摘要：自20世紀90年代以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模以每年平均20%左右的速度高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)空前繁榮，在整個國民經(jīng)濟中的地位也舉足輕重。與此同時，房地產(chǎn)市場的價格也在持續(xù)攀升。影響房地產(chǎn)價格的因素是錯綜復雜的，這也就決定房價并不是一成不變的，而是由多種因素發(fā)展變化、共同作用的結(jié)果。文章選取了1992-2007年的數(shù)據(jù)，運用回歸分析方法，對房地產(chǎn)價格的決定因素進行了實證分析。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；回歸分析；模型檢驗；影響因素
　　
　　一、引言
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。2000-2007年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持平穩(wěn)增長，年均增長率達到25.8%，占固定資產(chǎn)投資的比重保持在年均20%左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過固定資產(chǎn)投資增速，遠高于GDP增速。雖然房地產(chǎn)業(yè)在2007年下半年開始受到美國次貸危機和波及全球的金融危機的影響而下滑，但房地產(chǎn)業(yè)依然是拉動經(jīng)濟增長的主要因素之一。
　　房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）的貨幣表示，其形成一是來源于從規(guī)劃設(shè)計、土地開發(fā)到房屋施工安裝等過程凝結(jié)了物化勞動和活勞動所形成的地產(chǎn)價值和房產(chǎn)價值，二是來源于資本化的地租，即土地使用權(quán)價格或所有權(quán)價格。房地產(chǎn)價格的基本因素受到供求關(guān)系影響，但由于我國正處于城市化階段，人口和居民收入的不斷增長構(gòu)成了對房地產(chǎn)住宅的穩(wěn)定需求，所以，我們在考慮變量時不將人口增長和行業(yè)投資因素引入。另外，房地產(chǎn)住宅建設(shè)成本很大一部分是開發(fā)成本。開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套設(shè)施費，開發(fā)間接費用等。
　　
　　二、變量選擇
　　
　　選取全國商品房平均銷售價格Y表征住宅房地產(chǎn)市場價格作為被解釋變量。房地產(chǎn)價格與消費者收入水平有很大關(guān)系，模型中以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X1為代表變量表征收入。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價X2表征住宅建設(shè)成本。失業(yè)率間接體現(xiàn)出具有購房能力的人數(shù)變化狀況，失業(yè)率升高代表著具有購房能力的人數(shù)減少，房地產(chǎn)有效需求相應(yīng)降低，房價將呈現(xiàn)下降的趨勢，模型中以城鎮(zhèn)居民失業(yè)率X3表征失業(yè)率。利率以銀行貸款利率X4表征。住宅建筑面積X5表示當年供應(yīng)量，對價格影響比較直接。住宅銷售額X6表征當面需求量。城鎮(zhèn)增長人口也可間接反應(yīng)需求量，以X7表征。以這些作為解釋變量。資料來源于《中國統(tǒng)計年鑒》，其中涉及到價格的問題均以1978年為不變價，并對部分數(shù)據(jù)進行了處理。
　　
　　三、實證分析
　　
　　（一）模型建立
　　表1列出了1992-2007年全國商品房平均銷售價格Y與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價X1，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X2，城鎮(zhèn)居民就業(yè)率X3，利率X4，住宅建筑面積X5，住宅銷售額X6，城鎮(zhèn)人口增長率X7的相關(guān)數(shù)據(jù)。
　　本文經(jīng)驗分析運用多元線性數(shù)理回歸模型：
　　Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+μ
　　其中，Y代表全國商品房平均銷售價格，X1代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價，X2代表城鎮(zhèn)人均可支配收入，X3代表就業(yè)率，X4代表利率、X5代表住宅建筑面積、X6代表住宅銷售額、X7代表城鎮(zhèn)人口增長率，μ代表隨機誤差項。
　?。ǘ┠Ｐ突貧w分析
　　利用Eviews軟件的回歸，即有如下回歸方程：
　　Y =1230.136+0.890516X1+0.322854 X2-364.9055X3-3.750479X4-0.006176X5 -0.041126X6+9.322344X7
　?。?.482188） （1.755152） （3.336553）（-2.715567） （-0.305088） （-1.849976） （-2.474960）（0.180441）
　　R2=0.995479R2=0.991523
　　F=251.6391
　　給定顯著性水平5%，自由度為（7，16）的F分布的臨界值F0.05（7，14）=2.85，因此
　　總體上看，X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7聯(lián)合起來對Y有顯著線性影響。在5%的顯著水平下，自由度為16的t分布的臨界值為t0.025（16）=2.12。因此，MC，INC，UE，IR 參數(shù)均通過了該顯著性水平下的t 檢驗。
　?。ㄈ┗貧w模型檢驗
　　1、異方差性檢驗（White檢驗）
　　利用Eviews 軟件，有表2的結(jié)果。
　　
　　從伴隨概率值容易看出，在5%的顯著性水平下，原模型不存在異方差性。
　　2、序列相關(guān)性檢驗（GB檢驗法）
　　在OLS檢驗下，由于D.W.=1.977，小于顯著性水平為5%下，K=4，樣本容量為16的D.W.分布的臨界值的下限與上限分別是：dL=0.86，du=1.73。du=1.73＜D.W.=1.977＜4-du=1.977，
　　因此，可判定模型不存在序列自相關(guān)。
　　3、多重共線性檢驗
　?。?）檢驗簡單相關(guān)系數(shù)
　　X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7的相關(guān)系數(shù)如表3所示：
　　從表3數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7存在相關(guān)性。
　　（2）找出最簡單的回歸形式分別做Y 與X1，X2，X3，X4，X5，X6，X7之間的回歸：
　　可見，房地產(chǎn)價格受城鎮(zhèn)居民可支配收入影響最大，因此選Y=f（X2）為初始回歸模型。
　　4、逐步回歸
　　將其他變量逐步導入初始回歸模型，并找出最佳回歸方程。
　　以上數(shù)據(jù)通過了ADF檢驗。此方程通過檢驗，因此最優(yōu)的住宅房地產(chǎn)價格函數(shù)應(yīng)以Y=f（X2， X6， X1，X3， X5， X4， X7）為最優(yōu)，擬合結(jié)果如下：
　　Y =1230.136+0.890516X1+0.322854X2 -364.9055X3-3.750479X4-0.006176X5- 0.041126X6+9.322344X7
　　
　　四、總結(jié)
　　
　　根據(jù)實證分析結(jié)果，房地產(chǎn)價格主要影響因素為房產(chǎn)價格與住宅建設(shè)成本、居民可支配收入、就業(yè)率、利率、住宅建筑面積、住宅銷售額、城鎮(zhèn)人口增長率。
　　從模型可以看出，住宅價格與居民收入是密切相關(guān)的，如果想刺激房地產(chǎn)市場，首先考慮的就是不斷增加居民可支配收入，進而刺激消費。另外，房地產(chǎn)行業(yè)也可以通過適當降價來拉動消費，刺激住宅銷售額的提高，進而獲得利潤。住宅建設(shè)成本和住宅建筑面積屬于國家固定資產(chǎn)投資，可根據(jù)宏觀經(jīng)濟環(huán)境適當調(diào)整。失業(yè)率、利率和人口增長率在住宅房地產(chǎn)價格上影響力度較小，但在長期看，屬于影響價格的重要因素，并且三因素均帶有滯后性，國家可針對形式采取適當措施。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格形成是一個很復雜的過程，需要更多更全面的研究。
　　
　　參考文獻：
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