胡德仁　劉　亮

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號)下發(fā)后，輿論眾口一詞表示“假贈與將徹底杜絕”。原先，房屋無償贈與，只要繳納3％的契稅；而現(xiàn)在除了要繳納5％全額契稅外，再次轉(zhuǎn)手時，受贈人還得以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20％的適用稅率計算繳納個人所得稅，在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收，比正常的買賣繳稅還高。將對正常的贈與需求產(chǎn)生，很大的打擊，而且打擊面很廣。有的人認(rèn)為該文件“明修棧道，暗渡陳倉”。感覺像是變相、有條件地征收遺產(chǎn)稅，可能對我們現(xiàn)行的社會關(guān)系產(chǎn)生深刻的影響。那么將受贈的住房對外轉(zhuǎn)讓時有沒有納稅籌劃的空間呢?

[案例]北京的黃先生2006年9月繼承了一套普通住房性質(zhì)的A住房(當(dāng)時的評估價格為100萬)。2009年1月將該房產(chǎn)賣出售價100萬元。那么，他該繳納的個人所得稅不能按照核定稅率1％征收(即1000000×1％=10000元)，必須要以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。其個人所得稅應(yīng)納稅所得額=(轉(zhuǎn)讓收入一受贈時契稅)×20％=(1000000－50000)×20％=19(萬元)(為了簡化計算不考慮印花稅)。受贈的住房再次轉(zhuǎn)讓時需繳納19萬元的個人所得稅，而正常轉(zhuǎn)讓相同價格的二手房只需繳納1萬元的個人所得稅，兩者相差甚遠(yuǎn)。

按照《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅應(yīng)先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

假設(shè)在2009年2月份黃先生買了一套價值100萬元的B住房(系普通住房)。按照《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，黃先生出售住房一年內(nèi)重新購房，而且購房金額等于原住房銷售額，應(yīng)該全部退還納稅保證金。個人購買普通住宅，在3％稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅，黃先生購買這套房屋的成本為100+100×1.5％＝101.5(萬元)。同時黃先生應(yīng)該得到19萬元的退稅。

2009年3月份黃先生將B住房以100萬元的價格賣出，這時黃先生應(yīng)該繳納的個稅為0，也不用繳納營業(yè)稅。

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)的規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時。納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅。即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％～3％的幅度內(nèi)確定。由于黃先生擬轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)沒有發(fā)生增值，黃先生選擇據(jù)實(shí)征收個人所得稅比較好，因?yàn)檫x擇據(jù)實(shí)征收，黃先生繳納的個人所得稅為0；如果選擇核定征收要繳納個人所得稅1萬。按照《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(京地稅個[2006]348號)的規(guī)定，對于納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計算應(yīng)納稅額的，可以采取核定征稅。核定征收率暫按1％執(zhí)行。

按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]13l號)和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2008]174號)的規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。黃先生應(yīng)該繳納的營業(yè)稅及附加為0，因?yàn)樽》康匿N售收入為100萬元，購買房屋的價款也為100萬元。

從以上分析我們可以看出，黃先生買賣B住房的收益為－1.5萬元。因?yàn)橘IB住房花去101.5萬元，而賣出B時只得到100萬元，但通過這樣的買賣可以退還當(dāng)初將受贈的A住房轉(zhuǎn)讓時的個人所得稅19萬元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－101.5+100=17.5(萬元)。

以上的分析是假設(shè)房價基本穩(wěn)定的情況下得出的，現(xiàn)假設(shè)房價有所上漲，假設(shè)黃先生以110萬元的價格將B住房賣出，這時應(yīng)該繳納營業(yè)稅及附加為；(110－100)×5.5％=0.55(萬元)，繳納的個稅為110×1％=1.1(萬元)。這是黃先生買賣B住房的收益為110－101.5－0.55－1.1=6.85(萬元)。通過這樣的買賣可以退還當(dāng)初將受贈的A住房轉(zhuǎn)讓時的個人所得稅19萬元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19+6.85=25.85(萬元)。

現(xiàn)假設(shè)房價有所下跌，假設(shè)黃先生以90萬元的價格將B住房賣出，這時應(yīng)該繳納營業(yè)稅及附加為0，繳納的個稅為0。這時黃先生買賣B住房的收益為90－101.5=-11.5(萬元)。通過這樣的買賣可以退還當(dāng)初將受贈的A住房轉(zhuǎn)讓時的個人所得稅19萬元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－11.5=7.5(萬元)。

假設(shè)黃先生以82，5萬元的價格將B住房賣出，這時應(yīng)該繳納營業(yè)稅及附加為0，繳納的個稅為0。這時黃先生買賣B住房的收益為82.5－101.5=-19(萬元)。通過這樣的買賣可以退還當(dāng)初將受贈的A住房轉(zhuǎn)讓時的個人所得稅19萬元，這樣總體算下來，黃先生的收益為19－19=0(萬元)。也就是說本案例中B住房只要能以82.5萬元以上的價格賣出，黃先生就有收益。

籌劃點(diǎn)評：

1、本案例籌劃的難點(diǎn)是黃先生買的B住房能夠以合適的價格賣出，因?yàn)辄S先生買B住房的目的是要求退還賣A住房時繳納的個人所得稅。

2、按照《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字[1999]278號)的規(guī)定，跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應(yīng)向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還納稅保證金。有些地方出臺的政策沒有完全按照中央的政策來執(zhí)行，所以在做納稅籌劃時，必須進(jìn)一步熟悉當(dāng)?shù)氐亩愂照?。例如廣州市出臺的政策規(guī)定，一年內(nèi)買賣房屋，符合三個條件才可以退還個人所得稅：一是個人出售及新購住房的時間均發(fā)生在1999年12月2日以后，且出售及購買房屋的時間相隔不超過12個月(買房賣房不分先后，但期間不超過12個月)；個人出售住房的時間，以個人所得稅完稅證上代扣稅款的時間為準(zhǔn)；個人購買住房的時間，以商品房買賣合同或房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓證明中房產(chǎn)交易所登記確認(rèn)時間為準(zhǔn)。二是個人出售及新購住房均坐落在廣州地區(qū)范圍(含原兩區(qū)、兩市)內(nèi)。三是個人出售住房在廣州市國土房管局辦理房產(chǎn)交易過戶，并由市調(diào)房總站按住房轉(zhuǎn)讓收入全額依1.3％代征了個人所得稅。