高菊芳

加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)，對房地產(chǎn)行業(yè)改善管理、提高效益具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文擬從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的業(yè)務(wù)循環(huán)出發(fā)，結(jié)合案例和各環(huán)節(jié)可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)循環(huán)的控制要點(diǎn)進(jìn)行探討。

業(yè)務(wù)循環(huán)一：立項(xiàng)決策

典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的4C東南地塊招標(biāo)，民營企業(yè)上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元的價(jià)格從國美名下的鵬潤地產(chǎn)、華潤集團(tuán)和上海新黃浦集團(tuán)等大鱷口中搶下這一地塊，樓板價(jià)高達(dá)1.6456萬元／平方米，樓板價(jià)甚至超過周邊次新二手房的價(jià)格，隨著國家出臺(tái)一系列宏觀政策和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對房地產(chǎn)市場的影響，志成公司最終以犧牲1.1億元保證金為代價(jià)在其網(wǎng)站上宣布退地。2008年8月，該土地重新上市，上海贏華以7.64億元底價(jià)收獲此地。

立項(xiàng)決策中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)項(xiàng)目投資不合法；(2)未充分考慮可能存在的法律及政策風(fēng)險(xiǎn)；(3)項(xiàng)目建議、可行性研究報(bào)告的編制與項(xiàng)目決策者為同一部門或人員；(4)項(xiàng)目建議書的編制未堅(jiān)持真實(shí)客觀原則，隨意變更投資規(guī)模，人為調(diào)節(jié)投資估算，夸大項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；(5)編制虛假的可行性研究報(bào)告或可行性研究報(bào)告未對市場、技術(shù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行充分分析；(6)決策程序不合法；(7)盲目決策，高價(jià)拍地。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、通過出讓獲取國有土地使用權(quán)，且該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門行政批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)需具有相應(yīng)資質(zhì)，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開發(fā)受到法律的保護(hù)。

2、關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)稅金融政策、貨幣政策及產(chǎn)業(yè)政策的變化，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

3、實(shí)行崗位分工與授權(quán)批準(zhǔn)控制，不相容崗位相互分離。編制項(xiàng)目建議、可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目決策崗位相分離，指定專門部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目決策由企業(yè)最高決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

4、項(xiàng)目建議書內(nèi)容至少應(yīng)包括(1)項(xiàng)目決策背景(特別是項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來3～5年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義及該項(xiàng)目在公司發(fā)展中的地位)；(2)項(xiàng)目概況(宗地位置、現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、大市政配套及規(guī)劃控制要點(diǎn))；(3)市場分析(區(qū)域內(nèi)市場成長狀況、供應(yīng)產(chǎn)品特征、目標(biāo)客戶研究、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位)，(4)經(jīng)濟(jì)性分析(投資估算、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目資金預(yù)測)。

5、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員直接參與項(xiàng)目建議書的編制，或?qū)?xiàng)目建議書中投資估算及經(jīng)濟(jì)效益的評估加以確認(rèn)。

6、可行性研究報(bào)告除項(xiàng)目建議書內(nèi)容外，還應(yīng)包括(1)競投方案，分析以競拍和投標(biāo)方式取得土地時(shí)最高競價(jià)和投標(biāo)價(jià)；(2)法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析(城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成，造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷)；(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析(初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析)；(4)項(xiàng)目開發(fā)分析(土地升值潛力初步評估、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析、工程計(jì)劃、銷售計(jì)劃)；(5)投資收益分析(成本預(yù)測、稅務(wù)環(huán)境及其影響分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目資金預(yù)測，投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)對策)；(6)管理資源配置(機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源需求)；(7)綜合分析與建議(優(yōu)劣勢、結(jié)論和建議)。

7、組織營銷、會(huì)計(jì)、技術(shù)、工程等部門的相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行分析論證，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員必須對可行性研究報(bào)告中投資收益分析和預(yù)測結(jié)論的可靠性發(fā)表具體書面意見。

8、企業(yè)最高決策機(jī)構(gòu)聘請專家或委托有資格的咨詢公司對項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估，對項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行特別評估，關(guān)注盈虧平衡分析和敏感性分析。

9、根據(jù)評估結(jié)果，最高決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資決策，未經(jīng)評估程序的項(xiàng)目不得立項(xiàng)。對重大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行集體決策并執(zhí)行審議聯(lián)簽制度，決策過程必須有完整的書面記錄，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)或人員必須參與決策全過程，嚴(yán)禁任何個(gè)人單獨(dú)決策或擅自改變集體決策意見。

業(yè)務(wù)循環(huán)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)

典型案例：

四川某公司中華樓工程七層框架辦公樓于1994年10月破土動(dòng)工，1995年9月完成主體工程，同年12月倒塌，死傷數(shù)十人，直接經(jīng)濟(jì)損失200余萬元。經(jīng)調(diào)查，承擔(dān)該工程的設(shè)計(jì)單位是具有丁級(jí)資質(zhì)的某建設(shè)勘探設(shè)計(jì)所，按有關(guān)規(guī)定，丁級(jí)設(shè)計(jì)單位只能承擔(dān)一般中小型公共建筑或7層以下無電梯住宅，另外，該工程在設(shè)計(jì)、施工過程中不執(zhí)行國家法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，偷工減料，如大部分地下樁基的樁數(shù)不夠，實(shí)際樁數(shù)與按規(guī)范計(jì)算的樁數(shù)相比較少設(shè)計(jì)、施工10～50％。

規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)勘探設(shè)計(jì)單位無相應(yīng)資質(zhì)；(2)設(shè)計(jì)不符合規(guī)范，(3)設(shè)計(jì)不合理，或設(shè)計(jì)過于保守；(4)以趕工期為由，邊施工，邊設(shè)計(jì)。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢公司對勘探、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招投標(biāo)，并按已定選擇勘探、設(shè)計(jì)單位的程序和標(biāo)準(zhǔn)，通過專家評標(biāo)的方式，擇優(yōu)選擇。

2、設(shè)計(jì)階段控制要點(diǎn)：(1)專題調(diào)研，委托設(shè)計(jì)前考察相關(guān)項(xiàng)目、收集相關(guān)資料；(2)按詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書，分別與勘探、設(shè)計(jì)單位簽訂勘探、設(shè)計(jì)合同，明確責(zé)任，嚴(yán)禁設(shè)計(jì)單位將設(shè)計(jì)任務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人；(3)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)，由專家對總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審；(4)組織相關(guān)部門或?qū)I(yè)技術(shù)人員對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，并提出明確的書面審查意見，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正。

3、項(xiàng)目概預(yù)算控制要點(diǎn)：(1)以項(xiàng)目可行性研究和策劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)，采用限額設(shè)計(jì)并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行賞罰；(2)要求設(shè)計(jì)單位出具每一階段(擴(kuò)初設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì))設(shè)計(jì)概(預(yù))算；(3)設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算會(huì)同監(jiān)理組成聯(lián)合小組對設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)概(預(yù))算進(jìn)行演算和復(fù)核，審查內(nèi)容包括編制依據(jù)的合法性、時(shí)效性，工程量、定額套用、費(fèi)用計(jì)取和匯總的合理性和正確性，審查設(shè)計(jì)概(預(yù))算是否存在漏列、錯(cuò)列、多列的現(xiàn)象；(4)設(shè)計(jì)概算如超經(jīng)批準(zhǔn)投資估算的規(guī)定比例，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行論證，并辦理報(bào)批手續(xù)，投資額嚴(yán)格控制在設(shè)計(jì)概算之內(nèi)。

業(yè)務(wù)循環(huán)三：項(xiàng)目施工

典型案例：

南京某建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目管理有限公司副經(jīng)理王某，授意招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，完全針對某家施工企業(yè)的特點(diǎn)制作標(biāo)書；待招標(biāo)文件公布后，引來眾多競爭者，由于標(biāo)書具有很強(qiáng)的針對性，大多不明就里的施工企業(yè)被挑刺，從而出局；當(dāng)招標(biāo)進(jìn)入第二輪時(shí)，入圍的是一些有默契的施工企業(yè)，只有一家“志在必得”，另外幾家則是“陪標(biāo)”。經(jīng)過一連串隱蔽性極高的暗箱操作后，王某與施工企業(yè)、招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)運(yùn)用“規(guī)則”

串謀，使工程招投標(biāo)取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5萬元人民幣、4000美元、3000澳元、一塊歐米茄手表、一臺(tái)海信32英寸液晶彩電的賄賂。

項(xiàng)目施工中可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)招投標(biāo)過程中發(fā)包、承包的舞弊行為，如串標(biāo)、陪標(biāo)、標(biāo)底泄密、內(nèi)部定標(biāo)等暗箱操作；(2)合同簽訂、執(zhí)行存在問題如合同文本不嚴(yán)密，成本費(fèi)用控制不力，工期延誤，存在質(zhì)量、安全隱患，拖欠工程款等。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、招投標(biāo)控制要點(diǎn)：(1)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢公司或組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員編制招標(biāo)文件和標(biāo)底，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、投標(biāo)人資格審查標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及合同主要條款；(2)組織預(yù)算、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員審查標(biāo)底計(jì)價(jià)內(nèi)容、計(jì)價(jià)依據(jù)的準(zhǔn)確性、合理性及標(biāo)底價(jià)格是否在投資限額內(nèi)；(3)對投標(biāo)單位的資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察并出具書面考察意見；(4)盡可能采用工程量清單的方式公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)；(5)招標(biāo)文件發(fā)出后，招標(biāo)人不得擅自變更其內(nèi)容，確需澄清、修改或補(bǔ)充的，應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件截止15天前，書面通知所有獲得招標(biāo)文件的投標(biāo)人；(6)投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)志密封投標(biāo)；(7)按招標(biāo)文件的規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開標(biāo)、評標(biāo)；(8)依法由工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面專家組建評標(biāo)委員會(huì)，對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見；(9)擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位，在同等條件下，選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位并發(fā)中標(biāo)通知書。

2、合同控制要點(diǎn)：(1)與監(jiān)理、施工及材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂書面合同；(2)合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容清晰，出包工程嚴(yán)禁轉(zhuǎn)包；(3)聘請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密合同文本，防止施工單位進(jìn)場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口進(jìn)行索賠。

3、現(xiàn)場簽證控制要點(diǎn)：(1)現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師、預(yù)算人員及監(jiān)理共同簽名，其中甲方預(yù)算人員須對工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)；(2)現(xiàn)場簽證遵循及時(shí)性原則，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽，簽證內(nèi)容、原因、工程量須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；(3)實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證；(4)因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效；(5)杜絕盲目簽證。

4、工程質(zhì)量與監(jiān)理控制要點(diǎn)：(1)項(xiàng)目開工前通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位對項(xiàng)目施工進(jìn)行質(zhì)量、投資、進(jìn)度和安全的監(jiān)督和管理，監(jiān)理單位與其所監(jiān)理的施工單位和供貨商無利益關(guān)系；(2)認(rèn)真審查施工單位開工報(bào)告及相關(guān)資料，開工前應(yīng)取得施工許可證，符合開工條件才能開工；(3)嚴(yán)格把關(guān)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)，事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案；(4)隱蔽工程驗(yàn)收，由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)，凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工，隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案；(5)企業(yè)對監(jiān)理工作進(jìn)行定期不定期的檢查，確保監(jiān)理資料的真實(shí)、完整，掌握工作質(zhì)量、進(jìn)度和投資的實(shí)際情況。

5、工程材料及設(shè)備控制要點(diǎn)：(1)項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，并決定是甲供、甲指乙供還是乙供并在工程施工承包合同中加以明確；(2)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工；(3)甲供材料和設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，主要設(shè)備和大宗建材采購采用招標(biāo)方式；(4)材料和設(shè)備進(jìn)場時(shí)須出具檢驗(yàn)合格證，對到貨材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，及時(shí)清點(diǎn)驗(yàn)收手續(xù)，出具檢驗(yàn)報(bào)告，對不符合要求的材料和設(shè)備，及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款；(5)采購合同中須載明因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任；(6)建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得由一人完成材料采購全過程；(7)甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審核無誤后，辦理結(jié)算。

6、工程進(jìn)度款支付控制要點(diǎn)：(1)工程進(jìn)度款的撥付程序：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)的工程質(zhì)量并整理復(fù)核工程價(jià)值量；財(cái)務(wù)部審核后按規(guī)定的批準(zhǔn)程序付款并登記臺(tái)帳；(2)由于設(shè)計(jì)變更和工程變更等原因造成價(jià)款支付方式及金額發(fā)生變動(dòng)的應(yīng)提供完整的書面文件和相關(guān)資料，且涉及金額的資料已經(jīng)專業(yè)技術(shù)人員審核；(3)合理籌集工程項(xiàng)目所需資金；(4)按合同規(guī)定的金額或比例提留工程尾款和質(zhì)量保證金，在竣工決算后支付工程尾款，在質(zhì)保期滿經(jīng)驗(yàn)收合格后支付質(zhì)量保證金。

業(yè)務(wù)循環(huán)四：竣工決算

竣工決算階段可能存在的舞弊和風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)驗(yàn)收不符合規(guī)范、驗(yàn)收手續(xù)、資料不齊全、驗(yàn)收不及時(shí)；(2)竣工決算不符合條件，結(jié)算工程量、結(jié)算單價(jià)、簽證及索賠計(jì)算不準(zhǔn)確；(3)竣工決算中存在舞弊行為；(4)竣工決算未審計(jì)。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、項(xiàng)目完工后，必須經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三階段且質(zhì)量符合法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)的要求。監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)應(yīng)在質(zhì)量檢查報(bào)告上審核簽字，對不符合驗(yàn)收要求的應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。

2、項(xiàng)目驗(yàn)收后才能交付使用并建立財(cái)產(chǎn)明細(xì)表。

3、工程驗(yàn)收后，應(yīng)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任及處罰措施。

4、竣工決算控制要點(diǎn)：(1)全部工程驗(yàn)收合格后才能列入竣工結(jié)算，需要符合的決算條件為：符合合同規(guī)定的結(jié)算條款；具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊全；工程遺留問題處理完畢；施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全；(2)嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款；(3)施工單位編制竣工決算，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明；(4)組織專業(yè)技術(shù)人員詳細(xì)核對工程量及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審查工程總造價(jià)并由監(jiān)理復(fù)審，實(shí)行多級(jí)審核；(5)組織竣工決算審計(jì)，竣工決算與竣工決算審計(jì)崗位相分離。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、提高經(jīng)營效率和效果、提高財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息質(zhì)量、維護(hù)資產(chǎn)的安全完整和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)，從而提高企業(yè)的綜合能力。