張興軍

專家不是萬能的，專家的結論也不是顛撲不破的。市場是無情的，不會因為專家有多知名，而給購買者減輕多少負擔。在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場，關心其走勢的人們，不能有選擇地選取自己希冀的預測，因為孰對孰錯無從預判。

如同預測股市一樣，如果想獲得更多的關注，預測房價走勢應該是最直接的途徑了。

去年，牛刀與北大教授徐滇慶的房價賭局彌散未久，今朝社科院內部又后院起火。

5月12日，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發(fā)表博文《<房地產(chǎn)藍皮書>站在了開發(fā)商的立場》，稱2004年以來，每冊藍皮書對市場的分析和預測都是錯誤的，“他們是房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的房地產(chǎn)業(yè)的積極擁護者?！?/p>

質疑聲一出，輿論一片嘩然。社科院內部人士質疑藍皮書，且有理有據(jù)，受到如此關注是想當然的事情了。

誰看到了皇帝的新裝？

曹建海的文章發(fā)表之后，藍皮書主編牛鳳瑞作出回應，“藍皮書的研究站在學者良心和對客觀規(guī)律認識的立場上，沒有以偏概全；降價只是某些人的一廂情愿。”火藥味益濃。

一頭兒是藍皮書主編，及其帶領的各名校知名專家，一頭兒是社會院內部人士，熟諳行業(yè)潛規(guī)則，且觀點有理有據(jù)。孰對孰錯，讓人云里霧里。

且看曹建海是如何質疑藍皮書的：

中國社會科學院的《房地產(chǎn)藍皮書》，由其下轄的城市研究中心組織編寫。該書由城市研究中心發(fā)起，聯(lián)合社科院其他研究所、清華大學、北京大學、中國人民大學等高校及相關單位的專家學者形成的關于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的一本年度研究報告，在社會上已經(jīng)形成了一定的品牌知名度。

從房地產(chǎn)藍皮書的作者構成看，其中不少是全國各地各部門的專家，一些研究報告擁有較高的研究水平。曹建海說，人們對藍皮書有意見的，還是這本書的核心觀點。如果去除對權威的迷信，對照社科院藍皮書的核心觀點與現(xiàn)實實際的發(fā)生，則很少發(fā)現(xiàn)符合實際的情況。

2004年，《房地產(chǎn)藍皮書》的研究報告認為，改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)有了迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)投資達10106億元，占固定資產(chǎn)投資的18.3%。2020年中國城市化水平將提高到55%，城鎮(zhèn)人口將凈增加2億人以上。隨著中國城市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高，中國的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位將更加突出。

曹建海認為，這份研究報告偷換了概念，實際上是借國家的官方觀點，來為嗜血的房地產(chǎn)開發(fā)商代言，過程中又排斥了政府福利開發(fā)、單位自建房、城鄉(xiāng)個人建房等形式。曹建海擔心，將房產(chǎn)開發(fā)商的行為與支柱產(chǎn)業(yè)掛鉤，顯然是不能成立的，而且可能因房地產(chǎn)商過于貪婪、殘酷掠奪而引爆整個實體和金融體系。

2005年的《房地產(chǎn)藍皮書》認為，供不應求是未來幾十年中國房地產(chǎn)市場的主導趨勢。而事實上至2009年年底，商品房空置量有可能將達到2億-3億平方米，如果沒有切實利好的刺激政策出臺，極有可能會達到4億平方米。

2006年4月24日，《房地產(chǎn)藍皮書》預測全國房價將長期上漲，在消費者當中引起極大恐慌。然而，房價在2008年初出現(xiàn)了拐點并持續(xù)下跌將近1年，只是在今年3-4月出現(xiàn)了摻雜了造假因素的“小陽春”，此后又一蹶不振了。

2007年，房地產(chǎn)藍皮書預計，當年中國整體房價漲幅有望回落到5%以下。但實際上2007年卻是我國房價有史以來最瘋狂的一年，全年房屋平均銷售價格較2006年上漲15.4%。

2008年，藍皮書指出，當年中國房價上漲幅度將大大低于上一年，但出現(xiàn)房價拐點的可能性不大，而當年不僅房價出現(xiàn)了拐點，且價格降幅較大。

曹建海質疑聲出爐之后，媒體與公眾大都站在了曹建海的一邊，對藍皮書口誅筆伐。但筆者不敢斷定他們誰說的更有道理。盡管藍皮書歷年來的預測存在偏頗，但是否真被曹建海言中，尚無明確證據(jù)。相反，曹建海質疑藍皮書的目的何如，也不甚明了。這種情形下，只能等未來的事實來驗證了。

誰在為誰說話

專家都說要漲的時候，房價跌了；專家都說要跌的時候，樓市“小陽春”又來了。常此以往，專家還是專家嗎？

一個不得不解決的問題是，藍皮書代表的是誰的意見，是專家本人的，還是公眾的，抑或是市場的？社科院有多少部門暫且不提，目前來看，這個藍皮書連社科院自身都不能純粹代表了，那么其可以依據(jù)的含金量還剩下多少呢？

專家發(fā)表言論，進行預測，代表著誰的利益，又傾向于誰的問題，其實看一看其社會兼職的諸多頭銜即可。通過這種頭銜的追根溯源，再看其所供職單位的財政來源，如果確實接受房企的贊助，那么結論也就明晰了。

一個也在尋求買房的專家，有可能會和廣大的購房者一樣，希冀房價能降些，然后根據(jù)自己的專業(yè)知識發(fā)表一些利于此希冀的理論；一個經(jīng)常成為房地產(chǎn)商座上之賓的專家，其觀點或多或少會傾向于給過自己好處的房地產(chǎn)商，所謂拿人手短即是此理；一個相關協(xié)會的成員，接受相關企業(yè)的贈予與支持，那么一定程度對其支持就是題中之義了。

近年來，社會上確實存在著一種現(xiàn)象。和曹建海懷疑社科院藍皮書主編的理由一樣，一些經(jīng)濟學家整日與地產(chǎn)商人們攪在一起，參與各種由開發(fā)商贊助的論壇、講座，都可以拿不菲的出場費。值得擔心的是，如果真的存在商學勾結，無論是學術也好，還是各種研究報告也罷，其可信度自不待言。

如今專家的行列里，秉承客觀公正者有之，標新立異、嘩眾取寵者亦有之。但是，誰屬于哪個行列，不是我等非圈內人士所能知悉的。相信他們和不相信他們都要付出代價。正如2007年諸多專家預測滬指10000點一樣，誤導了很多股民，套住了很多資產(chǎn)。當股市寒冬來臨以后，專家是不會付一分責任的。這就是相信的代價。

有時候，在接受房地產(chǎn)企業(yè)贊助之后的專家，也標榜著秉承公正的態(tài)度。但這種態(tài)度背后也不排除類似于西方新聞學中普遍存在的“小罵大幫忙”的情況。

專家預測，信耶？非耶？

我們不能否認，中國社科院出版藍皮書的初衷是好的，但如果其核心觀點總是存在謬誤，或者總是與市場難以印證。那么，其存在的必要性就值得推敲了。

近兩年來，包括王石、潘石屹、任志強為代表的市場派，也包括政府官員，每每被媒體問及房市走勢時，總會發(fā)表一些令人眼前一亮的、且能自圓其說的觀點。理所當然，他們成了廣大關心房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的人們（主要是意向購房者）的擁躉。

據(jù)統(tǒng)計，除了王石預測2008年房價出現(xiàn)拐點之外，其余的預測皆沒有被市場所認可。王石不是專家，只是一個地產(chǎn)龍頭企業(yè)的董事長。和那些象牙塔里做學問的專家相比，市場派如果想說實話的話，顯然其預測更具可信性。

在2006年博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉發(fā)表了題為《泡沫的代價》的演講。他說“如果房價12個月內下跌30%，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款可能激升到1.02萬億，銀行的不良資產(chǎn)率將上升3.2個百分點；對政府而言，由此增加的負擔相當于建行、中行改制上市的全部花費；對居民而言，大致相當于14%的家庭財產(chǎn)被蒸發(fā)?！边@個轟動性的結論，讓公眾認定了鐘偉是一個支持房價上漲的地產(chǎn)商代言人。但鐘偉堅持認為，“我給出的是一個有邏輯和數(shù)據(jù)支持的定量結果”。問題又回到了數(shù)據(jù)上。

其實，中國社科院的藍皮書也是中國社科院的專家根據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，通過科學方法歸納分析出來的結果，然而事實情況并非總是如此。以房地產(chǎn)“藍皮書”所引用數(shù)據(jù)的來源為例，專家們所參考的多出自房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構，而不是通過直接調查走訪產(chǎn)生，這就造成在房價和其它問題上由房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構說了算的局面。房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構出于利己目的虛報數(shù)據(jù)成為可能，于是，調查數(shù)據(jù)根本不能正確反映市場供需狀況和銷售情況。

而且，近年來屢屢出現(xiàn)開放商謊報數(shù)據(jù)、營造房市虛假熱潮等行業(yè)現(xiàn)象，更給行業(yè)的發(fā)展報告蒙上了面紗?？梢酝普?，只有在以下假設的情況下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析才是正確的：首先，專家秉承客觀的態(tài)度，不因利益而說話；其次，專家弄到的數(shù)據(jù)資料是真實的；最后，不發(fā)生嚴重經(jīng)濟危機等不可抗因素。

到這時，我們已經(jīng)得到結論。專家不是萬能的，專家的結論也不是顛撲不破的。市場是無情的，不會因為專家有多知名，而給購買者減輕多少負擔。在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場，關心其走勢的人們，不能有選擇地選取自己希冀的預測，因為孰對孰錯無從預判。

去年北大教授徐滇慶的房價賭局完敗已經(jīng)讓人們開始對專家產(chǎn)生了懷疑，如今的因藍皮書而引發(fā)的社科院內斗更讓這種懷疑增添了幾分。