王雨佳

進入2009年以來,房地產市場迎來了久違的繁榮,各地房價飆升,“地王”頻現……恍惚中,2007年房地產盛況重現。這是房地產市場自然轉暖,還是新一輪泡沫的前兆

2009年6月26日,北京“奧運村鄉(xiāng)地塊”拍出了19.6億元的天價,并以15217元/平方米的單價,成為北京今年以來的單價地王。僅僅四天之后,廣渠路15號地再現“地王之爭”,經過97輪角逐,最終以40.6億元的天價成交。這一切,都像是2007年的情景再現,所不同的是,那時中國的GDP增長達到了13%,而今年的目標則是“保8”。

自2009年3月全國樓市出現“小陽春”之后,一進5月全國不少大中城市的樓市刮起了更猛烈的“暖風”,無論是成交量還是價格,都有一定幅度的提升。是什么推動了樓市的行情?這陣“暖風”能持續(xù)多久?

“地王”的臺前幕后

“我估計你拍不到,萬一拍到了,現場記者那么多,說我們炒房價,那多不好。”在廣渠路15號地拍賣之前,任志強曾這樣對潘石屹說。然而,潘石屹還是去了拍賣現場。

6月30日,北京國土交易大廳聚集了SOHO中國、遠洋、保利、萬科等中國知名地產企業(yè)的負責人。潘石屹坐在第二排,他發(fā)現坐在他后面的三個人,他不認識。很自然地,潘石屹跟他們打了個招呼,對方很客氣地表示,他們是一家“小公司”。拍賣正式開始,隨著主持人一次次1000萬元的加價吆喝,潘石屹猶豫了,他掏出手機打電話,和公司業(yè)務負責人商量、算賬;四周圍,遠洋、萬科等地產公司的負責人也都在打電話,忙著敲打手里的計算器。但“自始至終,我后面的那三個人都沒有打電話,手里連計算器都沒有,只是不斷地舉牌?！?潘石屹后來回憶說。而最終,正是他身后“小公司”的那三個人打敗了在場所有的地產大佬,拿下了地王。那家“小公司”是中化方興,中化集團下屬在香港的一家上市公司。事后,面對眾多媒體的采訪要求,中化方興沒有給予更多的回應。

自今年5月以來,全國各地不斷上演地王爭奪戰(zhàn)。5月,上海綠地集團出手12億元買下今年的上?！暗赝酢?6月,廣州城建集團搶下今年的廣州“地王”。6月26日,重慶也誕生了“地王”,經過80多輪競價后,鴻恩寺地塊被保利地產以38.1億元奪得。最新的消息是,7月23日,金地集團以30.48億元的高價,拍中上海趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊,成為上海年度新“地王”。

“2009年第一季度的信貸,主要投向基礎設施建設,第二季度的信貸投放,房地產行業(yè)是銀行主要投放的對象。”中央財經大學銀行業(yè)研究中心主任郭田勇分析說。

此外,房地產項目開發(fā)資本金比例下調,也是促成地產商高價拿地的一個重要因素。早在5月27日,國務院辦公廳發(fā)布《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》,明確了鋼鐵、水泥、鐵路、房地產開發(fā)等各行業(yè)固定資產投資項目的最低資本金比例。其中,保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%,整整下調了5個百分點,降低了房地產項目開發(fā)的投資成本。

值得注意的是,在今年誕生的“地主”中,除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產、招商地產外,中鐵、中冶、中化、中國電子集團等以前在地產領域鮮有作為的大型國企,也紛紛高調出手。

7月8日,央行公布的數據顯示,6月份人民幣貸款比上月新增15304億元。2009年1~6月,新增信貸已經超過7.4萬億元。“土地少了,錢多了。”潘石屹表示,“7萬億的貸款當然主要放給國企了。2007年在市場上拿地的都是民營企業(yè),現在變成了國企?！?/p>

房價飆升

在地價飆升的同時,房價也不甘落后。

2009年6月中旬,記者來到位于北京市東三環(huán)外西大望路的珠江帝景售樓處,售樓處的工作人員告訴記者:“這次開盤的這棟樓只有40套,均價是23000元/平方米?！惫ぷ魅藛T將記者領到一個很大的展板前,“做了紅色記號的就是已經賣出去的房子,您只能從剩下的房子里挑選了。”開盤的是一棟東西朝向的樓盤,展板上顯示,大部分東向的房子已經售完。售樓處內,人來人往很是熱鬧。與此同時,售樓處的外面也很熱鬧,有十幾個人舉著“政府給我們做主”標語和一些圖片,不停地向來往的人訴說著自己的遭遇。“花100多萬元買了這家公司‘珠江逸景的房子,不僅質量差,他們還讓保安打我們!”不時有路人駐足觀望,然而,售樓處的保安似乎已經習慣,根本不予理會。7月,該樓盤對外公布的均價已經逼近30000元/平方米。

從珠江帝景售樓處出來后,記者來到了距此不遠的廣渠路36號——首城國際中心的售樓處?！罢埩粝履穆?lián)系方式,有房子的時候我們可以通知您,否則我們不能保證您能買上房子?！笔蹣翘幍墓ぷ魅藛T說?！爸劣趦r格,我們現在不方便透露,等到有房通知您時再說吧?！睋榻B,這次開盤的三棟樓中,有兩棟樓已經售罄,剩下的一棟,買主已經開始排隊。三個月之前,該盤對外公布的均價已經達到14500元/平方米。

“春節(jié)前后還沒有什么生意,但是從3月開始,成交量就漸漸上來了,房主們也跟著開始漲價了?！蹦车禺a經紀公司的資深經紀人胡先生對記者說,“有意思的是,不少房主急著賣房子救公司,有的買主則是賣了公司買房子?！焙壬榻B說,現在,對于二套房的貸款,銀行的政策依然很寬松,二成首付,七折利率。根據我愛我家公司的數據,2009年1~6月,北京二手房市場的實際過戶總量甚至超過了2008年全年的成交量。尤其是3、4、6月份,接連刷新了北京二手房單月成交的最高紀錄。

深圳的情況也相差不遠。彭先生在關外工作,他從1月份就開始看二手房,那時的房價比2007年峰值時跌了近30%。然而,直到現在,他還是沒有買到房,房價卻已經漲回去了?！扒昂笏拇?看好了的房子,房主在最后毀約。現在,又買不起了?！迸硐壬鷽Q定推遲買房。半年內,深圳房價的漲幅高達35%,但近兩個月的成交量出現了環(huán)比下降。這一切,看起來和2007年十分相似:自住的剛性需求帶動成交量上漲,在開發(fā)商、經紀公司的共同努力下,投資需求呈上升態(tài)勢。而2007年深圳樓市的狂熱,最終在2008年的“斷供潮”之后,戛然而止。

2009年6月,在上海,著名的天價豪宅湯臣一品花園一周之內售出了10套房子,在過去的三年時間里,這個樓盤總共才賣出去4套。

“如果說3、4月份主要是剛性需求的釋放,進入5、6月份,投資需求突然爆發(fā),房價呈現出過快上漲的態(tài)勢?！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌在接受采訪時說。

自然轉暖還是投資泡沫

在地王之爭中落敗后,潘石屹在博客上寫道:北京房地產市場已經出現了泡沫。對他的觀點,任志強并不認可?！?003~2006年土地供應量不夠,市場需求卻很大,2007年的房價就漲起來了,結果大家都去拿地,然后,2008年的房價又下來了,導致不少2007年高價拿來的地沒有做成項目。到現在,房子供應量又不夠了,所以,房價又上漲了?！痹谌沃緩娍磥?房價只是結構性上漲。他還指出,房地產畢竟是資金密集型產業(yè),地王頻現,一部分原因在于大型企業(yè)的融資成本要比中小企業(yè)低得多,有錢投資。他認為,在全國范圍內,現在還沒有出現大范圍的房地產投資熱潮。

有分析人士指出,沒有跡象表明,國家試圖調整目前寬松的貨幣政策,所以,2009年下半年,市場上仍然會有相當充裕的資金。因此,在下半年,資金推動的地價上漲、房價上漲還可能繼續(xù)下去。任志強也表示,下半年,房價可能會漲得更厲害。

但是,現在經濟的總體情況與2007年有本質區(qū)別。2007年,市場流動性過剩,地產商們盲目拿地,國家不斷出臺政策,調控房地產市場,試圖遏制高房價。相反,2009年,在金融危機的背景下,國家出臺的一系列政策都是在鼓勵房地產投資。“作為國民經濟支柱性產業(yè)之一,房地產在拉動投資乃至經濟增長上,起著十分重要的作用。今年下半年中國經濟能否繼續(xù)回暖,房地產市場的表現相當關鍵。當前一些城市土地與住宅市場回暖,主要顯示的是經濟運行的積極變化?！薄侗本┤請蟆返奈恼氯缡钦f。

多家券商也表示,下半年,將繼續(xù)做多地產股。

危機源自泡沫,如果房價繼續(xù)大幅度上漲,脫離老百姓的實際購買力,那么,2007年出現的房地產市場從“沸點”跌至“冰點”的情景,并非不可能重現。