顧海波

全國大部分地區(qū)房屋租金收益率在2.5%左右,低于長期存款利率,更低于貸款利率。

“房價租金比”是指每月房租與房屋的總售價之間的比率,它是國際上用來判斷某一區(qū)域房產是否具有投資價值和存在價值泡沫的普遍標準。一般把200:1到250:1之間的數值作為衡量一個區(qū)域房產運行是否良好的標準,國際上把300:1作為警戒線。

根據70個城市抽樣調查結果測算,今年上半年全國房價租金比已經高于400:1,相應的全國大部分地區(qū)房屋租金收益率在2.5%左右,低于長期存款利率,更低于貸款利率。一般來說,當前利率水平下6%-8%的租金收益率比較合理。但如今租金收益已明顯低于住房抵押貸款月供還款(以首付30%為例)。

今年樓市小陽春后,全國許多城市房價上去了,但租金卻不升反降?？紤]到不動產持有稅對房價租金比影響極大,而中國并沒有如歐美那樣實施物業(yè)稅,因此房價租金比可適當上調,同時,中國經濟發(fā)展速度較高,人民幣升值預期強烈、城市化發(fā)展迅速、居民改善需求很大的狀況,但即便如此,超越1:250也意味著房價處于泡沫狀態(tài)。

造成本輪房價非理性上漲的原因有三:首先,政府“適度”寬松的貨幣政策導致大量信貸資金流向樓市。其次,地方政府的竭力托市。在“保民生、促發(fā)展”的旗號下,實施購房退稅、購房入戶、放松二套房貸、降低首付、取消“限外令”、取消5年營業(yè)稅等政策。第三,是中國保障性住房建設的嚴重滯后、短缺和拖延。1998年7月3日國務院就已發(fā)布相關文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實物分配,全面實行住房分配貨幣化,向人們勾勒了廉租屋、經濟適用房、商品房多層次的住房體系。遺憾的是,全國許多地方的保障性住房體系都還沒真正建立和完善起來。

在世界金融危機面前,中國經濟出口、投資、消費三駕馬車相繼減速且仍將蔓延,由于中國產業(yè)結構的低下和不合理,加上人口眾多,當下剩下只有房地產還可以暫時“提振”一下經濟,因此本該加以嚴厲調控的房地產就“轉危為安”,變成了中國經濟的唯一“亮點”和“救命稻草”。但中國樓市系統(tǒng)性風險正在日益積聚。

中國房地產市場本質上是個“政策市”、“政府市”或“富人市”,人為因素遠大于市場因素,很難用市場經濟的一般均衡理論來詮釋,因此,要準確預測中國房地產的走勢(尤其是短期)是沒有意義的。中國樓市2009年上半年、尤其是二季度至今的再度“瘋狂”,主要是由于政策托市和資金推動,由此引發(fā)了投機、投資需求和老百姓“恐慌性”買盤涌入。在全球經濟尚未企穩(wěn),我國實體經濟下滑和就業(yè)形勢嚴峻的情況下,房地產業(yè)的非理性“火暴”并非是好事,會導致中國“滯漲”。

我國衡量房價的許多指標包括房價收入比、房價租金比、房地產投資占固定資產的比重、房地產投資占GDP的比重、基尼系數(衡量貧富差異的指標)都嚴重超過國際警戒線。中國樓市是世界上泡沫最大的地方之一。國內外資金在中國房產投機盛行、保障住房嚴重短缺和滯后,尤其是長三角地區(qū),房價嚴重脫離大多數老百姓的收入,房地產市場已經變成名副其實的“賭場”。

短期看,2009年下半年乃至2010年中國房地產將處在“高位盤整”的格局,即便是上漲也屬于“誘多”,上漲的空間不大;從趨勢上講,考慮到下半年中國貨幣和信貸政策存在微調(收縮)的可能性,房價的理性回歸的趨勢不變,中國樓市處在變盤和拐點的前夜。“提高警惕,保衛(wèi)口袋”。在當前觀望是一個比較理想的選擇。

(作者為獨立地產評論人)