楊　宏

摘要：物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)管理中非常敏感的話題，也是引發(fā)訴訟的一個常見的原因。然而。由于我國現(xiàn)行物業(yè)管理立法不完善。對物業(yè)服務(wù)收費的規(guī)定顯得極不統(tǒng)一，而且對有些重要問題沒有規(guī)定。文章僅對前期物業(yè)管理中物業(yè)管理開始的時間和費用負(fù)擔(dān)兩個問題作了有益探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)收費前期物業(yè)管理開始時間費用負(fù)擔(dān)

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)04-225-02

自20世紀(jì)80年代初期由我國香港引入了現(xiàn)代物業(yè)管理開始，經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)有了快速的發(fā)展，成為了新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，國家也出臺了一系列的行政法規(guī)、行政規(guī)章和地方性法規(guī)來調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)中產(chǎn)生的復(fù)雜法律關(guān)系。但一個不容忽視的問題是因為物業(yè)服務(wù)而引發(fā)的法律糾紛的數(shù)量也逐年呈上升的趨勢，成為民事糾紛中的一大新案源。而在實踐中，大量的物業(yè)服務(wù)糾紛又是由物業(yè)服務(wù)收費引起的。毋庸質(zhì)疑，物業(yè)服務(wù)收費條款是物業(yè)服務(wù)合同中的核心條款之一。它對業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講都是利益攸關(guān)的。于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》在第四章用四個條款對物業(yè)服務(wù)收費的原則、物業(yè)服務(wù)費用的交納等做了規(guī)定。但是這四個條款的內(nèi)容過于原則，對一些重要事項并沒有調(diào)整。由于篇幅所限，筆者僅就前期物業(yè)管理中與物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)而現(xiàn)有法規(guī)又未做規(guī)定或規(guī)定不明確的兩個問題做出探討，以期能對法制建設(shè)做出些微貢獻(xiàn)。

一、前期物業(yè)管理開始的時間

物業(yè)服務(wù)公司從何時起開始收取物業(yè)服務(wù)費?向誰收取物業(yè)服務(wù)費?要回答這兩個問題首先要對前期物業(yè)管理的時間做出界定。在地方性法規(guī)中對前期物業(yè)管理的主體、時間界定以及費用承擔(dān)的規(guī)定目前形成了五種學(xué)說?！段飿I(yè)管理條例》對前期物業(yè)管理沒有做出明確的定義，但將前期物業(yè)管理的時間界定為業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前。從目前出臺的法規(guī)來看，《物業(yè)管理條例》的效力層次是最高的。但是，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定僅對前期物業(yè)管理的終止時間有明確規(guī)定一即以業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止，卻對前期物業(yè)管理開始的時間語焉不詳。

筆者認(rèn)為前期物業(yè)管理開始的時間也應(yīng)是物業(yè)服務(wù)收費開始的時間。因為按照建設(shè)部在《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第2條的規(guī)定，前期物業(yè)管理是指由建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。而不包括開發(fā)建設(shè)單位自行管理。所以，理應(yīng)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開始物業(yè)管理之日起收取物業(yè)服務(wù)費。因此，前期物業(yè)管理開始的時間也應(yīng)是物業(yè)服務(wù)收費開始的時間。然而，我國法規(guī)對前期物業(yè)管理開始時間并無明確規(guī)定。筆者對相關(guān)規(guī)定歸納之后認(rèn)為，對前期物業(yè)管理開始時間的規(guī)定有以下幾種代表性的主張：

1、半年說?！渡钲谑薪?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(2004年修正)第25條規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期物業(yè)管理?！痹摲N立法例以業(yè)主開始人住前六個月作為前期物業(yè)管理開始的時間。

2、售后說?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第41條規(guī)定：“本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理?！憋@然，該條例以住宅出售的時間為前期物業(yè)管理開始的時間。

3、交付說。《合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》第16條規(guī)定：“業(yè)主委員會成立前，按下列規(guī)定實施物業(yè)管理：(1)開發(fā)建設(shè)單位在房屋交付使用前自行對住宅區(qū)實行管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。(2)從房屋交付使用之日起到業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)委托管理合同。此種立法例是以物業(yè)交付使用之日作為前期物業(yè)管理開始的時間。

4、竣工說。《物業(yè)管理條例》第42條第2款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！贝藯l意思是物業(yè)竣工后如果尚未售出，則產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納：如果售出了但尚未交付給買受人，則產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用也由建設(shè)單位交納。顯然，從以上分析中不難得出結(jié)論，該條的含義是從物業(yè)竣工之日起就開始交納物業(yè)服務(wù)費了，也即前期物業(yè)管理開始了。此外，北京市的規(guī)定也與《物業(yè)管理條例》相同。

筆者以為，以上四種立法例都值得商榷。第一種“半年說”。以業(yè)主開始人住前六個月作為前期物業(yè)管理開始的時間，這種以業(yè)主開始人住的時間再向后倒推六個月的特殊的“倒推法”是深圳市特有的一種立法方式。筆者以為這種“倒推法”至少有以下兩點不妥：(1)以后發(fā)生的業(yè)主人住時間倒推六個月來確定先發(fā)生的前期物業(yè)管理開始的時間，這會在邏輯上制造混亂，不符合通常的思維方式，因而是不科學(xué)的。(2)前期物業(yè)管理并不是開發(fā)商單方就可以開始的行為，沒有開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的行為，前期物業(yè)管理是不可能開始的。顯然，這種“倒推法”只是一廂情愿的以業(yè)主人住的時間往后倒推半年作為前期物業(yè)管理開始的時間，這在實踐中是不符合實際的。第二種“售后說”。以住宅出售的時間作為前期物業(yè)管理開始的時間明顯不合符實踐。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，每套住宅出售的時間可能都是不一樣的；此外，并不是每套住宅都會售出。這樣會得出以下結(jié)論：(1)不同的住宅納入前期物業(yè)管理的時間不同，也即同一物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)管理開始的時間是參差不齊的。(2)沒有售出的住宅不納入前期物業(yè)管理，不收取物業(yè)服務(wù)費。事實上，以上兩個結(jié)論都是與事實相背離的。因為該條例第42條第1款規(guī)定：“新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案?！憋@然，由該條可知，前期物業(yè)管理服務(wù)合同是統(tǒng)一由住宅出售單位在住宅出售前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，即同一物業(yè)區(qū)域的前期物業(yè)管理開始的時間是一樣的。并且是在售樓前，因此上述第一個結(jié)論不成立。此外，住宅出售單位沒有售出的住宅就不納入前期物業(yè)管理，不交納物業(yè)服務(wù)費不符合實踐，也沒有法律的明確支持。第三種“交付說”。也不符合物業(yè)管理的實際需要。按照《物業(yè)管理條例》第二十一條及第二十五條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在售樓前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，這樣才能在買賣合同中包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這種要求符合實際需要。因為業(yè)主不能在沒有物業(yè)管理的情況下入住，而必須有前期物業(yè)管理為其準(zhǔn)備必要的入住條件。按照“交付說”，前期物業(yè)管理和業(yè)主的人住是同時開始的，甚至可能要晚于業(yè)主人住，這無疑會給業(yè)主正常使用物業(yè)帶來極大不便。第四種“竣工說”。是《物業(yè)管理條例》采用的立法例。何謂“竣工”，《物業(yè)管理條例》等并未界定。在《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第7條使用了“居住小區(qū)綜合驗收”這種表述，但又對“綜合驗收”的含義未做出界定，但此處的“綜合驗收”類似于“竣工驗收”。按照法律的規(guī)定以及房地產(chǎn)行業(yè)的慣

例，房地產(chǎn)竣工后都必須進行竣工驗收。簡言之，竣工驗收是一種較為純粹的工程質(zhì)量驗收。房地產(chǎn)物業(yè)竣工只表明新建房地產(chǎn)物業(yè)之主體和附屬工程已全部施工完畢，其配套設(shè)施設(shè)備均已安裝到位，但其工程項目尚處在施工單位、設(shè)備安裝單位的實際控制之下；而竣工驗收則是對工程質(zhì)量是否符合建筑工程設(shè)計合同、建筑工程施工合同等相關(guān)合同要求的一次權(quán)威認(rèn)定，一經(jīng)驗收合格，則項目由施工單位等移交給開發(fā)商。由此可知，房地產(chǎn)物業(yè)的竣工或者竣工驗收合格都不能必然成為前期物業(yè)管理的開始。更何況前期物業(yè)管理的開始不可能是單方行為，必須有建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的行為才可能開始前期物業(yè)管理。因此，筆者認(rèn)為，“竣工說”同樣是值得商榷的。

筆者以為，前期物業(yè)管理的開始時間應(yīng)該是簽發(fā)物業(yè)接管驗收合格憑證之日。筆者在前面已經(jīng)論述過前期物業(yè)管理的開始不是單方行為，而必須首先有開發(fā)建設(shè)單位與經(jīng)其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同的行為。但是，在物業(yè)管理中，僅僅有雙方簽訂前期物業(yè)管理合同的行為是不夠的，房地產(chǎn)物業(yè)價值巨大，且因其中法律關(guān)系復(fù)雜容易產(chǎn)生糾紛，為了分清責(zé)任，為日后解決房地產(chǎn)物業(yè)管理法律糾紛提供證據(jù)，合同雙方還必須進行接管驗收行為，接管驗收的主要法律依據(jù)是建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》。物業(yè)接管驗收由新建房地產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)單位或原房地產(chǎn)物業(yè)的所有人與物業(yè)管理企業(yè)雙方當(dāng)事人參與，其法律意義在于明確房地產(chǎn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)，確保房地產(chǎn)物業(yè)使用的安全和物業(yè)功能的正常發(fā)揮，合理劃分物業(yè)管理的責(zé)任范圍。簡言之，就法律性質(zhì)而言，接管驗收就是一種權(quán)利與責(zé)任的轉(zhuǎn)移。在前期物業(yè)管理合同中，接管驗收是合同的一部分，發(fā)生在房地產(chǎn)物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主人住前。接管驗收行為的完成，就意味著對特定房地產(chǎn)物業(yè)的管理權(quán)由新建房地產(chǎn)物業(yè)的建設(shè)單位或原房地產(chǎn)物業(yè)的所有人移轉(zhuǎn)至受領(lǐng)接管的某特定物業(yè)管理人，獨立的物業(yè)管理行為由此開始。因此，自接管單位(大多數(shù)情況為物業(yè)管理企業(yè))簽署驗收合格憑證之日起，前期物業(yè)管理即開始，而由此時開始收取物業(yè)服務(wù)費也就順理成章了。

二、前期物業(yè)管理中的費用負(fù)擔(dān)

關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由誰承擔(dān)，現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》未作具體的規(guī)定，致使前期物業(yè)管理費用的負(fù)擔(dān)成為前期物業(yè)管理實務(wù)中最有爭議的問題。而各地的地方性立法中更存在較大差異，歸納起來，大致有以下幾種具有代表性的規(guī)定：

1、《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(2004年修正)第25條規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期物業(yè)管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。此種立法顯然有不夠周延的地方，其中有一個關(guān)鍵詞“入住”，即對業(yè)主入住前六個月產(chǎn)生的管理費用明確了由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，但對業(yè)主入住后又尚處于前期物業(yè)管理階段的費用由誰負(fù)擔(dān)卻未做出規(guī)定，因此在邏輯上不周延?！?/p>

2、《廣東省物業(yè)管理條例》第20條規(guī)定：“物業(yè)竣工后綜合驗收前的前期管理及其費用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)……”。此種規(guī)定以綜合驗收為界，對綜合驗收前的管理費用規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)，但對綜合驗收后而業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)前仍處于前期物業(yè)管理階段的費用承擔(dān)沒有做出規(guī)定，在邏輯上也顯得不周延。

3、以物業(yè)交付為界，分別由房地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)買受人承擔(dān)?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第46條規(guī)定：“自前期物業(yè)管理合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用。由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)?！迸c此種立法類似的還有南京市、天津市等。合肥市的規(guī)定也以交付為界，但與上述幾種有些微差別，即對交付前的物業(yè)管理只能由開發(fā)建設(shè)單位自行進行，不能委托物業(yè)管理企業(yè)進行，此做法顯然已經(jīng)過時。這種規(guī)定的不足之處包括以下幾點：一是對于沒有出售的新建商品住宅，其產(chǎn)生的前期物業(yè)服務(wù)費用由誰負(fù)擔(dān)避而不提，這會使物業(yè)管理企業(yè)收費于法無據(jù)。而且，由于開發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)的特殊關(guān)系，難免有將其負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主之虞；二是如果住宅出售單位和買受人沒有在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定前期物業(yè)管理服務(wù)費用或只約定了部分費用的負(fù)擔(dān)，則如何劃分費用負(fù)擔(dān)?三是住宅出售單位和買受人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中對前期物業(yè)管理服務(wù)費用的約定只應(yīng)該約束住宅轉(zhuǎn)讓合同的雙方當(dāng)事人，按照合同的相對性原則，這種約定不能約束第三方——物業(yè)管理企業(yè)；但我們也不能否定了當(dāng)事人的意思自治，實踐中開發(fā)商買物業(yè)送物管的促銷方式也是很常見的，基于此，應(yīng)在條款后加上“但物業(yè)買受人負(fù)連帶交納責(zé)任”。

4、《物業(yè)管理條例》第42條第2款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。”《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》作了與《物業(yè)管理條例》配套的規(guī)定。此外，四川省、廣州市與之相同，僅在表述上有細(xì)小差異。這種方式的立法存在的問題是對物業(yè)交付給業(yè)主之后的物業(yè)服務(wù)費用的負(fù)擔(dān)問題沒有規(guī)定。

綜上所述，筆者認(rèn)為，現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》以及各地的地方性立法中對前期物業(yè)服務(wù)費用的負(fù)擔(dān)的規(guī)定存在著要么條款不周延。要么條款不完善的問題，需要修改和完善。筆者認(rèn)為，在對前期物業(yè)管理服務(wù)費用承擔(dān)制度設(shè)計時，應(yīng)該考慮以下幾點：(1)前期物業(yè)管理服務(wù)費用負(fù)擔(dān)的分界點。立法規(guī)定較多的是以交付為界，這有其合理性，因為，物業(yè)的交付表示著物業(yè)的實際控制權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)等由開發(fā)商轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，業(yè)主從此開始接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費用由此從由開發(fā)商負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給業(yè)主負(fù)擔(dān)是合理的。但是，筆者也注意到一個法律問題，交付是開發(fā)商向業(yè)主履約的行為，是開發(fā)商作為賣方向業(yè)主即買方履行的合同主要義務(wù)。即物業(yè)的交付反映的是物業(yè)買賣合同的履行；而前期物業(yè)管理服務(wù)的收費是業(yè)主基于與物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同而向物業(yè)管理企業(yè)履約的行為。這兩個合同反映的是兩種不同的合同法律關(guān)系，不能混為一談。雖然在實踐中，很多物業(yè)在交付時都是將物業(yè)的交付與業(yè)主入伙采取“捆綁”的方式，但是物業(yè)的交付和業(yè)主的入住并不必然是同步的，而且從立法表述的準(zhǔn)確和專業(yè)性考慮，筆者認(rèn)為，以業(yè)主入住作為前期物業(yè)服務(wù)費用的分界點是最合理合法的。(2)當(dāng)事人意思自治的問題，即是否允許開發(fā)商和業(yè)主對費用承擔(dān)進行約定。筆者認(rèn)為，應(yīng)該允許，意思自治是合同法的精髓，自不應(yīng)否定，否則就是對當(dāng)事人權(quán)利的不合理限制，但是應(yīng)加上“業(yè)主付連帶交納責(zé)任”(理由在前文已敘述)。如果開發(fā)商與業(yè)主只對部分費用負(fù)擔(dān)作了約定，則未約定部分的費用理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，因為業(yè)主接受了物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)。(3)如果業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)提供了特約服務(wù)，則特約服務(wù)的費用自然由該業(yè)主承擔(dān)。

責(zé)編：呂尚