江　山

一個主題公園項目的總投資幾乎可以比肩2010年上海世博會的總預算金額，一個主題公園項目，可以催生上萬億GDP產(chǎn)值，并且?guī)訑?shù)百萬就業(yè)。這個主題公園就是三年來，不時掀起資本市場波瀾的上海迪斯尼項目。

房產(chǎn)：迪斯尼概念成樓市避風港川沙房價逆勢漲三成

全國房價風向標在上海，上海房價風向標在浦東。2008年，浦東房價從23674元/平方米月成交均價最高點，走到12612元/平方米最低點，跌幅高達46％，走出了與市場大勢基本相符的大陰線。

然而，就在浦東，偏居東南一隅的川沙板塊卻無懼大勢，房價波動性上升，到2008年10月，川沙板塊商品住宅成交均價13595元/平方米，同期相比上漲招過28％。

從供求市場來看，川沙樓市也曾受到低迷市場形勢的影響。2007年10月～2008年10月，川沙商品住宅供應面積141566平方米，但成交面積為94267平方米，供求比1：067。而商業(yè)項目卻因為供給不足而倍顯稀缺。2008年3月，一個名為綠地東海岸廣場的項目入市，直接將商業(yè)項目成交單價從7800元/平方米直接拉升到26000元/平方米，以后維持20000元/平方米均價。

這一切，源自迪斯尼概念。

迪斯尼，一個風靡世界近百年的卡通游樂品牌，將于不遠的將來落戶上海。浦東，在經(jīng)歷與其它區(qū)域的幾輪激烈競爭后，將迪斯尼“準生證”穩(wěn)穩(wěn)地握在手中。

迪斯尼主題公園落戶上海浦東的消息一出，上海與迪斯尼概念相關(guān)的本地股再次被全線封至漲停板。風傳有土地資產(chǎn)位于川沙的界龍實業(yè)更是最近一段時間受到追捧的熱門股票之一，市盈率已經(jīng)高達85倍。市場對迪斯尼的熱望可見一斑。

除了欣喜于上海都市游樂文化再添新景外，迪斯尼可能引發(fā)的經(jīng)濟拉動作用成為市場最關(guān)注的話題，而房地產(chǎn)市場也是聞風而動。

資料顯示，川沙位于上海浦東新區(qū)東南區(qū)，瀕臨東海，東南接上海浦東國際機場。上海市政府對其功能定位為“空港物流、現(xiàn)代居住和文化旅游”。

“所謂文化旅游很大程度上寄望迪斯尼主題公園的落成使用，隨之而來的是川沙區(qū)域房價的上升與商業(yè)、酒店、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的全面啟動?！笨硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹介紹。

“目前大部分項目處于尾盤銷售階段，一旦迪斯尼項目啟動，配套設(shè)施有望快速完善?！庇诘さしQ。

迪斯尼落戶上海之所以帶來市場如此轟動，遠不止土地資產(chǎn)升值和公園收入這樣簡單。

今年以來，隨著房地產(chǎn)和金融業(yè)遭遇下行風險，上海經(jīng)濟的快速穩(wěn)定增長受到考驗。而2010年世博會和迪斯尼項目的啟動在此情況下更備受矚目。

“應該說上海是全國率先嘗試產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型的區(qū)域，服務(wù)業(yè)一定是未來拉動上海經(jīng)濟的重要支點。迪斯尼建設(shè)和運營對GDP的直接拉動作用其實不大，但隨著服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，它一定是個藏富于民的寶藏?！币晃欢嗄陞⑴c上海迪斯尼項目立項考察和可行性研究的專家告訴記者。

據(jù)了解，眾多專家持世博后啟用迪斯尼的觀點，其中原因之一是為了避免迪斯尼分流世博旅游消費。但隨著上海重大項目投資的加速啟動，迪斯尼準備工作可能提速。

“上海新國際博覽中心成立時，有專家表示每一元的門票收入將帶動8元的相關(guān)消費。迪斯尼的經(jīng)濟拉動能力一定遠不止這些?！睂＜曳Q。

另外，專家介紹，從盈利模式來看，迪斯尼品牌真正盈利點來源于衍生品市場，如卡通玩偶和音像制品的特許生產(chǎn)與經(jīng)營等。如迪斯尼中文電視頻道成功落戶上海，大量電視廣告收入也將成為衍生品盈利的重點之一。

對于上海迪斯尼與香港迪斯尼的微妙關(guān)系，知情人士告訴記者，2001年時，上海方面曾經(jīng)表示，迪斯尼項目由香港先行，上海要等候數(shù)年。但相比香港，對于廣大內(nèi)地消費者而言，上海的優(yōu)勢在于“不要簽證”。“先不說全國的旅行消費會有多少聚攏至上海，單單長三角2億最富裕的中國人口，就足以為上海旅游、娛樂文化業(yè)帶來新動力?！睂＜冶硎?。

成立于1923年的迪斯尼公司經(jīng)過數(shù)十年完善與發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈影響日益擴大。一位曾經(jīng)作為上?？疾靾F代表之一在數(shù)年前參觀了奧蘭多“迪斯尼世界”的專家告訴記者。迪斯尼極富創(chuàng)新和娛樂精神的游園文化令人驚嘆。迪斯尼形象設(shè)計師們不斷發(fā)明增添最新的乘游項目，新景點和項目的更換頻率可以達到三年內(nèi)將游園項目翻新一輪?！霸趭W蘭多迪斯尼能夠看到中國主題區(qū)有地道的北京炸醬面和上海小籠包，聽著昆曲、評彈。”專家感嘆，迪斯尼作為全球兒童和成人的娛樂夢想，已經(jīng)深入人心。

根據(jù)知情人士的介紹，引入上海的迪斯尼主題公園有望與美國迪斯尼形成同步的項目更新頻率，并由美方高管參與品牌輸入和輔導工作。

酒店、旅游、航空業(yè)：有望直接受惠迪斯尼項目

去年下半年以來，受內(nèi)外環(huán)境影響，我國經(jīng)濟增速將進一步放緩，經(jīng)濟增長方式面臨轉(zhuǎn)變，通過建造迪斯尼這樣的巨無霸型商業(yè)綜合體來拉動地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為一個現(xiàn)實的選擇。

2007年東京迪斯尼樂園及東京迪斯尼海洋樂園游客人數(shù)共計為2542萬人次，2008年巴黎迪斯尼樂園游客人數(shù)1530萬人次，2008年香港迪斯尼樂園游客人次預計為560萬(香港迪斯尼樂園規(guī)模最小)，保守估計迪斯尼落戶上海將為上海每年帶來至少1000萬的旅游人次，2008年上海旅行社接待旅游人次預計在1400萬左右，也就是說簡單計算迪斯尼樂園建成將會使上海旅游人次增長7成左右，當然，其中有部分游客增長將是從現(xiàn)有旅游人次中的分流數(shù)字，保守預估，因迪斯尼項目上海游客人次增長應該會在4成以上，這將對上海的酒店旅游業(yè)產(chǎn)生非常積極的影響。

從迪斯尼項目看旅游業(yè)的發(fā)展機會。在中國改革開放三十年的歷史節(jié)點上，我們需要思考在未來的三十年，“我們還能在過去的增長方式下保持這樣的增速嗎”?“答案似乎是不能!投資拉動、外向依賴、資源消耗型的增長方式似已難以為繼，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，啟動內(nèi)需，改變二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)模式將是中國未來三十年經(jīng)濟的發(fā)展方向”，而旅游業(yè)可能將在這樣的增長方式轉(zhuǎn)變背景之下獲得空前的發(fā)展機會。迪斯尼項目落戶上海應該不僅是上海一地的選擇，而是暗含了與中國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變之大背景的挈合。2008年12月，北京市首次以市委、市政府的名義召開旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會并推出750億元旅游招商項目，之后市場傳聞首旅集團申請建造好萊塢主題公園，雖然傳聞未得證實，但或可從一個側(cè)面反映出目前各地方政府在經(jīng)濟增長面臨下滑的局面之下，確有通過推動旅游業(yè)建設(shè)來拉動經(jīng)濟增長的思路，旅游業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用受到了更多的重視，這無疑將對旅游業(yè)的未來發(fā)展起到積極的作用。

保守預估，因迪斯尼項目上海游客人次增長應該會在4成以上，這將對上海的酒店旅游業(yè)產(chǎn)生非常積極的影響。

迪斯尼項目相關(guān)受益公司。迪斯尼項目是個商業(yè)綜合體，將會拉動酒店、餐飲、交通等服務(wù)業(yè)消費，并將顯著提升周邊地產(chǎn)價值，在特許產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營、電視頻道廣告等其他領(lǐng)域也將提供更多增長機會。具體到酒店旅游類上市公司，錦江股份由于地處上海，將是目前上市酒店旅游公司中顯著受益的公司，此外，2010年上海世博會也將會為錦江股份帶來直接的客流增長，我們建議投資者重點關(guān)注錦江股份基于上海世博會和迪斯尼項目的主題性投資機會。

專家預測錦江股份2008、2009年EPS分別為0.46、0.32元，對應當前股價PE分別為20倍和18倍，鑒于2009年錦江股份可能遭遇經(jīng)濟不振導致業(yè)務(wù)增速下滑超過預期的風險，暫時維持“增持”評級，但強烈看好其2010年以后的發(fā)展空間和主題性投資機會，我們將基于更深入的研究適時調(diào)整其投資評級。

商業(yè)百貨：迪斯尼長期利好上海商業(yè)

對于迪斯尼落戶上海的消息，上海交家電商業(yè)行業(yè)協(xié)會秘書長韓建華認為，迪斯尼可以稱之為是一個“人氣產(chǎn)品”，迪斯尼落戶上海必然會對上海的旅游、商業(yè)、酒店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有非常明顯的刺激和提升作用。就家電行業(yè)來說，隨著來滬游客的增多，家電賣場中的禮品、小家電、照相機、數(shù)碼產(chǎn)品將會受寵消費者，并有望出現(xiàn)較大幅度的銷售增長。

上海第一八佰伴總經(jīng)理辦公室主任溫宇清表示，商業(yè)講求人氣，其與旅游、購物均密不可分，同時也與整個經(jīng)濟環(huán)境的好壞有關(guān)。迪斯尼落滬對上海的人氣提升肯定有極大的幫助，尤其是那些境內(nèi)的游客，由于迪斯尼的存在，會有更多的父母帶著孩子選擇到上海旅游，無論是生活環(huán)境、語言、購物習慣還是旅游成本，對他們來說都是一個比較理想的選擇。相對而言，上海迪斯尼對境外游客的吸引力或許會較境內(nèi)游客少一些，但也未必，主要還是要看上海迪斯尼的規(guī)模大小、游玩的娛樂項目的完善程度以及周邊商業(yè)、餐飲、酒店、交通等配套產(chǎn)業(yè)規(guī)劃究竟怎樣。相信針對迪斯尼的建造，上海市政府一定會有一整套非常合理、完善的規(guī)劃方案。另外，隨著迪斯尼落滬，商家對于迪斯尼衍生品銷售的熱情或許也會水漲船高。

有證券分析師告訴記者，迪斯尼落滬對上海經(jīng)濟會有明顯的拉動作用，對上海商業(yè)的正面影響也將是中長期的。

我們在尋找投資方向時，一方面關(guān)注市場占有率高的商業(yè)企業(yè)，規(guī)模效應會帶來競爭優(yōu)勢，另一方面關(guān)注有特色品牌經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，因為這會對旅客形成額外的吸引力。

長江證券認為，按照香港的經(jīng)驗，迪斯尼項目影響最大的是酒店娛樂業(yè)，其次是零售，尤其是珠寶業(yè)，接下來依次是商業(yè)地產(chǎn)、基建和交通運輸，這些行業(yè)啟動的時間也不盡相同。上海迪斯尼與香港迪斯尼有較大的不同點，除了園區(qū)規(guī)劃現(xiàn)在未知外(不過預計主要設(shè)施項目沒有太大的變化)，上海迪斯尼項目占地面積更大，未來接納的游客數(shù)量可能更多，由此酒店、交通和百貨零售業(yè)等行業(yè)將明顯受益。

長江證券分析師邵穩(wěn)重表示，上海近幾年消費呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，商業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的延伸，直接受益上海旅游大發(fā)展。從香港的經(jīng)驗來看，迪斯尼樂園開園后，香港零售業(yè)的增長穩(wěn)步提升。此外，從香港股市對迪斯尼主題的投資取向來看，商業(yè)零售類個股獲得了集中的關(guān)注，因此這一方向是值得深入挖掘的領(lǐng)域。我們在尋找投資方向時，一方面關(guān)注市場占有率高的商業(yè)企業(yè)，規(guī)模效應會帶來競爭優(yōu)勢，另一方面關(guān)注有特色品牌經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，因為這會對旅客形成額外的吸引力。

股市：迪斯尼掀漲停巨浪

在A股市場上，迪斯尼如同一個資本魔方，盡管相關(guān)概念已經(jīng)被翻來覆去地炒作，但常炒常新。就是相關(guān)上市公司發(fā)聲明稱“未參與迪斯尼項目洽談”，也阻擋不了其股價被牢牢封于漲停。是信息不對稱?投資者不理性?還是二者兼而有之?短線愛好者熱炒迪斯尼概念，不要忘記對前期已經(jīng)翻番品種的規(guī)避。

上海迪斯尼項目的每一小步，都會在A股市場上激起大浪。

資料顯示，1999年10月底迪斯尼公司與香港特區(qū)正式達成協(xié)議，在簽約后短短兩個月時間里，旅游類、商業(yè)類股票全面大漲，如香港中旅漲幅達121％。而隨著香港迪斯尼樂園于2003年3月開始動工修建，香港的迪斯尼概念股進入了長達兩年的“黃金時，弋”，商業(yè)、珠寶、百貨、旅游、酒店、基建、地產(chǎn)等行業(yè)均成為熱點。服裝零售商堡獅龍(0592HK)到2005年股價飆升了近10倍。

1月12日，受“迪斯尼與上海市政府簽訂關(guān)于迪斯尼項目的框架協(xié)議”消息刺激，“迪斯尼”概念板塊再次集體飆升，金山開發(fā)、外高橋、雙錢股份、中路股份漲停，新世界、錦江股份、豫園商城、龍頭股份等漲幅超過6％。

而有樂觀的專家稱，建成后的迪斯尼樂園將拉動上萬億GDP。盡管相關(guān)個股股價均處于高位，分析師仍認為上海本地股在未來存在不斷炒作的空間。