張　靜

房?jī)r(jià)暴漲,讓萬(wàn)科一夜之間變成了“很傻很天真”。

一年多前,同行群起而攻之:拐點(diǎn)就是王石唱出來(lái)的,他不賣拐2008年沒(méi)什么事!半年前,地產(chǎn)商們私下幸災(zāi)樂(lè)禍:萬(wàn)科降價(jià)這回傻了吧?一周前,剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給了二線城市瘋狂的“理由”,大伙兒又開(kāi)始嘀咕:王石的預(yù)言驗(yàn)證了?!

順流、逆流,業(yè)界都把萬(wàn)科當(dāng)作了一個(gè)標(biāo)桿。

早在2007年的12月13日下午,清華大學(xué)紫光國(guó)際交流中心召開(kāi)“海螺行動(dòng)II”新聞發(fā)布會(huì),席間有記者問(wèn):“10月以來(lái),廣州、深圳城市的樓市普遍遇冷,新建商品房的銷售量下降嚴(yán)重,作為開(kāi)發(fā)商代表之一的王石是否認(rèn)同樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的說(shuō)法?”

王石答:“同意出現(xiàn)拐點(diǎn)的說(shuō)法?！彪S即補(bǔ)充:“中國(guó)東西南北中,幅員廣闊,不同地區(qū)城市處于不同的樓市周期,不能一概而論?！?/p>

“第一句話被媒體大量引用,第二句話卻沒(méi)人提了?！蓖跏f(shuō)。

盡管百般為“賣拐”開(kāi)脫,但此后在一非公眾的場(chǎng)合,他又“不慎”地提醒當(dāng)時(shí)在座的同行:“拐點(diǎn)就是禿子頭上的虱子,明擺著?！?/p>

“拐點(diǎn)論”遭到業(yè)界口誅筆伐。潘石屹在博客里畫(huà)了幅漫畫(huà)“明志”:一個(gè)黃包車夫拉著王石和潘石屹,問(wèn)他們前面拐不拐,王石答:拐,潘石屹答:不拐。誰(shuí)知僅過(guò)了3個(gè)月,潘石屹就拋出了更為震撼的“百日劇變論”。而上海綠地旗下的項(xiàng)目孝賢坊也緊追萬(wàn)科降價(jià)的腳步,打折額度高達(dá)10%。

那份傳聞為萬(wàn)科高層參加的“松湖山會(huì)議紀(jì)要”更是讓諸多開(kāi)發(fā)商“學(xué)習(xí)”之后爆汗:“要敢于降價(jià),快速降價(jià)……現(xiàn)在還有較好利潤(rùn)時(shí)一定要以最快的速度出貨,不給其他企業(yè)反應(yīng)和組織應(yīng)對(duì)的機(jī)會(huì),讓其他企業(yè)總跟在我們后面降價(jià),消費(fèi)力和資金總是向我們傾斜流入……”.雖然萬(wàn)科高層發(fā)公告說(shuō)此事子虛烏有,還興師動(dòng)眾報(bào)了案,但是這個(gè)消息確實(shí)摧毀了地產(chǎn)界一直繃著的價(jià)格默契。

有評(píng)論說(shuō):“縱觀中國(guó)商業(yè)史,以一人之力來(lái)引爆一個(gè)與民生相關(guān)產(chǎn)業(yè)的劇烈調(diào)整浪潮,這幾乎是一件不可能的事情。但是,王石做到了?！倍珖?guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)量齊跌,也讓業(yè)界對(duì)他的先見(jiàn)之明心服口服。連王石自己都說(shuō):“在率先降價(jià)時(shí),大家怎么看我都不順眼,現(xiàn)在又來(lái)肯定我、表?yè)P(yáng)我。我對(duì)突然的改變一下子不適應(yīng)了。”

言若有憾,心實(shí)喜之。

他在《道路與夢(mèng)想》一書(shū)中曾說(shuō):“未來(lái)萬(wàn)科沒(méi)有故事,因?yàn)槌晒Φ墓緵](méi)有故事?！钡珱](méi)料到“賣拐”這個(gè)故事比趙本山的設(shè)計(jì)還跌宕起伏、一波三折。

一場(chǎng)突如其來(lái)的金融海嘯,讓原本快被政府最后一根稻草壓垮的“豬堅(jiān)強(qiáng)”們真的等來(lái)了解放軍,而房?jī)r(jià)暴漲,則讓萬(wàn)科一夜之間變成了“很傻很天真”。

京城一位房地產(chǎn)公司的副總告訴記者:“老大的日子現(xiàn)在并不好過(guò),同行私底下都把萬(wàn)科當(dāng)笑話說(shuō),有些地方政府召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)都不通知萬(wàn)科。聽(tīng)說(shuō)有個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科費(fèi)了不少心思,但當(dāng)?shù)卣敢饨o另外一家死扛著就不降價(jià)的大開(kāi)發(fā)商。”

地產(chǎn)界有一個(gè)共識(shí),行業(yè)深度整合將不可避免。一位業(yè)界觀察人士告訴記者:“我們國(guó)家的房地產(chǎn)企業(yè)太多了,每個(gè)企業(yè)都有自己的發(fā)展目標(biāo),僧多粥少,人為造成了土地稀缺。而且行業(yè)良莠不齊,投訴量也居高不下。所以中央曾下達(dá)了政策鼓勵(lì)對(duì)行業(yè)進(jìn)行并購(gòu)整合。但政府救市不但把開(kāi)發(fā)商放了,而且讓那些本應(yīng)該被淘汰出局的小開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)財(cái)大氣粗腰桿硬?！?/p>

業(yè)界曾很陰謀論地猜測(cè)王石“賣拐”的真實(shí)動(dòng)機(jī)是“打壓中小房企再實(shí)施兼并”。但據(jù)上述專家所言,萬(wàn)科或許確有此意。他曾在前段時(shí)間聽(tīng)萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮談道:“現(xiàn)在想整合難了!”

萬(wàn)科副總裁肖莉在申銀萬(wàn)國(guó)組織的“2009春季金融房地產(chǎn)投資策略研討會(huì)”上承認(rèn):“我們很有可能已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了去年三季度最好的拿地時(shí)機(jī),所以在目前行業(yè)整體資金尚未非常寬松的情況下,公司會(huì)在上半年鎖定一部分土地,以避免下半年土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

而某家財(cái)經(jīng)媒體甚至放言:“也許這一輪地產(chǎn)的冬季最嚴(yán)重的行業(yè)結(jié)果,不是幾家廣東地產(chǎn)公司瀕臨險(xiǎn)境,而是7個(gè)月的踏空,或許要將萬(wàn)科從多年的行業(yè)龍頭寶座上硬拉下馬?！?/p>

這位專家感慨道:“萬(wàn)科其實(shí)是當(dāng)時(shí)最清醒地意識(shí)到國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)達(dá)到了一個(gè)周期高點(diǎn),以為中國(guó)會(huì)開(kāi)始發(fā)生一些正確的變化,它要做一些正確的應(yīng)對(duì),但最后發(fā)現(xiàn)自己‘錯(cuò)了。一個(gè)企業(yè)不能太理智、太超前,因?yàn)檎蟹负康臅r(shí)候。但,萬(wàn)科真的錯(cuò)了嗎?”

一線城市趨于飽和,根本拿不到地,量只有一天天做小。往二三線甚至四線城市發(fā)展肯定是一個(gè)大方向。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議放寬了中小城市戶籍限制,而王石在2009年年初便斷言:“2010的主戰(zhàn)場(chǎng)在二線城市!”在一線城市已成央企“嘉年華”時(shí),萬(wàn)科重申“不做地王”,基本是在二三線城市拿地。

日前有消息聲稱:萬(wàn)科要?dú)⒒厣虡I(yè)地產(chǎn)了!

據(jù)悉,早在2006年前后,萬(wàn)科就做過(guò)一項(xiàng)中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化的研究,得出一個(gè)結(jié)論:“2013年,首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn),新增首次置業(yè)人口將迅速下降,而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右,老齡人口在此期間將不斷增加?！痹撗芯款A(yù)測(cè),在2013年前后,北京、上海等一線城市將出現(xiàn)投資高端改善型、養(yǎng)老度假休閑型物業(yè)的趨勢(shì)。

某業(yè)內(nèi)專家說(shuō):“我們整個(gè)房地產(chǎn)原始積累的高峰要過(guò)去了。中央從國(guó)六條、國(guó)八條一直抑制房地產(chǎn)投機(jī),為什么房?jī)r(jià)一直在漲?是因?yàn)樾枨笤跐q。我認(rèn)為那時(shí)候北京沒(méi)有泡沫,購(gòu)房者以自住需求為主,仍然處于第一次初始的增量釋放期。2002年、2003年之前,北京200平方米以上的房子賣不動(dòng),150平方米都算是大戶型。也就是說(shuō)那時(shí)候大部分人都是第一次購(gòu)房,200㎡屬于二次置業(yè),即使有量也不大。而2005年之后就開(kāi)始出現(xiàn)北京大戶型持續(xù)暢銷,越大越有人搶。

“現(xiàn)在拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)的,城市化率的貢獻(xiàn)不會(huì)超過(guò)20%,80%還是原來(lái)城市人口的改善性需求:從公房到私有財(cái)產(chǎn)。從原來(lái)沒(méi)房到有房,從小房到大房。但我們的下一代,起碼有一半人不需要為父母買房。城市更新?lián)Q代的需求在減弱,但是房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有減少,公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)還在增加。過(guò)去的20年萬(wàn)科在住宅領(lǐng)域不斷集中化、專業(yè)化,它想接下來(lái)繼續(xù)坐穩(wěn)中國(guó)房地產(chǎn)老大的座椅,必須轉(zhuǎn)型?！?/p>