摘要：近幾年，房地產(chǎn)業(yè)較高的利潤回報率吸引了眾多資本，我國很多的民營企業(yè)和國有企業(yè)，都把目光投向了投資房地產(chǎn)。而高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展由于具有不確定性，對各類資本不具有更大的吸引力。只有技術(shù)創(chuàng)新獲得超額利潤，才有利于調(diào)整我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和建設(shè)創(chuàng)新型國家。所以房地產(chǎn)業(yè)的過度超前投資對建設(shè)創(chuàng)新型國家具有顛覆性作用。文章試從官產(chǎn)學的角度論證我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　關(guān)鍵詞：三重螺旋（TH）；房地產(chǎn)業(yè)；大學
　　
　　一、TH相關(guān)理論
　　
　　自20世紀80年代末以來，官產(chǎn)學合作所形成的創(chuàng)新發(fā)展模式在國際上一直備受科技政策部門與學術(shù)界的青睞。為確切、有效地整合國家或區(qū)域的科技資源，官、產(chǎn)、學的伙伴關(guān)系提升成為關(guān)鍵因素。所謂伙伴關(guān)系（Partnerships）指的是，大學、產(chǎn)業(yè)、政府之間透過組織結(jié)構(gòu)性的安排，制度性的設(shè)計等機制，以加強三者資源的分享與信息的溝通，達到科技資源的協(xié)同運用與效能整合，其理想的境界即：大學、產(chǎn)業(yè)、政府建立起策略性互動機制。
　　官產(chǎn)學“三重螺旋”（TH，Triple Helix）首先見于Etzkowitz & Leydesdorff（1995）。在這篇具有奠基意義的文獻中，Etzkowitz& Leydesdorff認為大學和產(chǎn)業(yè)的觸角己開始伸向了先前屬于對方的領(lǐng)域。胡恩華和郭秀麗（2002）在其針對“產(chǎn)學研”問題對策研究中均挑明了“官產(chǎn)學研合作”之說，對官產(chǎn)學（研）合作中的產(chǎn)業(yè)界、學術(shù)界和政府各自職能進行了相應(yīng)界定，并指出應(yīng)逐步形成以國內(nèi)外市場需求為導(dǎo)向，企業(yè)為主體，政府、高校和科研機構(gòu)為紐帶的新型合作機制。在這種合作機制中，要充分發(fā)揮政府的政策指導(dǎo)作用，發(fā)揮企業(yè)主力軍作用，發(fā)揮高校和科研機構(gòu)的科研先導(dǎo)作用，真正建立起以企業(yè)為“龍頭”，高校和科研機構(gòu)為“軀干”，政府為“尾翼”的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)“科學技術(shù)面向經(jīng)濟建設(shè)主戰(zhàn)場”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。在這種合作機制中，政府的職能是制定合作發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃、重大政策，協(xié)調(diào)重大合作項目等；高校和科研機構(gòu)的職能是著眼高技術(shù)的基礎(chǔ)研發(fā)工
　　作，提供先進技術(shù)和研究成果；企業(yè)的職能是著重應(yīng)用技術(shù)的研究開發(fā)和工藝創(chuàng)新，并將科技成果商品化。
　　
　　二、房地產(chǎn)業(yè)與政府、大學之間的關(guān)系
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，因其旺盛的市場需求、較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)以及其在我國現(xiàn)階段工業(yè)化、現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化進程中的基礎(chǔ)作用而倍受關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展成為國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)與政府的關(guān)系
　　房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位舉足輕重。首先，當前房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，正繼續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭，其在整個國民經(jīng)濟中所起到的作用和所處的地位也越來越重要和顯著。但同時在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，也存在不少“市場失靈”現(xiàn)象，非市場因素的投資過熱、結(jié)構(gòu)性失調(diào)和泡沫凸現(xiàn)等弊端非市場機制能診治和化解，因此需要有政府運用政策措施手段介入其中，以彌補“市場失靈”的缺陷。其次，由于房地產(chǎn)業(yè)與金融系統(tǒng)具有高度的相關(guān)性，一旦發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，則很容易導(dǎo)致金融危機。大量經(jīng)驗事實已經(jīng)證明，地產(chǎn)投機和泡沫是金融危機的前奏，因此需要政府對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給予足夠的重視，并通過政策手段實施有效的預(yù)防和適當?shù)母深A(yù)。再次，房地產(chǎn)業(yè)具有社會保障功能。為了實現(xiàn)社會公平，政府應(yīng)向低收入者和窮人提供經(jīng)濟性住房，保證所有的社會大眾“居者有其屋”，而僅憑市場是無法做到這一點的，需要政府制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策實施干預(yù)。最后，作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所必需的基本要素之一的土地屬于一種稀缺性資源。為了實現(xiàn)資源配置效率的最大化，需要以市場機制的配置為主導(dǎo)再輔之以必要的政府政策措施。
　　因此，無論是從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和地位，還是從其本身所具有的特點來看，要使其得以快速、持續(xù)、健康發(fā)展，政府引導(dǎo)、規(guī)范、調(diào)控的作用都是非常關(guān)鍵和必要的。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)與大學的關(guān)系
　　1、大學科研為國家出臺產(chǎn)業(yè)政策提供理論支持。產(chǎn)業(yè)政策是國家關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的戰(zhàn)略目標和實現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標的措施和手段。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是城市住宅產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和開發(fā)的政策，是國家部門產(chǎn)業(yè)政策的一項重要的政策。根據(jù)城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特征和我國經(jīng)濟發(fā)展水平的具體情況及市場經(jīng)濟發(fā)育的狀況，城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的內(nèi)容設(shè)計主要包括：投資導(dǎo)向政策、市場行為規(guī)范政策、產(chǎn)品質(zhì)量管理政策、產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模政策、產(chǎn)業(yè)金融扶植政策、房地產(chǎn)開發(fā)成本和產(chǎn)品價格管理、政府行為等。這些政策都必須圍繞國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的目標協(xié)調(diào)運作。同時，作為一種部門的產(chǎn)業(yè)政策的貫徹與實施，還必須在國家經(jīng)濟發(fā)展總體計劃和體制改革的總體布局中進行，它必須配合其他的改革如工資分配、社會保障、金融管理等體制的改革和市場發(fā)育的進程同步協(xié)調(diào)地加以實施，并在實踐中日臻完善。大學科研方向和內(nèi)容就是要建立在學科基礎(chǔ)上圍繞社會的重點和難點展開，在不同的環(huán)境下探討相應(yīng)的解決辦法，為政府出臺相關(guān)政策提供理論支持。
　　2、大學科研為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)提供技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新。高校高層人才密集，學科領(lǐng)先且綜合性強。由于擁有一批科研視野開闊、理論功底扎實的學術(shù)帶頭人，在本學科領(lǐng)域辛勤耕耘，不斷獲取新的知識，提出新的思想，力求站在本學科領(lǐng)域的最前沿，并且擁有學科綜合的優(yōu)勢，學科門類齊全，便于學科交叉融合。在學術(shù)自由、學術(shù)自治的寬松氛圍下，易于產(chǎn)生新理論、新方法、新技術(shù)，是思想創(chuàng)新、知識創(chuàng)新的生力軍。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，由于社會進步、市場化不斷深入、客戶需求提高、管理法制化等因素要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新，既包括技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，又包括商業(yè)模式的創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合作的方式與相關(guān)高校建立聯(lián)系，汲取高校的新思想、新技術(shù)、新知識，推動企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新性地發(fā)展。
　　
　　三、新時期我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢
　　
　　從1998年我國停止住房實物分配，大力培育發(fā)展住房市場。從2003年起，我國宏觀經(jīng)濟偏“熱”，出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過高過快、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡、供需矛盾突出、投機炒房過旺、中低收入人群住房困難等一系列問題，我國的住房產(chǎn)業(yè)政策也經(jīng)歷了一系列的調(diào)整。
　　2004年，為抑制房地產(chǎn)投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)模。2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場房價漲幅過大、投機炒作和被動需求增長過快等市場新問題，中央政府在3個月內(nèi)連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，調(diào)控的目標由控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的單一目標向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉(zhuǎn)換。2006年，國家新出臺了部分調(diào)控政策，發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡灾餍孕枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難問題。2007年10月15日召開的黨的“十七大”，將“住有所居”與學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)并列為加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)的重要目標。
　　從我國的國情出發(fā)，進一步明確城市住房發(fā)展目標，完善城市住房市場體系，提高市場機制配置城市住房資源的效率，同時準確定位并充份發(fā)揮政府在城市住房資源配置中的公平保障職能，對于我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)
　　展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
　　
　　四、基于TH視角的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
　　
　　我國正處于社會轉(zhuǎn)型期，市場經(jīng)濟正在逐步建立與完善，所以政府更應(yīng)發(fā)揮主導(dǎo)和引導(dǎo)作用。隨著社會的進步，大學的功能也發(fā)生變化，由原先的單一知識傳授到知識傳授和知識創(chuàng)造，到現(xiàn)在的由知識的傳授、知識創(chuàng)造和知識應(yīng)用這三個方面的和諧統(tǒng)一。技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用已經(jīng)成為大學的一個重要環(huán)節(jié)和主要功能。發(fā)掘大學知識創(chuàng)新、傳播和應(yīng)用的集成功能，走產(chǎn)、學、研結(jié)合的道路，對于我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和構(gòu)建創(chuàng)新型國家具有重要作用。
　　
　?。ㄒ唬└咝Ｒ嬲嫦蛏鐣?jīng)濟發(fā)展主戰(zhàn)場
　　教學、科研、社會服務(wù)是高校的三大功能，高校的發(fā)展基于這三大功能的有效發(fā)揮。一方面，高校和科研院所要形成服務(wù)社會經(jīng)濟的共識，并將其視為指導(dǎo)自身發(fā)展的指針；另一方面，高校要不斷拓展產(chǎn)學研合作的途徑，逐漸提升產(chǎn)學研合作的層次，切實轉(zhuǎn)變高校的辦學模式，積極引進科研院所和企業(yè)的力量，將高校、科研院所和企業(yè)間的合作形式由單純的項目合作轉(zhuǎn)向人才聯(lián)合培養(yǎng)、人員相互流動乃至企業(yè)、科研院所直接參與高校共同辦學，真正形成能夠自我運轉(zhuǎn)的“利益共同體”，形成產(chǎn)學研戰(zhàn)略聯(lián)盟。
　　就房地產(chǎn)業(yè)而言，高校針對于其發(fā)展過程中出現(xiàn)的種種問題，結(jié)合國民經(jīng)濟具體情況和行業(yè)特性所進行的深入研究，無論是從政府管理和行業(yè)發(fā)展的角度，還是從房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新及未來發(fā)展趨勢的角度，對于推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展都是非常有益和必要的。
　?。ǘ┱铝τ诮⑦m合我國國情的住房政策體系
　　1、建立思路清晰、目標明確的住房發(fā)展戰(zhàn)略。一是我國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)注重從單純的產(chǎn)業(yè)政策向公共政策適度轉(zhuǎn)型。我國城市居民住房問題的解決關(guān)鍵是依靠住房市場和住房保障，二者缺一不可。二是城市房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點開發(fā)面向廣大群眾的普通商品住房，要通過土地、信貸、稅收、行政等相互配合的多種政策，引導(dǎo)開發(fā)商積極開發(fā)普通商品住房，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改變目前住房市場中普遍存在的住房結(jié)構(gòu)不合理的問題。三是正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。四是從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學建設(shè)、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有我國特點的城市住房建設(shè)和消費模式。
　　2、建立目標相對一致的政策執(zhí)行體系。為有效實現(xiàn)所確定的住房發(fā)展戰(zhàn)略，還需要建立目標相對一致的政策執(zhí)行體系，包括土地政策、信貸政策和稅收政策等。在土地政策方面，進一步調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的比例；嚴格執(zhí)行土地回收規(guī)定，遏制開發(fā)商囤積土地、人為擾亂市場的行為。在信貸政策方面，在嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模、防范房地產(chǎn)過熱的同時，適時適當調(diào)整個人住房貸款利率，積極支持居民合理的自住型住房消費，同時抑制過度的住房投資和投機需求。在稅收政策方面，逐步完善各項稅收制度，促進城市存量土地流轉(zhuǎn)、開發(fā)利用；通過稅率調(diào)整閑置高檔住房、大戶型住房的消費，鼓勵引導(dǎo)中小戶型、中低價位普通住房建設(shè)與消費，并積極推動二手住房市場和房屋租賃市場的發(fā)展。
　　3、促進房地產(chǎn)市場信息公開。房地產(chǎn)市場管理和宏觀調(diào)控的重要目標之一就是建立運作規(guī)范和透明公開的房地產(chǎn)市場，使信息得到合理傳導(dǎo)，引導(dǎo)各經(jīng)濟主體形成合理預(yù)期并采取理性的經(jīng)濟行為。政府應(yīng)該積極發(fā)揮作用，建立房地產(chǎn)市場公共信息機制，提供必要的房地產(chǎn)公共信息服務(wù)，彌補住房市場信息“失靈”，引導(dǎo)市場主體形成合理預(yù)期，調(diào)控市場主體采取理性經(jīng)濟行為。同時通過對市場信息的采集和數(shù)據(jù)分析，加強對市場的監(jiān)測，準確判斷廣大民眾主體住房需求和各地房地產(chǎn)市場運行狀況和發(fā)展趨勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中存在的問題，分類提出調(diào)控對策，把問題解決在萌芽和初發(fā)狀態(tài)，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證普通民眾的基本住房消費需求得到滿足。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)要積極創(chuàng)新商務(wù)模式，勇于承擔社會責任
　　1、積極創(chuàng)新商務(wù)模式，從容應(yīng)對行業(yè)轉(zhuǎn)型期。在過去十多年的快速發(fā)展階段，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的典型商務(wù)模式是“拿地-開發(fā)-銷售-再拿地”。由于每塊土地的差異很大，企業(yè)基本上是以“土地運營”為中心，對土地量體裁衣，設(shè)計適合土地條件的房子，然后推向市場銷售。所以，大家把房地產(chǎn)企業(yè)稱為“開發(fā)商”，其主要工作是“做項目、賣房子”。然而做一個項目，換一個地方，變一種房子，不利于房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的積累和提升。隨著2005年國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的開展，依靠政策培育和市場需求數(shù)量擴展的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段接近尾聲，行業(yè)轉(zhuǎn)型問題已經(jīng)無法回避。部分企業(yè)進入了快速擴張和規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展階段，現(xiàn)有的“開發(fā)商模式”已不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)競爭的焦點將逐步轉(zhuǎn)向產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)。標準化產(chǎn)品、高效率生產(chǎn)、品牌化推廣、快速運營等就成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)。這樣的房地產(chǎn)企業(yè)更像一個“制造商”，核心業(yè)務(wù)是“做產(chǎn)品、賣商品”，或者是“做品牌、賣價值”。根據(jù)自己的產(chǎn)品特點和運營能力，尋找合適的區(qū)域、城市、區(qū)位和地塊，形成“產(chǎn)品-土地-產(chǎn)品”的商務(wù)循環(huán)，這就是商務(wù)模式的創(chuàng)新。這將有利于形成企業(yè)的核心產(chǎn)品、獨特品牌和核心能力，促進企業(yè)做大做強。如果房地產(chǎn)企業(yè)從“制造商”的角色再進一步向“投資商”轉(zhuǎn)化，形成“資本-產(chǎn)品-品牌-資本”的商務(wù)循環(huán)，就能夠加快企業(yè)擴張和持續(xù)成長的動力，這反映了未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。因此，商務(wù)模式的創(chuàng)新對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的影響是革命性的，相當于重新定義產(chǎn)業(yè)標準和游戲規(guī)則，重新分配產(chǎn)業(yè)鏈的價值結(jié)構(gòu)，足以引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。
　　2、樹立科學發(fā)展觀，勇于承擔社會責任。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，社會是企業(yè)的依托，企業(yè)是社會的細胞。企業(yè)承擔社會責任，維護利害關(guān)系人的利益，保護環(huán)境，是貫徹科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的要求。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”現(xiàn)象，在收入分配差距日漸拉大的背景下，對社會和諧已造成重大沖擊。面對國際和國內(nèi)的企業(yè)社會責任運動浪潮，我國的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)逐步找出企業(yè)發(fā)展與承擔社會責任的契合點，達到雙贏和互惠，以保證企業(yè)長效持續(xù)發(fā)展。
　　3、以知識創(chuàng)新的機制，促進產(chǎn)業(yè)升級。在知識經(jīng)濟的影響下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要發(fā)展必須依靠科技進步，而不是依賴保護性政策。強化科技與經(jīng)濟結(jié)合的紐帶，營造科技創(chuàng)新和應(yīng)用的環(huán)境，以企業(yè)為主體建立起產(chǎn)、學、研相結(jié)合的科技開發(fā)體系。為此，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動走進校門，及時引進高等院校最新科研成果，使之盡快投入生產(chǎn)和應(yīng)用，加快實現(xiàn)知識向直接生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)換；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)邀請專家、教授深入企業(yè)，共同投入到建筑節(jié)材、節(jié)能、節(jié)地、有利于環(huán)境保護及提高工程質(zhì)量、勞動生產(chǎn)率和綜合效益的重大科技項目的開發(fā)研究之中，力爭以科技優(yōu)勢占領(lǐng)市場、開拓市場。只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)在新的世紀中才會大有作為。
　　
　　參考文獻：
　　1、王成軍.官產(chǎn)學三重螺旋研究[M].社會科學文獻