楊新安

摘要：世界金融風(fēng)暴對各國各地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成深刻影響，房地產(chǎn)業(yè)是受沖擊較大的行業(yè)。論文分析了2008年全國和新疆房地產(chǎn)業(yè)的狀況及成因；探討了2009年1——4月新疆房地產(chǎn)業(yè)回暖的過程。從研究區(qū)獨(dú)特的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和社會經(jīng)濟(jì)出發(fā)，對新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和主要影響因素提出自己的見解，認(rèn)為社會穩(wěn)定是新疆房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的首要影響因素。關(guān)鍵詞：新疆房地產(chǎn)思考

0引言

始于美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴，雖源于房地產(chǎn)市場資源配置、供需結(jié)構(gòu)等因素，但其影響到全球經(jīng)濟(jì)的方方面面；深刻到世界各國各個地區(qū)，所有行業(yè)，所有區(qū)域幾乎無一幸免。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過2006至2007年火爆后，到2008年初房地產(chǎn)業(yè)黃金時段的結(jié)束，一個冬季到了。新疆和烏魯木齊房地產(chǎn)市場也深受金融危機(jī)影響。

12008年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征

1.1全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征

1.1.1商品房銷售面積和銷售額持續(xù)下降2008年1—12月，全國商品房和商品住宅銷售面積同比下降19.7％和20.3％；銷售額同比下降19.5％和20.1％(這是近年來兩項指標(biāo)首次下降)。到08年下半年形勢更加嚴(yán)峻，7002月新建商品住宅銷售面積同比下降幅度逐漸增大，7月下降幅度為10.8％，12月下降幅度為20.3％；下降的省區(qū)，上半年共16個省區(qū)下降，到12月竟達(dá)到26個；其中北京、上海、福建、新疆等省(區(qū)、市)同比降幅均達(dá)20％以上；北京、上海降幅更是高達(dá)40％以上。商品房空置面積同時快速增加，2008年底商品房空置面積同比增長21.8％，并且下半年空置面積增長更快。

1.1.2房地產(chǎn)市場的走勢指標(biāo)明顯下降2008年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量增幅同比下降9.3％；土地購置面積和完成土地開發(fā)面積同比分別下降8.6％和5.6％；房屋新開工面積增幅大幅回落17.1％。這些走勢指標(biāo)的下降，將對投資規(guī)模和GDP增長及相關(guān)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。

1.1.3房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日益緊張受金融危機(jī)和國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速較上年大幅下滑35.5％，自3月份以來更是明顯。例如，2008年定金及預(yù)收款由1—2月同比增長35％逐月下降到1—12月同比下降12.9％；個人按揭貸款由1—2月同比增長30.1％，逐月下降到1—12月同比下降29.7％。同時，由于銀行防范風(fēng)險和全社會銀根緊縮，國內(nèi)貸款由1—2月同比增長36.9％逐月降至1—12月的3.4％；銀行貸款更是由38.3％降至1—12月的10％。加之其它資金來源收緊，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日益緊張，部分正在開發(fā)的項目難以維計。

1.1.4商品房銷售價格逐步下降；降價風(fēng)波由局部向全國擴(kuò)散2008年全年商品房銷售價格增幅逐月回落，到8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.1％，是多年來房價首次同比下降；到12月價格同比下降0.4％。其中新疆住宅同比下降0.8％；普通住宅同比下降0.9％，高檔住宅同比下降1.1％。

在地域上，70個大中城市中，4月份商品房銷售價格同比下降的城市僅4個，到12月則多達(dá)55個，占全部測試樣本城市的近80％。房價下降風(fēng)潮由南向北自珠三角一長三角一環(huán)渤海地區(qū)呈依次推進(jìn)和由東向西遞進(jìn)的規(guī)律。

1.2新疆房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征受國際和國內(nèi)雙重因素作用，新疆房地產(chǎn)市場在2008年發(fā)展嚴(yán)重受挫，下行勢頭明顯。

1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)增速明顯降低商品住宅施工和竣工面積增速回落2008年1—11月，自治區(qū)完成房地產(chǎn)投資增速較07年同期下降11.2％；商品房新開工面積增速同比下降17.2％；住宅竣工面積同比下降0.3％。降幅雖略低于全國平均水平，但受滯后效應(yīng)作用，下半年降幅顯著偏高。

1.2.2土地購置和待開發(fā)土地面積減少，商品房空置面積大幅增加2008年由于國家土地調(diào)控政策和銀根收緊，企業(yè)資金緊張，新的土地購置面積同比下降13.4％，待開發(fā)土地面積下降13.2％：商品住宅空置面積同比增加32.6％。

1.2.3商品房價格漲幅回落，銷售額繼續(xù)萎縮商品房銷售價格上漲幅度回落，以烏魯木齊為首的大中城市，新建商品房價格逐月回落，11月烏魯木齊新建商品房銷售價格指數(shù)同比下降0.2％。同時銷售額卻迅速下降。1—11月，自治區(qū)商品房銷售面積、銷售額和住宅銷售面積同比分別下降23.4％、15 3％和24.5％。

22009年1—4月新疆房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征

受國際金融危機(jī)特征蔓延和全國房地產(chǎn)市場慣性低迷的影響，新疆房地產(chǎn)投資和新增規(guī)模依然呈回落走勢。但在國家和自治區(qū)政府自08年底以來宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控稅收優(yōu)惠等積極因素推動下，2009年1—4月，房地產(chǎn)市場剛性需求開始釋放，市場供應(yīng)量有所增加，房地產(chǎn)市場銷售量價市場，呈現(xiàn)出好轉(zhuǎn)的勢頭。

2.1房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象①商品房銷售恢復(fù)性增長；②房價止跌回升，資金回籠明顯好轉(zhuǎn)；③竣工面積明顯增加。

以上三方面反映出今年1—4月新疆房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象。這是一個積極的信號。但同時，負(fù)面因素依然存在。

2.2房地產(chǎn)市場依然面臨較大壓力①房地產(chǎn)投資大幅回落；②房屋施工和新開工面積減少；③土地開發(fā)和購置面積減少，商品房空置面積持續(xù)增加。

3對新疆房地產(chǎn)發(fā)展的若干認(rèn)識

3.1有利條件

3.1.1新疆位于西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，起點(diǎn)較低，發(fā)展較慢，目前仍處于初一中級階段，房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不夠成熟。獨(dú)特的自然環(huán)境、區(qū)位條件、資源附社會經(jīng)濟(jì)和人文社會背景，使新疆在今后相當(dāng)一段時間內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會購買力依然與東部地區(qū)有明顯差距；但經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速較快，市場潛力巨大，新型工業(yè)化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加速發(fā)展和油氣資源開發(fā)與深加工，礦產(chǎn)資源大規(guī)模開發(fā)與精加工，旅游產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，會使新疆社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快速發(fā)展階段。隨著城鎮(zhèn)化水平和居民收入進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場前景是良好的。

3.1.2新疆產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國外，尤其歐美發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系性較東部地區(qū)弱，因而受國際金融風(fēng)暴影響程度較珠三角、長三角等地較低，并在時間上存在一定的滯后性。房地產(chǎn)市場規(guī)模相對較少，“船小好調(diào)頭”，在受到金融風(fēng)暴影響后，企業(yè)回暖難度較小，回升速度較快，今年1—4月的市場運(yùn)行勢頭亦表明這一特征。

3.1.3固然在2005—2007年，烏魯木齊房地產(chǎn)價格增幅在全國前列，但那是在低價基礎(chǔ)上的增長，是增速快，但房價在全國乃至西北依然處于較低水平；在今后房地產(chǎn)價格依然有一定上升空間。同時，剛性需求目前釋放很不充分，仍在探索階段，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)面好轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場會較快整體轉(zhuǎn)好。

3.1.4在地域上，烏魯木齊作為首府，依然是自治區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的核心區(qū)域，同時，隨著烏一昌(烏魯木齊市一昌吉市)一體化進(jìn)程，給周邊地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來極好的機(jī)遇；同時，石河子、庫爾勒、喀什、伊犁、庫車房地產(chǎn)發(fā)展的中長期前景良好。

3.2不利條件

3.2.1經(jīng)濟(jì)適用房和集資建房將占據(jù)市場一定份額約50％，這部分人將減少對商品房市場的依賴，在2009—2010年影響較明顯。如何消化現(xiàn)有存量和進(jìn)一步打開市場局面，是企業(yè)面臨的重要問題。

3.2.2特別關(guān)注的是，在新疆這個多民族邊疆省區(qū)，社會穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要前提。無論認(rèn)為09年1—4月，房地產(chǎn)市場的回暖是階段性反彈，還是補(bǔ)償性增長或者市場整體向好的開始，但“7.5”事件對新疆社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響必須得到高度重視，它對市場全面轉(zhuǎn)好的時間顯著向后延遲，采取怎樣對策措施維護(hù)社會穩(wěn)定，推動新疆社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場盡快走出低谷，實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，是各級政府也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大課題。