上海竟然出現(xiàn)了排隊(duì)5天竟然還是「托」。

居民收入和樓價(jià)將決定是否「回暖」

事實(shí)上，之所以出現(xiàn)開發(fā)商找「托」捧市現(xiàn)象，也并非沒有一點(diǎn)外部氣候，據(jù)國(guó)務(wù)院近期召開常務(wù)會(huì)議稱，2009年1季度大陸經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃已初見成效，出現(xiàn)了積極變化，并且形勢(shì)比預(yù)料的好。在此情況下開發(fā)商搬出樓市回暖的基本論調(diào)也就可以理解，進(jìn)而出現(xiàn)請(qǐng)「托」哄市也就順理成章。

其實(shí)真正決定樓市走向是居民收入和樓價(jià)的走向，就目前大陸多數(shù)城市的樓價(jià)來看，在經(jīng)過小幅調(diào)整之后，并沒有出現(xiàn)大的下調(diào)，而是處于相對(duì)穩(wěn)定期，這也似乎符合中央關(guān)于穩(wěn)定樓市的決策。此前出現(xiàn)的「小陽春」一度帶動(dòng)樓市的價(jià)格上調(diào)，卻立刻引來成交量的急跌，也正說明所謂「回暖」，只是剛性需求積累的一定釋放，另一方面，因前期成交量實(shí)在太低，稍有回升，也就呈現(xiàn)出較大比例的數(shù)字變動(dòng)。

就拿上海2009年3月份所謂的樓市「井噴」現(xiàn)象來說，商品住宅總計(jì)成交13814套，達(dá)到2月份的兩倍，為2007年10月以來的新高，眾多樓盤成交均超過100套，但依然有98個(gè)樓盤零成交。 上海北孚地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東認(rèn)為，目前熱銷的樓盤大多在價(jià)格上做出了調(diào)整，而零成交樓盤房?jī)r(jià)還偏高，沒有調(diào)整到購(gòu)房者的心理預(yù)期。另外，零成交樓盤可能主要面向的是投資類客戶，而目前投資類購(gòu)房還非常少，真正熱銷的是能夠滿足剛性自住需求的房源。而決定樓市走向的另一關(guān)鍵因素居民收入，目前為止并未提升到不顧及價(jià)格而盲目追漲的階段。有臺(tái)商表示，當(dāng)一定量的剛性需求在一季度集中釋放之后，后續(xù)購(gòu)買力將大大減弱。

購(gòu)房者應(yīng)警惕開發(fā)商房托陷阱

關(guān)于樓市是否回暖，其實(shí)專家也給出了從土地的交易狀況來判斷未來市場(chǎng)的走勢(shì)，因?yàn)橥恋亟灰谞顩r能夠直接體現(xiàn)市場(chǎng)主體——房企，對(duì)于未來市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。

而據(jù)國(guó)土資源部一位人士透露，按照該部對(duì)105個(gè)城市的土地價(jià)格、成交量監(jiān)測(cè)，2008年全年土地購(gòu)置面積為3.68億平方米，比2007年下降了8.6％；全年完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，比2007年下降了5.6％，而更為關(guān)鍵的2009年近4個(gè)月的統(tǒng)計(jì)資料，仍在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中。記者了解到，現(xiàn)在被建設(shè)部重點(diǎn)關(guān)注的土地市場(chǎng)包括上海、廣州、深圳、南京、武漢、杭州、重慶、天津等一二線城市。目前得出的結(jié)論是：「土地市場(chǎng)還沒有復(fù)蘇，如果向未來推斷，斷言市場(chǎng)徹底回暖尚無依據(jù)?！共簧俜慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也大都認(rèn)為，無論是抄底低價(jià)樓盤，還是剛性需求者，目前都不太可能形成排隊(duì)買房的局面。

而對(duì)北京市土地儲(chǔ)備中心資料的研究分析也同樣證實(shí)了這點(diǎn)。2009年一季度北京市共出讓土地41宗，土地成交面積為135.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積為138.1萬平方米；環(huán)比2008年四季度，土地成交面積下降76.2％，規(guī)劃建筑面積下降76.6％。

滿堂紅市場(chǎng)部研究總監(jiān)龍斌指出，個(gè)別樓盤采用房托撐市的做法并不能改變樓市大局，相當(dāng)一部分買家并不一定會(huì)盲目從眾，還是會(huì)看性價(jià)比等多方面。他建議買家應(yīng)在購(gòu)房的過程中時(shí)刻保持警惕的心態(tài)，以免陷入某些開發(fā)商的營(yíng)銷陷阱之中?！纲?gòu)房者若想買到稱心如意的房子，就需要多看、多比較，切忌因一時(shí)沖動(dòng)買下不如意的房子而悔恨不已。不管是自住還是投資，都要根據(jù)自己的具體情況來衡量?！?/p>

經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑則認(rèn)為，在購(gòu)房的過程中，首先查看所屬單位是否有拿預(yù)售證，是否處于可售狀態(tài)，再與銷售人員談價(jià)格與折扣，銷售價(jià)格可參考網(wǎng)上搜集信息與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤報(bào)價(jià)，并結(jié)合自身實(shí)力來選擇。廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)彭清正律師也表示，從房托現(xiàn)象來看，這純屬于欺騙消費(fèi)者的行為，從某種意義上來說，開發(fā)商通過人為制造熱銷氛圍來欺騙消費(fèi)者，已構(gòu)成欺騙罪，但是，在法律上并沒有關(guān)于開發(fā)商或代理商等用房托欺騙買家而負(fù)法律責(zé)任的內(nèi)容，所以只能從商業(yè)道德方面給予譴責(zé)。消費(fèi)者在這方面一定要提高警惕，加強(qiáng)自我保護(hù)，以免上當(dāng)受騙。