金明哲 張 超

【摘要】 通過從影響房地產(chǎn)價(jià)格的幾個(gè)主要因素入手,分析揭示房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)的原因以及如何抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn);成本;對(duì)策

一、我國(guó)近年房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析

(一)建筑成本推動(dòng)地價(jià)上漲

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展,相關(guān)土地會(huì)因“級(jí)差地租”變化的影響,造成土地出讓價(jià)格的上漲,這是完全正常的。土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度實(shí)施以來,對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。

首先,土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制,是指在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下,土地使用者可以向國(guó)家購買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時(shí),用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費(fèi)一次性繳付,短期內(nèi)會(huì)造成地價(jià)過高,間接抬高了房?jī)r(jià)。土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價(jià)格隱性上漲。

其次,開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來,為了打壓房地產(chǎn)泡沫,制止房地產(chǎn)過度開發(fā),管理部門出臺(tái)了一系列政策,提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻,造成新建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中,除自籌資金外,主要是國(guó)內(nèi)銀行 貸款及其他資金來源。其他資金來源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款,房地產(chǎn)預(yù)售款中有很大部分是消費(fèi)者按揭貸款。在自籌資金中也僅有16%左右是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金?？偟膩碚f,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80%以上的資金是來自于銀行貸款,在政府不斷調(diào)整銀行利率的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金獲得成本也自然會(huì)上升,引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抬高房?jī)r(jià)。

(二)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng),即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降,高檔商品房供應(yīng)增加,使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng),這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)緩慢,占開發(fā)投資的比例較小。部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少十分明顯,出現(xiàn)了中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象,部分城市中低價(jià)位的住宅所占比例不到10%,高價(jià)房占到40%以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格上升。必須密切關(guān)注當(dāng)前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況,目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況,有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二,僅2004年一季度有9個(gè)省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過60%,其中主要是非住宅投資。

(三)城市化進(jìn)程加快

消費(fèi)和投資需求導(dǎo)致住房需求旺盛隨著城市化進(jìn)程的加快和原有城市規(guī)模的擴(kuò)大,一方面城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求;另一方面市原有居民同樣需要改善住房條件,提高住房水平。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,居民可支配收入提高,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,股票市場(chǎng)等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài),這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)背景。

二、抑制我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)價(jià)格呈上升趨勢(shì)的對(duì)策

(一)加大城鄉(xiāng)一體化

加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的力度以抑制我國(guó)中心城市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)價(jià)格上升的趨勢(shì)。一般認(rèn)為,城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)70%以上,城市化進(jìn)程才會(huì)穩(wěn)定下來,我國(guó)這一比重才37.8%左右,城市化的潛力很大。黨的十六大報(bào)告也指出:要逐步提高城鎮(zhèn)化水平,堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展,走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路。這是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展,推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的根本指導(dǎo)思想。要加大城鄉(xiāng)一體化、小城鎮(zhèn)建設(shè)即發(fā)展城鄉(xiāng)一體化、小城鎮(zhèn)建設(shè)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ),科學(xué)規(guī)劃,合理布局,同發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村服務(wù)業(yè)結(jié)合起來,減少農(nóng)村人口向中心城市的轉(zhuǎn)移,更好地抑制我國(guó)中心城市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步上升。

(二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行開發(fā)成本透明化

成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng),信息應(yīng)透明化,公開化,應(yīng)避免開發(fā)商與消費(fèi)者之間的信息交流堵塞情況的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)為消費(fèi)者提供較為關(guān)注的信息,及時(shí)解決消費(fèi)者心中的各種疑問,作為消費(fèi)者要相信國(guó)家的調(diào)控能力,克服從眾心理,形成理性的消費(fèi)投資習(xí)慣,不要盲目從眾。對(duì)相關(guān)信息要學(xué)會(huì)去偽存真,不要受投機(jī)性炒作的影響,把握投資方向,客觀上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。

(三)優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管,降低違規(guī)操作

政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施雖然實(shí)施了嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管,往往達(dá)不到預(yù)想的效果,其實(shí)審批中的大部分環(huán)節(jié)可以通過市場(chǎng)來加以檢驗(yàn)。政府需要做的是在開發(fā)前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信譽(yù)情況進(jìn)行審查;建設(shè)中及建筑完成后進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量驗(yàn)收。嚴(yán)格規(guī)定每一個(gè)必須進(jìn)行的審批環(huán)節(jié)所需要的具體時(shí)間,超過期限可以提出申訴索取賠償,注意正確運(yùn)用財(cái)政貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。在實(shí)施宏觀調(diào)控的過程中,要區(qū)分對(duì)不同政策措施可能產(chǎn)生的結(jié)果,由于目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度尚不健全,開發(fā)商可能通過各種方式將由此產(chǎn)生的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者,不僅不能有效地抑制房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象,促使房?jī)r(jià)一路飆升。