摘要：文章針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高上漲過(guò)快的問(wèn)題，從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)購(gòu)買需求和外部因素四個(gè)方面分析了我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的原因，提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的對(duì)策建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；成本推上；國(guó)際游資；經(jīng)濟(jì)適用房
　　
　　一、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲
　　
　　1998年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了對(duì)舊體制的全面改革，許多的居民通過(guò)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)擁有了自己的住房。然而近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與人民生活的安定。全面房改以來(lái)，原本為體制因素壓抑下的購(gòu)房需求爆發(fā)出來(lái)，加之20世紀(jì)末擴(kuò)大內(nèi)需的一系列政策，房地產(chǎn)價(jià)格一漲再漲（見(jiàn)表1）：
　　
　　
　　由表1可以看出，1999～2005六年間，房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈明顯上升趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2007年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%。在國(guó)家大力打壓下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不降反升。
　　房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過(guò)度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，當(dāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，財(cái)政狀況好轉(zhuǎn)時(shí)，盲目或有目的地投機(jī)房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格暴漲現(xiàn)象被稱為房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)價(jià)格上漲到一定程度泡沫破裂，價(jià)格就會(huì)急劇下降。因而需要根據(jù)泡沫的具體成因采取有效對(duì)策，控制房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)大幅上漲。
　　
　　二、近期我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲的原因
　　
　　（一）政府方面
　　有關(guān)房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過(guò)程中有許多不規(guī)范之處。雖然國(guó)家出臺(tái)了很多鼓勵(lì)中低價(jià)房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實(shí)際操作過(guò)程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。最近北京新推出的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在認(rèn)購(gòu)過(guò)程中出現(xiàn)了很多不公平、不規(guī)范的現(xiàn)象，使調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的效果。新出臺(tái)的政策缺乏權(quán)威的解釋，容易產(chǎn)生誤解，也影響了調(diào)控效果，有的誤解還被投機(jī)者利用，成為他們哄抬房?jī)r(jià)牟取暴利的工具。另外土地審批環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的不公平、不透明的現(xiàn)象，抬高了土地使用成本。
　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)方面
　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面。由于對(duì)房地產(chǎn)需求的錯(cuò)誤預(yù)期和高收益的誘惑，開(kāi)發(fā)商把大量資金投入到了高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)之中，盲目追求“大而全”，而需求較大的中低檔物業(yè)開(kāi)發(fā)不足。供需錯(cuò)位使大量高檔物業(yè)積壓，形成空置，而中低檔物業(yè)的需求卻得不到滿足，價(jià)格上漲。
　　2、開(kāi)發(fā)成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用權(quán)無(wú)償劃撥和有償出讓是我國(guó)城市用地供應(yīng)的兩種形式。近年來(lái)，土地使用成本持續(xù)上升（見(jiàn)表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，土地使用者可以向國(guó)家購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時(shí)，用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費(fèi)一次性繳付，短期內(nèi)會(huì)造成地價(jià)過(guò)高，間接抬高了房?jī)r(jià)。其次，土地出讓過(guò)程中的非正常因素造成土地使用價(jià)格隱性上漲。土地批租價(jià)格成為少數(shù)不法之徒進(jìn)行權(quán)錢交易的資本。開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)過(guò)程中用于賄賂官員的額外資金，在銷售時(shí)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，提高了房?jī)r(jià)。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來(lái)，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，管理部門出臺(tái)了一系列政策，提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資成本上升。對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)的反應(yīng)無(wú)非兩種：一是減少開(kāi)發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價(jià)格，以求盡快回籠資金，從而提高了房?jī)r(jià)?？梢?jiàn)，如果調(diào)控力度過(guò)猛，調(diào)控手段過(guò)于生硬，不僅不能達(dá)到預(yù)期的效果，甚至可能適得其反。
　　3、需求方面。（1）城市化進(jìn)程加快，家庭規(guī)?？s小。隨著城市化進(jìn)程的加快和原有城市規(guī)模的擴(kuò)大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房?jī)r(jià)格變化方向相反。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來(lái)，出現(xiàn)家庭小型化趨向。根據(jù)我國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，1982年我國(guó)家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國(guó)家庭規(guī)模20多年來(lái)急劇變小，人們對(duì)住房的需求量也隨之激增，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。（2）社會(huì)心理因素。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，消費(fèi)型購(gòu)買者預(yù)期將來(lái)購(gòu)買會(huì)帶來(lái)更大的支出，投資型購(gòu)買者希望資產(chǎn)的持有會(huì)帶來(lái)更大的增值，于是爭(zhēng)相購(gòu)買，推動(dòng)價(jià)格繼續(xù)上升。如今我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，再加上“入世”、“奧運(yùn)”等利好消息的影響，人們自然做出房?jī)r(jià)上揚(yáng)的預(yù)期。再加上投機(jī)者利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，宣揚(yáng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)，形成大規(guī)模跟風(fēng)購(gòu)買，造成短期內(nèi)房?jī)r(jià)非正常上漲。另外，國(guó)家為了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，采取了一系列措施，但從普通消費(fèi)者看，這些政策只意味著“開(kāi)發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過(guò)提價(jià)來(lái)保持高收益”，于是爭(zhēng)相購(gòu)買，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
　　4、外部因素。從2005年7月21日起，我國(guó)放棄了盯住單一美元的做法，實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)和有管理的浮動(dòng)匯率制度，人民幣開(kāi)始小幅升值。從匯率制度改革至2006年末，人民幣對(duì)美元累計(jì)升幅達(dá)6%，到2008年2月26日人民幣與美元的比價(jià)已達(dá)到7.1505元/美元。在人民幣繼續(xù)升值預(yù)期的刺激下，國(guó)際資本大量流入，是我國(guó)的外匯儲(chǔ)備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額已達(dá)10663.44億美元，居世界第一位。這些國(guó)際游資兌換成人民幣進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，期待人民幣更大幅升值時(shí)出售，再兌換成外幣，就可得到房地產(chǎn)增值和匯率變化兩方面的收益，國(guó)際游資的大量涌入大大推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
　　
　　三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的對(duì)策建議
　　
　?。ㄒ唬┱?br/>　　1、正確運(yùn)用財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控。在對(duì)房地產(chǎn)征稅過(guò)程中，要區(qū)分對(duì)不同環(huán)節(jié)征稅可能產(chǎn)生的結(jié)果。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)提高售價(jià)的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，若在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)課以重稅，不僅不能有效地打擊房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，反而促使房?jī)r(jià)一路飆升，因而，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)主要對(duì)高檔公寓、別墅、寫字樓征稅即可，應(yīng)把征稅重點(diǎn)放在房地產(chǎn)的持有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。
　　2、減少土地使用審批環(huán)節(jié)，降低土地使用成本。降低土地使用成本的過(guò)程，并非降低土地出讓金，而是整頓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的不合理收費(fèi)。減少土地使用審批環(huán)節(jié)，也并不是簡(jiǎn)單的“砍”掉幾個(gè)環(huán)節(jié)，方便土地使用權(quán)的取得（因?yàn)檫@樣會(huì)造成土地的無(wú)秩序開(kāi)發(fā)，不利于保護(hù)耕地），而是加強(qiáng)管理，使其過(guò)程更加透明化、簡(jiǎn)單化，將原來(lái)土地批租過(guò)程不規(guī)范而產(chǎn)生權(quán)錢交易的部分減掉。
　　3、完善房地產(chǎn)稅，爭(zhēng)取早日開(kāi)征。目前正在醞釀之中的房地產(chǎn)稅，還僅限于理論和實(shí)驗(yàn)階段，也存在諸多爭(zhēng)議，需要不斷完善。房地產(chǎn)稅應(yīng)為地方稅收，本著“取之于地、用之于城”的原則，將房地產(chǎn)稅收收入廣泛用于本地區(qū)的環(huán)境改善和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以促進(jìn)本地區(qū)的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
　　4、加強(qiáng)收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。既然住房需求的主體是普通中低收入居民家庭，那么可以通過(guò)收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高中低收入者的收入增幅，降低房?jī)r(jià)收入比，促進(jìn)供求平衡，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。對(duì)于那些高收入人群，降低他們的收入增幅，可能使他們因?yàn)橘Y金不足而放棄或延緩房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。
　　5、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。既然消費(fèi)者預(yù)期在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中起著舉足輕重的作用，而輿論導(dǎo)向又時(shí)時(shí)影響著人們的預(yù)期，那么，要想切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就要通過(guò)媒體的作用，把握輿論導(dǎo)向，間接改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而控制需求，調(diào)控房?jī)r(jià)。國(guó)家為穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格而采取的各種新政策，也要通過(guò)媒體進(jìn)行解釋。政府應(yīng)建立官方政策解釋機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)媒體去偽存真，促進(jìn)各種政策起到應(yīng)有的調(diào)控效果。
　　
　　6、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)和銷售。經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特征。經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)確地說(shuō)不是一種純粹的經(jīng)濟(jì)行為，而是一種調(diào)控手段，它將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格產(chǎn)生重大影響，平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。要建立完善的監(jiān)督機(jī)制，避免在經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)和銷售中出現(xiàn)以權(quán)謀私、擅自抬價(jià)等問(wèn)題。
　　7、采取措施控制“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，要完善外資監(jiān)管機(jī)制，對(duì)外資的流入采取監(jiān)督控制，建立預(yù)警機(jī)制。另一方面，要引導(dǎo)外資流向，使外資盡量流入生產(chǎn)性領(lǐng)域，發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)，尤其是供不應(yīng)求的消費(fèi)資料的生產(chǎn)行業(yè)，不僅有利于擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，也可以抑制我國(guó)目前的消費(fèi)品價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。
　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)
　　1、從需求出發(fā)，調(diào)整各類房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)。目前的空置房基本都是豪華別墅、高檔公寓、寫字樓等高端房地產(chǎn)項(xiàng)目，說(shuō)明這些項(xiàng)目供過(guò)于求，而中低等價(jià)位的房屋緊缺，其供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到廣大消費(fèi)者的購(gòu)買需求。只有開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)需求情況有了正確的了解，而且據(jù)其對(duì)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，才能從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
　　2、融資途徑多元化。國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)一般采取上市融資、債券融資、購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商合伙建房等多種途徑進(jìn)行融資。但是在我國(guó)，支撐房地產(chǎn)價(jià)格的資金60%-70%來(lái)自銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源也以銀行貸款和購(gòu)房首付款為主。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資形式單一，一方面會(huì)給商業(yè)銀行和購(gòu)房者帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于商業(yè)銀行而言，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一旦難以收回，便成為呆壞賬，使其蒙受巨大的損失。當(dāng)信貸政策變動(dòng)，貸款難度加大時(shí)，企業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)行。而學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，廣泛采用多種融資途徑，則可大大降低成本和風(fēng)險(xiǎn)。
　　（三）購(gòu)房者
　　一方面，要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，形成正確的預(yù)期。要相信國(guó)家的調(diào)控能力，克服從眾心理，形成理性的消費(fèi)投資習(xí)慣，不要盲目從眾。對(duì)相關(guān)信息要學(xué)會(huì)去偽存真，不要受投機(jī)性炒作的影響，把握投資方向，客觀上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。
　　另一方面，對(duì)房地產(chǎn)政策措施要正確理解，了解最新政策和對(duì)政策的解釋，避免產(chǎn)生誤解。
　　“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏?！边@是人們“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓對(duì)美好生活的向往，更是我們要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)所在。雖然，如今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的問(wèn)題，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫，但是，相信通過(guò)政府、企業(yè)和廣大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)業(yè)更好地為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)，為人民生活水平的提高服務(wù)。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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