田　青

[摘 要]隨著我國(guó)住房體制改革的深化，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用日益增強(qiáng)。本文論證了我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)和必要性，分析了我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化的主要障礙，并提出了應(yīng)采取的措施。

[關(guān)鍵詞]住房抵押貸款 證券化 措施

作者簡(jiǎn)介：田青（1975-），女，河南省新鄉(xiāng)市，工作單位：河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心，職稱：經(jīng)濟(jì)師，金融方向。

住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國(guó)家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國(guó)已將住房產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入，住房市場(chǎng)對(duì)銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問(wèn)題，嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長(zhǎng)，隨之而來(lái)的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國(guó)的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。

一、我國(guó)住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)與發(fā)展必要性

住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券，指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過(guò)程。從本質(zhì)上講，發(fā)行住房抵押貸款證券是住房抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即貸款發(fā)放人把對(duì)住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。

隨著我國(guó)住房體制改革的深化，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用日益巨大，積極開(kāi)展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，具有多方面現(xiàn)實(shí)的、積極的意義。其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

我國(guó)要將住房產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，關(guān)鍵在于啟動(dòng)居民的住房消費(fèi)。而居民的收入與房?jī)r(jià)之間存在著較大的差距，這又依賴于金融的大力支持。目前我國(guó)已推出的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)正蓬勃開(kāi)展，但我們應(yīng)當(dāng)看到，該項(xiàng)業(yè)務(wù)需要有巨額的資金作為后盾，因此，為了保證住房抵押貸款業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展，必須為其提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源。這就需要培育和發(fā)展住房低押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化，開(kāi)辟長(zhǎng)期住房融資的渠道。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的測(cè)算：每１億元的住房抵押貸款證券化能帶動(dòng)５億元以上的國(guó)內(nèi)需求，這對(duì)于培育住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將起到十分重要的作用。

（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國(guó)商業(yè)銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，在各項(xiàng)存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長(zhǎng)貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動(dòng)性嚴(yán)重不足的困境，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定造成不良影響。通過(guò)住房抵押貸款證券化，將低流動(dòng)性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)化。

（三）有利于中央銀行維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的有價(jià)證券除政府債券、國(guó)庫(kù)券外，住房抵押貸款證券作為一種流動(dòng)性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買(mǎi)賣(mài)證券的對(duì)象。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的完善和住房抵押二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，中央銀行通過(guò)在金融市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對(duì)象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對(duì)商業(yè)銀行的流動(dòng)性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，有效地實(shí)施對(duì)持有多元化資產(chǎn)、能更靈活地調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的商業(yè)銀行的監(jiān)管，從而有助于增強(qiáng)金融市場(chǎng)運(yùn)行系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

（四）有利于完善我國(guó)的資本市場(chǎng)。

住房抵押貸款證券化以完善的資本市場(chǎng)為條件，而通過(guò)住房抵押貸款證券化又會(huì)促進(jìn)資本市場(chǎng)的發(fā)展與完善。一方面，房抵押貸款證券化具有證券的轉(zhuǎn)讓、投資、融資、配資及調(diào)節(jié)功能，是一種信用高、收益穩(wěn)定的投資品，能為資本市場(chǎng)吸引眾多投資者，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)的擴(kuò)容。另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)它作為一種金融創(chuàng)新，開(kāi)辟了一條新的融資渠道，有利于改變我國(guó)目前資本市場(chǎng)上股市過(guò)熱、債市過(guò)冷的不均衡局面，促進(jìn)資本市場(chǎng)的全面發(fā)展。

二、我國(guó)發(fā)展住房抵押貸款證券化的主要障礙

第一，我國(guó)證券市場(chǎng)發(fā)展不完善。一方面一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模太小。截至到2001年末，我國(guó)四家國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款余額為5072億元，但個(gè)人住房貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重為2%，占GDP的比重為5.2%。從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的情況來(lái)看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國(guó)為56%、美國(guó)為54%、日本為33%、香港地區(qū)為31%，可以看出，我國(guó)目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小。另一方面，金融二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不成熟。長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，抑制了我國(guó)經(jīng)濟(jì)商品化、市場(chǎng)化進(jìn)程并使其發(fā)展速度減緩。盡管我國(guó)二級(jí)市場(chǎng)盡管有一定程度的發(fā)展，但市場(chǎng)規(guī)模和容量有限。

第二，對(duì)住房抵押貸款證券化的認(rèn)識(shí)還不完全統(tǒng)一。一方面政府部門(mén)對(duì)待證券化的態(tài)度比較積極。我國(guó)的住房抵押貸款基本上是通過(guò)公積金管理部門(mén)與商業(yè)銀行這兩條渠道發(fā)放的。由于公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款利率，對(duì)公積金貸款的需求迅速增長(zhǎng)。公積金管理部門(mén)對(duì)證券化的態(tài)度比較積極。另一方面某些金融機(jī)構(gòu)對(duì)待證券化態(tài)度不明朗。對(duì)住房抵押貸款發(fā)放較多的建設(shè)銀行等商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，對(duì)證券化的態(tài)度也是積極的，也在努力探索證券化的途徑，只是在具體操作方式的選擇與操作思路上的認(rèn)識(shí)有所不同。但對(duì)住房抵押貸款發(fā)放量較少的銀行而言，目前的住房抵押貸款無(wú)論從收益還是從貸款質(zhì)量上講都是難以割舍的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上我國(guó)銀行實(shí)行的是資金調(diào)度能力較強(qiáng)的總分行制，流動(dòng)性問(wèn)題尚不嚴(yán)重，從而有些商業(yè)銀行的態(tài)度還是明顯不積極的。

第三，金融基礎(chǔ)設(shè)施體系不完善。主要表現(xiàn)在：現(xiàn)代商業(yè)銀行制度尚未完全確立，市場(chǎng)金融體制不完善；專業(yè)化投資銀行機(jī)制與金融擔(dān)保機(jī)制欠缺，風(fēng)險(xiǎn)管理水平不高；金融工具創(chuàng)新的激勵(lì)乏力，金融深化的層次不高；金融法律、金融會(huì)計(jì)等金融咨詢服務(wù)質(zhì)量不高，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)過(guò)多過(guò)亂行為欠規(guī)范，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)與獨(dú)立性差；沒(méi)有專業(yè)化的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與擔(dān)保機(jī)構(gòu)；企業(yè)的金融信用意識(shí)偏淡，個(gè)人的金融依賴水平較低。

第四，法律配套建設(shè)不完善。盡管我國(guó)已有為數(shù)不少的全國(guó)性法規(guī)，比如《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《中國(guó)人民銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等，以及不斷增加的地方性法規(guī)，但真正直接地針對(duì)資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架還未形成，各參與主體的地位、權(quán)力與義務(wù)等關(guān)系尚不明確，法律保障基礎(chǔ)不充分。

三、我國(guó)發(fā)展住房抵押貸款證券化的舉措

（一）完善住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)

實(shí)行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，而住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立要以完善的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)。對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化一級(jí)市場(chǎng)的完善包括以下兩個(gè)方面：一是隨著我國(guó)住房制度改革的深化和住房居民消費(fèi)熱點(diǎn)的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對(duì)住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對(duì)資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。二是建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。住房抵押貸款期限長(zhǎng)，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實(shí)的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)（如違約風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，提前償付風(fēng)險(xiǎn)），各種貸款風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在都會(huì)直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來(lái)源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險(xiǎn)還未充分暴露出來(lái)，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將日趨突出，構(gòu)成銀行進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實(shí)行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運(yùn)行和健康發(fā)展。

（二）建立健全政府支持體系。

住房抵押貸款證券化的發(fā)發(fā)展，抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的壯大，政府力量功不可滅。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，金融創(chuàng)新在穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)背景下比較容易成功，動(dòng)蕩條件下利率波動(dòng)很難控制，會(huì)加劇金融混亂。住房抵押貸款證券化在我國(guó)是一個(gè)新生事物，在寬松、穩(wěn)定的宏觀政策環(huán)境中將會(huì)得以逐步地發(fā)展。所以，政府要保持穩(wěn)健的財(cái)政貨幣政策，避免中央宏觀調(diào)控政策的大幅度波動(dòng)，降低通貨膨脹，減少對(duì)利率的行政干預(yù)，使利率逐步由市場(chǎng)機(jī)制決定，從而為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

（三）創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

實(shí)行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的內(nèi)部條件，而且需要?jiǎng)?chuàng)造良好的外部環(huán)境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實(shí)施。一是在加強(qiáng)金融市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，大力培育住房抵押貸款證券的機(jī)構(gòu)投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場(chǎng)的“主力軍”和“穩(wěn)定器”；二是逐步完善中介服務(wù)體系，嚴(yán)格規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行為，為住房抵押貸款證券的發(fā)行與流通提供保障；三是加強(qiáng)住房抵押貸款證券化的法規(guī)建設(shè)，形成一個(gè)涉及住宅業(yè)、銀行業(yè)、證券保險(xiǎn)及其他中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)體系，同時(shí)加強(qiáng)各有關(guān)部門(mén)的相互協(xié)調(diào)，為住房抵押貸款證券化的順利實(shí)施和健康發(fā)展提供法律保障；四是對(duì)試點(diǎn)階段的住房抵押貸款證券化實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，以促進(jìn)住房抵押貸款證券化的全面推行。

（四）健全相關(guān)的法規(guī)制度

實(shí)行住房抵押貸款證券化，離不開(kāi)政府的積極參與和支持。政府要發(fā)揮應(yīng)有的作用，完善相關(guān)的制度安排，抓緊資產(chǎn)證券化的整體法律環(huán)境建設(shè)與相關(guān)規(guī)章制度的制定；通過(guò)立法規(guī)范住房抵押貸款證券化的市場(chǎng)操作程序和住房抵押貸款證券化市場(chǎng)上的交易行為；鼓勵(lì)以商業(yè)銀行為主體，各種中外金融機(jī)構(gòu)參與證券化資產(chǎn)的交易；盡量減輕從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的稅收負(fù)擔(dān)以減少資產(chǎn)證券化的融資成本；建立專門(mén)的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，向符合規(guī)定條件的住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)保證；加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、監(jiān)管與協(xié)調(diào)等。

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