程小滿

兩會剛剛落幕，其中關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的部分基本完成。溫總理在政府工作報告中對2009年房地產(chǎn)的發(fā)展方向已經(jīng)明確，即“促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”，“穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)市場的第一要義?！胺€(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資”。同時，兩會上代表們就房地產(chǎn)問題也有精彩的思想碰撞，而兩會后房地產(chǎn)政策的走向也值得關(guān)注。大力發(fā)展保障性住房

總理在工作報告中，明確了對保障性住房的支持。“加快落實和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。中央財政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；今年擬安排430億元，用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實物廉租房建設(shè)。選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)?！?/p>

最大程度地實現(xiàn)“住有所居”

國務(wù)院參事、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任玉嶺：理解政府的住房政策首先要理解住房對社會來說的根本屬性問題、住房政策的目標(biāo)是什么。住房本身兼有重要的社會保障性，不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更重要的是社會問題、民生問題、政治問題。最大程度地實現(xiàn)“住有所居”，社會才能安定和諧，古今中外概莫能免。目前住房市場的基本問題是房價脫離了大多數(shù)居民的購買能力，推動房價上漲的已不僅僅是城市化的剛性需求。事實上，國內(nèi)外的熱錢和開發(fā)商的人為炒作共同參與了房價推高的過程。最終，市場化并沒有完全解決老百姓特別是新市民的住房問題，無論從面積和價格來說，老百姓能買得起的房子市場供應(yīng)太少，市場供應(yīng)的房子也因價格過高面臨滯銷的局面。

總理關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的報告內(nèi)容大部分談的是保障性住房、棚戶區(qū)改造、林區(qū)工人住房及小戶型低價位住房的落實，說明政府完全明白目前市場面臨的根本問題、十分關(guān)注“住有所居”的民生大事。房地產(chǎn)政策首先是要保障大多數(shù)人的住房需要，然后才是拉動經(jīng)濟(jì)增長的問題。加大廉租房的投資和棚戶區(qū)的改造、加大廣大群眾可承受住房的建設(shè)力度、理順限價房的價格，只有低價房投放市場力度加大，房價走高的趨勢才能有效逆轉(zhuǎn)，市場也會馬上活躍起來。在這方面，沈陽市的情況可供參照。沈陽的房價目前基本控制在5000元以內(nèi)，就是因為當(dāng)?shù)卣种匾暸飸魠^(qū)的改造，大量低價房的問世有效抑制了商品房價炒作的空間。只要解決了有效供應(yīng)問題，房地產(chǎn)對大約64個行業(yè)的拉動自然就會體現(xiàn)出來。

報告只字不提房價，但政策招招都在促使房價理性回歸，這才是政策最高明之處。如此，三年后房地產(chǎn)將最終形成保障性住房、商品房和租賃房的多元化體系，有理由相信，對居民購買力和內(nèi)需形成極大“擠出效應(yīng)”的房價將不再成為我們這個時代的困惑。

二套房貸并未完全放開

總理在工作報告中也沒有忽略商品房，報告中稱“對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！?/p>

點評：房產(chǎn)市場將實現(xiàn)從投資型向消費型的轉(zhuǎn)變

溫總理報告一結(jié)束。很多人就開始猜測官方正式放開了二套房貸，這其中存在對政策的某些誤讀。為此，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示。并沒有完全放開二套房貸，住房抵押貸款風(fēng)險始終存在，所以要加強(qiáng)管理?！翱偫韴蟾嬷兴f的二套房是指普通自住型二套房?！?/p>

實際上，去年1271國務(wù)院出臺的相關(guān)文件已經(jīng)明確，已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。也就是說，總理的報告關(guān)于“二套房貸”的陳述，與之前出臺的政策并無大的改變。

由此，我們可以發(fā)現(xiàn)總理報告中的又一個亮點。即無論政府出臺什么政策，都是立足與降低居民房地產(chǎn)消費成本，立足于消費而非投資。無論是稅費的減免，還是有條件地放開二套房貸，加大中小套型、中低價位普通商品房建設(shè)，都是立足于降低居民房地產(chǎn)消費的成本，立足于消費，而不是去炒房地產(chǎn)，去救開發(fā)商。這意味著，我國房地產(chǎn)市場從政策而言，將實現(xiàn)從投資型向消費型的轉(zhuǎn)變。

加大對中小套型的支持

總理在工作報告中提到，要“促進(jìn)普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設(shè)的信貸支持?！?/p>

點評：政府的政策還是以滿足大多數(shù)人的居住消費為目的

關(guān)于取消“90／70”政策的問題，一直為開發(fā)商所詬病，認(rèn)為這種硬性規(guī)定不利于住宅產(chǎn)品的豐富性。但是，眾所周知，在沒有這個政策規(guī)定前，小戶型一直是開發(fā)商不喜歡做的產(chǎn)品，戶型越做越大。原因還是利益問題。大戶型更容易做成高檔產(chǎn)品，高檔產(chǎn)品利潤高這是眾所周知的。但是房子大，老百姓買不起也是事實。隨著“90／70”政策的不斷深化和落實，小戶型產(chǎn)品才逐漸增多。盡管增多，可是小戶型產(chǎn)品依然是樓市銷售量的保證。因此，政府依然對這類房屋加大支持，促進(jìn)住房消費。因此，盡管胡褒森在其提案中提到要取消“90／70”限制，這在短期內(nèi)是不可能實現(xiàn)，只會按照當(dāng)?shù)氐那闆r，有條件地放開。完全取消不可能。政府的政策還是以滿足大多數(shù)人的居住消費為目的?，F(xiàn)在，市場上對于普通住宅的需求仍然很大。3月7日，記者隨搜房網(wǎng)組織的看房團(tuán)去看項目，當(dāng)天報名參加看房團(tuán)的共有7000多人，再次創(chuàng)下了搜房卡會員看房的新高。同時，搜房網(wǎng)推出了第二批總額為1億元的購房消費券，在看房現(xiàn)場派發(fā)，申領(lǐng)者非常踴躍。由此可以看出，樓市的需求還是客觀存在的。

目前，北京市市長也表示目前北京在抓好保障性住房建設(shè)的同時，將極力調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，在開發(fā)商建設(shè)分配自住改善型住宅時，從土地等多方面予以支持，爭取由高中低檔房組成的房地產(chǎn)格局，針對每一個部分，政府將分別采取不同的態(tài)度和措施，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)重點建設(shè)每6000～8000元／平方米的中檔房。

加快發(fā)展二手房市場

總理的報告中，也關(guān)注到了二手房市場，成為報告中的又一亮點。報告中稱：“加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，鼓勵引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)，規(guī)范交易行為。”“對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實行有區(qū)別的稅收減免政策?！薄胺e極發(fā)展公共租賃住房。”

點評：二手房在促進(jìn)樓市銷售上已經(jīng)起到了越來越大的作用

這意味著，在政策層面從未得到垂青的住房租賃市場將正式撬動，這將在一定程度上降低我國住房的自有率，進(jìn)一步促進(jìn)房價的合理回落。事實上，二手房在促進(jìn)樓市銷售上已經(jīng)起到了越來越大的作用。2月份，二手房成交量甚至超過了一手房。

由此可以看出，在世界金融危機(jī)的影響下，人們更愿意選擇看得見摸得著的二手房來購買，從而減少購房風(fēng)險。

并且能即買即住。在政府對于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收有所減免后。更是大大刺激了二手房的銷售量，刺激了廣大購房人的購房熱情。不過，由于二手房市場目前還不是很規(guī)范，屢屢發(fā)生一些諸如中介攜款逃逸的事情，因此，整頓二手房市場秩序，規(guī)范交易行為，才能使得房子流轉(zhuǎn)起來，才能促進(jìn)市場健康發(fā)展。

加強(qiáng)對改善型房的信貸支持

總理在工作報告中表示，“落實好支持居民購買自住性和改善性住房的信貸、稅收和其他政策?！备纳菩头恳矎拇顺蔀榱藰鞘杏忠粺狳c。

將釋放很大的市場需求

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：二套房當(dāng)中分兩部分，一部分是屬于自住性的改善型房，這部分是屬于消贊范圍之內(nèi)的，也就是屬于民生范圍之內(nèi)的。但是二套房不僅僅如此，二套房當(dāng)中有很大一部分是屬于投資性的，甚至于還有投機(jī)性炒房的這部分。所以這一次從民生角度出發(fā)，如果二套房當(dāng)中的改善型房的二套房貸能松綁，就將釋放很大的市場需求。因為要看到我們中國現(xiàn)在持有的住房當(dāng)中，有很多年代已經(jīng)很久遠(yuǎn)，而且質(zhì)量非常糟糕，有很多節(jié)能、保溫都非常差。所以即便是自住性的，也有改善居住條件的要求，所以釋放這一部分人的需求，是當(dāng)前非常必要的。

選擇購買改善型房的這部分人買房子還是為了自住，而不是投資。因此。也成為政策支持的一種類型。事實上，這類人也不少。因此其蘊(yùn)藏著巨大的購買力。

政策走勢

房價還要調(diào)整一段時間

2008年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。

2009年，部分樓盤的較高房價仍有一定下行空間。隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。近幾個月交易量明顯上升，可以看到，樓市也日趨成熟。在今后的走勢中，樓市出現(xiàn)局部漲跌的可能性較大。這當(dāng)中，房價的升降不光緣于地段，而是開發(fā)商實力、服務(wù)水平、房屋質(zhì)量和檔次、社區(qū)配套種種因素綜合作用的結(jié)果。

兩會后，中國樓市的市場化程度將進(jìn)一步加深，洗牌加速，大項目挺立不倒。粗糙制作的小項目則難抗壓力，市場亦不會出現(xiàn)像去年和前年一樣全盤漲落的絕對化狀況，對于今年買房的消費者來說，其選房的眼光也會是仁者見仁智者見智了，不會出現(xiàn)買了必賺，或買了必賠的狀況。

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息。據(jù)銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。10月份，財政部、稅務(wù)局決定購買90平方米以下的普通住房契稅按1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。

從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價房大量入市，下半年市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示：未來房價大幅波動的可能性不大，更多的樓盤、開發(fā)企業(yè)將會采取更理性務(wù)實的手段來刺激銷售，價格的調(diào)整將會以溫和的方式來表現(xiàn)，但調(diào)整行情仍會持續(xù)一段時間。也有觀點認(rèn)為：刺激房地產(chǎn)的政策已經(jīng)出得差不多了，進(jìn)一步出臺新政的空間已經(jīng)不大。因此，兩會后可能有更多的開發(fā)商放棄觀望而加大降價促銷的力度，更多地區(qū)、更多樓盤可能加入到降價陣營。

行業(yè)洗牌加劇

有專家認(rèn)為，樓市商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面。陳國強(qiáng)預(yù)測，明年房地產(chǎn)行業(yè)將會加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會加劇。同時，許多房企會調(diào)整其包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的核心經(jīng)營策略。許多企業(yè)會向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時，二、三線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點區(qū)域。此外，房企將會調(diào)整自己的管理模式，加強(qiáng)成本控制和信息化管理程度。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男表示：2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復(fù)蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大面積低價拋售的現(xiàn)象，加重市場悲觀預(yù)期，市場仍會處于相持階段，短期內(nèi)難以迅速回暖。

政協(xié)委員許家印在全國政協(xié)會議開幕式現(xiàn)場拋出重磅言論：“房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不應(yīng)該超過5％才是合理的。”根據(jù)許家印在兩會上提出的建議，雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險的資金密集型行業(yè)，但利潤也應(yīng)控制在合理的區(qū)間，建議國家控制利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家將加大稅收征繳額度。