摘要：對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是房地產(chǎn)基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；可行性研究

中圖分類號(hào)：F21文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-1145（2009）05-0011-02

可行性研究是房地產(chǎn)建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是房地產(chǎn)基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用。

一、可行性研究在房地產(chǎn)建設(shè)前期中的作用

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的可行性研究是確定項(xiàng)目是否進(jìn)行投資決策的依據(jù)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資體制的改革，把原由政府財(cái)政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個(gè)人的多元投資格局，打破了由一個(gè)業(yè)主建設(shè)單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機(jī)關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評(píng)價(jià)結(jié)果，確定對(duì)此項(xiàng)目是否進(jìn)行投資和如何進(jìn)行投資，是項(xiàng)目建設(shè)單位決策性的文件。批準(zhǔn)的可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)單位籌措資金特別是向銀行申請(qǐng)貸款或向國家申請(qǐng)補(bǔ)助資金的重要依據(jù)，也是其他投資者的合資理由根據(jù)。凡是應(yīng)向銀行貸款或申請(qǐng)國家補(bǔ)助資金的項(xiàng)目，必須向有關(guān)部門報(bào)送項(xiàng)目的可行性研究。銀行或國家有關(guān)部門通過對(duì)可行性研究的審查，并認(rèn)定項(xiàng)目確實(shí)可行后，才同意貸款或進(jìn)行資金補(bǔ)助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)都要求把提交可行性研究作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。

可行性研究是編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。初步設(shè)計(jì)是根據(jù)可行性研究對(duì)所要建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)劃出實(shí)際性的建設(shè)藍(lán)圖，即較詳盡地規(guī)劃出此項(xiàng)目的規(guī)模、方案、總體布置、流程、設(shè)備選型、勞動(dòng)定員、三廢治理、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等內(nèi)容。并為下一步實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出具體操作方案，初步設(shè)計(jì)不得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則?？尚行匝芯渴菄腋骷?jí)計(jì)劃綜合部門對(duì)投資實(shí)行調(diào)控管理，編制發(fā)展計(jì)劃、投資、技術(shù)改造投資的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目尤其是大中型項(xiàng)目考慮的因素多，涉及的范圍廣、投入的資金數(shù)額大，可能對(duì)全局和當(dāng)?shù)氐慕?、遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)生活帶來深遠(yuǎn)的影響，因此有些項(xiàng)目的可行性研究內(nèi)容更加詳細(xì)，可作為計(jì)劃綜合部門實(shí)際對(duì)項(xiàng)目投資調(diào)控管理的重要依據(jù)。近年來，國家提出實(shí)施項(xiàng)目法人責(zé)任制，過去那種普遍存在的條塊行政隸屬關(guān)系和無經(jīng)濟(jì)責(zé)任的狀況已大部分被合同經(jīng)濟(jì)關(guān)系所代替。項(xiàng)目法人及項(xiàng)目主管部門可依據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究同國內(nèi)或國外有關(guān)組織和生產(chǎn)業(yè)主簽訂項(xiàng)目所需的原材料、能源資源、運(yùn)輸、工程設(shè)施、工程發(fā)包、水電供應(yīng)以及資金籌措等協(xié)議合同。可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)單位擬定采用新技術(shù)、新設(shè)備研制供需采購計(jì)劃的依據(jù)?？尚行匝芯恐袑?duì)擬建項(xiàng)目采用新技術(shù)、新設(shè)備已進(jìn)行了可行性分析和論證認(rèn)為是可行的，項(xiàng)目建設(shè)單位可依據(jù)可行性研究擬定的新技術(shù)引進(jìn)和采購新設(shè)備的計(jì)劃。

批準(zhǔn)的可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位向國土開發(fā)及土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地的依據(jù)。因?yàn)榭尚行匝芯繉?duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目如何合理利用土地的設(shè)想提出了辦法和措施，國家開發(fā)部門和土地管理部門可根據(jù)可行性研究具體審查用地計(jì)劃，辦理土地使用手續(xù)?？尚行匝芯繛榇_保房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)評(píng)、具體研究治理措施，簽發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)許可文件的主要依據(jù)。在可行性研究過程中，因?yàn)檫\(yùn)用了大量的基礎(chǔ)資料，一旦有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等數(shù)據(jù)不完整，不能滿足下一個(gè)階段工作需要時(shí)，負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)的部門就需要根據(jù)可行性研究所提出的要求和建議，進(jìn)一步開展有關(guān)地形、工程地質(zhì)、水文等勘察工作或加強(qiáng)工業(yè)性實(shí)驗(yàn)，補(bǔ)充有關(guān)數(shù)據(jù)。

二、可行性研究與設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的關(guān)聯(lián)作用

可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的重要依據(jù)，也是進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。可行性研究不僅對(duì)擬議中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項(xiàng)目是否可行，值得投資，要進(jìn)行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項(xiàng)目方案的多變?cè)斐傻娜肆Α⑽锪?、?cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。這就需要嚴(yán)格房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告的審批制度，確?？裳袌?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計(jì)初期不能提出高質(zhì)量的、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達(dá)出來，自然也就無法有效地控制設(shè)計(jì)全過程。如果使工程的初步設(shè)計(jì)起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個(gè)粗略的方案下便草率地進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理與施工肯定會(huì)出問題?？尚行匝芯恐械目偟哪繕?biāo)如控制不好，在設(shè)計(jì)過程中朝令夕改，使設(shè)計(jì)者無所適從，顧此失彼，往往造成產(chǎn)品先天不足。因此初步設(shè)計(jì)概算必須在可研報(bào)告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計(jì)未獲批準(zhǔn)，不得進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，重大設(shè)計(jì)變更必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，給國家及投資業(yè)主帶來巨大損失。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設(shè)計(jì)。如果設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理早一點(diǎn)介入到建設(shè)前期中去替業(yè)主把好關(guān)，在設(shè)計(jì)前就對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出一些功能要求，設(shè)計(jì)中變更工作量就會(huì)減少，設(shè)計(jì)周期就會(huì)縮短。由于設(shè)計(jì)任務(wù)書不完整，可行性研究報(bào)告深度不夠，使設(shè)計(jì)者無從下手，其結(jié)果是設(shè)計(jì)圖紙泛泛而繪，邊設(shè)計(jì)邊施工，很容易匆忙急就，草率交圖，給施工和項(xiàng)目建設(shè)管理帶來困難。

在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，業(yè)主建設(shè)單位希望挖潛降低工程造價(jià)，特別是一些缺乏技術(shù)的專家為他們的項(xiàng)目認(rèn)證、研究，因此下達(dá)的設(shè)計(jì)任務(wù)書作為設(shè)計(jì)依據(jù)的基本文件就很不規(guī)范?？梢蛉硕?，條款過于簡單，可執(zhí)行性差，往往還隱藏著一些可行性研究中應(yīng)解決的問題，不能為設(shè)計(jì)階段提供良好的設(shè)計(jì)環(huán)境，造成設(shè)計(jì)工作不應(yīng)有的反復(fù)，甚至在施工中產(chǎn)生過多的設(shè)計(jì)變更，造成部分工程廢棄及延誤工期。解決這一問題的最好辦法是設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理盡早介入，就建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、投資限額等，協(xié)助業(yè)主完善設(shè)計(jì)任務(wù)書，選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)，這樣可使下達(dá)的設(shè)計(jì)任務(wù)書更切合實(shí)際，更便于控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到控制工程造價(jià)的最終目的。

因此，搞好可行性研究和設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理這兩個(gè)環(huán)節(jié)非常有必要，這兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作做的不細(xì)，決策失誤不但工程項(xiàng)目沒有經(jīng)濟(jì)效益，而且損失可能是慘重的?？尚行匝芯颗c設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是避免投資決策

失誤、保證工程項(xiàng)目建設(shè)及投產(chǎn)后經(jīng)營效益責(zé)任的重要手段。

三、做好可行性研究的措施

為適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的需要，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變：一是改企轉(zhuǎn)制，由過去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的市場(chǎng)競(jìng)爭主體，并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，由過去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務(wù)的職能型機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過程服務(wù)、并按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)。在當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部改革，努力提高隊(duì)伍素質(zhì)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。在日趨激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭市場(chǎng)，項(xiàng)目的競(jìng)爭更加激烈。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要勇敢地走向市場(chǎng)，使可行性研究與設(shè)計(jì)工作上一個(gè)新臺(tái)階，轉(zhuǎn)變觀念、加強(qiáng)管理、增強(qiáng)技術(shù)人員的責(zé)任感。設(shè)計(jì)是將科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的橋梁，圖紙上每一條線、每一個(gè)點(diǎn)和數(shù)字都代表著技術(shù)責(zé)任和一定數(shù)量的資金，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。因此在我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中把好工程質(zhì)量關(guān),就是保證房地產(chǎn)工程建設(shè)質(zhì)量的重要途徑?？尚行匝芯恳再|(zhì)量控制為核心，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、布局、規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設(shè)業(yè)主服務(wù)的精神，熟悉國家和地方對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)法律、政策、規(guī)定，準(zhǔn)確掌握有關(guān)專業(yè)知識(shí)，不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，真正做到科學(xué)地、獨(dú)立地、不受任何干擾地把握好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，提高可行性研究的深度和質(zhì)量，為社會(huì)提供質(zhì)量精良的產(chǎn)品。

因此，要樹立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的權(quán)威，推進(jìn)設(shè)計(jì)技術(shù)進(jìn)步，確保投資效益的成效，必須堅(jiān)持內(nèi)行咨詢內(nèi)行的原則，不能搞外行咨詢內(nèi)行。這對(duì)節(jié)省投資，提高勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。

作者簡介：蔣可揚(yáng)（1966- ），男，浙江杭州人，供職于浙江新南北投資置業(yè)集團(tuán)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與管理。