“最初決定投資浦東時(shí)，世界上很少有人相信這里能成為金融中心，即使在日本國內(nèi)也有許多評論認(rèn)為這筆投資魯莽草率，而如今上海環(huán)球金融中心的成功啟用告訴大家，這里一定能成為亞洲未來首屈一指的金融城市?！杯h(huán)球金融中心的投資商日本森大廈株式會社社長森稔在上海環(huán)球金融中心（以下簡稱SWFC）新聞發(fā)布會上如是說。
　　 在日本的地產(chǎn)界，森氏家族可謂聲名赫赫，從當(dāng)年的森泰吉郎到森稔、森章，再到年富力強(qiáng)的森浩生，家族三代撰寫了日本地產(chǎn)家族式企業(yè)的傳奇故事。8月28日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對SWFC內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施進(jìn)行預(yù)覽，并就SWFC相關(guān)情況采訪了日本森大廈株式會社社長森稔、及其子上海環(huán)球金融中心有限公司董事長森浩生。
　　
　　全球金融市場動蕩下的“租金新高”
　　
　　翻開1993年制定的《上海陸家嘴中心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》，金茂大廈、上海環(huán)球金融中心、上海中心所在地塊將建設(shè)3棟超高層的標(biāo)志性建筑形成“品”字形布局就已經(jīng)被列入了規(guī)劃。
　　森稔回憶說，1993年，他就向時(shí)任上海市副市長、浦東新區(qū)管委會主任趙啟正表示“讓我來造第二座摩天大樓吧?！?br/>　　不過與金茂大廈和未來將建成的上海中心相比，上海環(huán)球金融中心的遭遇可謂“命運(yùn)多桀”。在1994年啟動之后，1997年之后的亞洲金融危機(jī)讓該項(xiàng)目停工將近五年。而此后樓宇形態(tài)和定名上的爭論不斷，更讓其直至去年9月結(jié)構(gòu)封頂，今年8月才正式啟用。整個設(shè)計(jì)建造周期長達(dá)14年。
　　而如今，建成后的SWFC又將面臨全球經(jīng)濟(jì)放緩和次貸危機(jī)蔓延的挑戰(zhàn)。然而，森稔向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“總的來講，全球金融市場有些動蕩，但我有信心，上海金融環(huán)境不會受到影響?！?br/>　　據(jù)記者從運(yùn)營方了解的情況，SWFC總投資高達(dá)83億元人民幣，而整幢物業(yè)的投資資金中，股東投資及銀行財(cái)團(tuán)貸款各占50％。為了盡快收回投資，運(yùn)營方設(shè)定了上海目前辦公樓市場租金水平的新高，達(dá)到“最低”20元每平方米每天。按此計(jì)算，即使200平方米的辦公區(qū)域，一年的租金亦高達(dá)144萬元。
　　相比之下，同在陸家嘴地區(qū)的匯豐大廈、花旗大廈等樓宇的租金約為SWFC的一半，僅為10元每平方米每天。
　　上海環(huán)球金融中心有限公司董事長森浩生向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“即使按照這樣的租金計(jì)算，如果現(xiàn)有的22萬平方米辦公區(qū)域及其他場所出租正常的話，SWFC項(xiàng)目同樣需要12年才能收回成本，2020年之后才能實(shí)現(xiàn)真正的盈利，而如果情勢惡化，可能需要更久的時(shí)間?！?br/>　　他坦言，美國次貸危機(jī)和全球經(jīng)濟(jì)放緩的確對SWFC項(xiàng)目產(chǎn)生了影響；例如，部分客戶最終租賃的辦公面積較原來要求的面積減少了一半。
　　
　　“大部分日資企業(yè)都是去‘捧場’的”
　　
　　據(jù)仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民介紹，今年以來，美國企業(yè)，尤其是美國金融機(jī)構(gòu)，都縮小了原來要求租賃的辦公面積，還有部分企業(yè)甚至取消了搬遷辦公室的計(jì)劃。
　　但是，據(jù)森浩生透露，從7層直至77層的商業(yè)辦公區(qū)域是上海環(huán)球金融中心的主體，目前環(huán)球金融中心辦公樓入駐率已達(dá)45％，1年后預(yù)計(jì)可達(dá)90％。已經(jīng)簽約入駐的企業(yè)以日本的金融機(jī)構(gòu)及企業(yè)為主，達(dá)11家；來自歐美的企業(yè)僅6家，其中金融機(jī)構(gòu)3家。
　　記者在實(shí)地了解的情況是，截至目前已經(jīng)正式入駐的為9家，日資企業(yè)占了較大部分，其中就包括了日本三井住友銀行上海分行、日本瑞穗證券上海代表處和日綜（上海）投資咨詢公司等。
　　不過，某日資企業(yè)人士卻向記者表示：“我們知道，大部分日資企業(yè)都是去‘捧場’的，畢竟是日本公司的項(xiàng)目，運(yùn)營方在租金方面可能也給予了優(yōu)惠，來提升SWFC的整體人氣?！?br/>　　但并不是所有的日資金融企業(yè)都會考慮入駐SWFC。目前，在陸家嘴匯亞大廈辦公的三菱東京UFJ銀行上海分行內(nèi)部人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“雖然環(huán)球金融中心是我們銀行的客戶，但我們負(fù)責(zé)人已經(jīng)明確表示并沒有計(jì)劃會搬入上海環(huán)球金融中心租用辦公樓?！?br/>　　森浩生向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“雖然環(huán)球金融中心的取名主要是針對的是金融客戶，但由于眾所周知的國際金融環(huán)境不佳等各種原因，一些機(jī)構(gòu)的確有縮減租用計(jì)劃，但我們相信一些非金融機(jī)構(gòu)同樣會對SWCF充滿興趣的。”
　　
　　浦東寫字樓空置率驟升到12％
　　
　　據(jù)上海某當(dāng)?shù)孛襟w稱，上海市市長韓正在最近的一次部署下半年經(jīng)濟(jì)工作會議上指出，樓宇是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)的重要載體。而目前上海市商務(wù)樓宇總量大體平衡，但高檔商務(wù)樓宇特別是甲級寫字樓供不應(yīng)求、租金上升，影響了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)，影響了跨國公司總部落戶。
　　一位知情人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“上海未來能否成功打造成國際金融中心，是否能夠成為服務(wù)業(yè)企業(yè)的總部基地，辦公樓租金等一系列成本因素已經(jīng)進(jìn)入市政府考慮和規(guī)范的范圍之內(nèi)?！?br/>　　未來7年中，除SWFC之外，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)將會再出現(xiàn)“40萬平方米”項(xiàng)目，與環(huán)球金融中心比鄰的未來第一高樓“上海中心”總高將達(dá)632米，總建筑面積將達(dá)到55.88萬平方米，并將于2013年建成。香港新鴻基地產(chǎn)（00016.HK）在陸家嘴區(qū)域開發(fā)的“國際金融中心”有望在2009年建設(shè)，而其將有可能直接搶奪森大廈株式會社項(xiàng)目匯豐大廈的冠名客戶匯豐銀行將近四個樓面的辦公樓。此外，竹園商貿(mào)區(qū)、陸家嘴軟件園的建設(shè)也將緩解陸家嘴甲級寫字樓緊張的局面。
　　供求關(guān)系轉(zhuǎn)變會讓很多企業(yè)重新選擇。不過，森稔樂觀地向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“目前，上海在商業(yè)辦公樓宇的角度來看并未飽和，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，特別是符合國際化標(biāo)準(zhǔn)的高檔寫字樓，我們建設(shè)SWFC的想法是等待需求的慢慢增長。”
　　森稔對未來兩年的形勢判斷準(zhǔn)確與否還需由時(shí)間來檢驗(yàn)。上海市浦東新區(qū)金融辦負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)規(guī)劃，今明兩年陸家嘴區(qū)域?qū)⒂?3幢大樓投入使用，總面積超過100萬平方米，約為前5年總供應(yīng)量的2.5倍。
　　據(jù)仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民向媒體透露，今年浦東地區(qū)的寫字樓供應(yīng)量高達(dá)60多萬平方米，而空置面積將達(dá)20萬至30萬平方米，空置率將由此前的1％急速上升至12％至13％，僅SWFC 22萬平方米的辦公面積就已經(jīng)占今年上海寫字樓供應(yīng)量的三分之一。因此“今年浦東寫字樓的租金不跌就不錯了”。
　　但森浩生認(rèn)為，SWFC的意義不僅僅是其辦公樓宇的問題，而是這一新的地標(biāo)性建筑位于陸家嘴金融貿(mào)易中心區(qū)的中央，立足于“世界金融磁場”這一理念，擬利用其磁引力，集商務(wù)、文化和觀光功能于一體，吸引全球的信息和精英人士，創(chuàng)造潮流、并超越以往國際金融中心的概念，將成為亞洲首屈一指的金融中心和文化傳媒中心的象征。
　　不過一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“隨著上海陸家嘴地區(qū)甲級高檔寫字樓的不斷增多，特別是未來可能出現(xiàn)的空置率上升的問題，加之政府從大局上會對過高的樓宇租金有所調(diào)控的可能，未來的一些企業(yè)會根據(jù)實(shí)際情況選擇性價(jià)比更高的樓宇入駐，那么上海商業(yè)樓宇供求拐點(diǎn)可能會觸發(fā)?！?br/>