作為一德路乃至整個廣州老城區(qū)市場改造的序幕，藝景園一拆除，立馬就讓萬菱廣場的商鋪頂手費在三年里勁升八十倍。在為一個市場的逆市而動感到興奮的同時，我們也不能不為一德路以及全市市場升級改造可能帶來的震蕩而擔(dān)憂。
　　
　　
　　改革開放中，在全國范圍內(nèi)都出現(xiàn)過“一管就死，一放就亂”的經(jīng)濟現(xiàn)象，作為千年商都的廣州，如何在現(xiàn)代化的進(jìn)程中，既建設(shè)好我們的城市，又維系好我們的“商脈”？這是一個高屋建瓴的課題，而非一城一池之得失。商家的希冀，立市的根本，城市的發(fā)展，微觀和宏觀的思量都擺在了各級政府的面前，我們拭目以待。
　　
　　頂手費連年狂飆
　　一德路才是推手
　　
　　發(fā)生于萬菱廣場的逆市商情，根本原因在于它坐落于一個成熟的商業(yè)市場里。
　　樓市低迷，裹脅著廣州的商鋪租金一路下滑。有數(shù)據(jù)顯示，站西路鞋業(yè)城、中大布市、芳村茶葉市場等一些曾經(jīng)出過“鋪王”的專業(yè)市場，租金調(diào)整最高降幅達(dá)到了90%。
　　然而，在一片跌跌不休中，有一個奇怪的現(xiàn)象，位于廣州老城區(qū)的一德路萬菱廣場的商鋪，頂手費一年內(nèi)翻了一番，近期最高成交超過40萬元。3年前，這里的商鋪頂手費只要5000元，也乏人問津。
　　是什么原因引發(fā)了這一逆市而動的商業(yè)現(xiàn)象？深入調(diào)查后我們發(fā)現(xiàn)，這一逆市而行的商業(yè)現(xiàn)象的背后更讓關(guān)注的是一德路批發(fā)市場整治帶來的震蕩。近年廣州，仰忠街市場拆遷后將商業(yè)機會拱手讓給義烏，西湖路夜市的消亡，中山四路商業(yè)街被拆后老字號的沉淪，甚至近期濂泉路批發(fā)市場整治中激起的手推車風(fēng)波等事件，不能不讓人思考：作為千年商都的廣州，在這波城市現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程中，商業(yè)市場要怎樣改造才能發(fā)揮更大的效應(yīng)？怎樣才能堅守并實現(xiàn)商業(yè)立市的理念？
　　
　　頂手費天價一鋪難求
　　來到萬菱廣場，雖然是中午，可廣場內(nèi)從負(fù)一層至八層的商鋪里客人絡(luò)繹不絕，首層商鋪由于通道狹窄，往來如云的客商甚至要側(cè)著身子才能通過，來這里的每個人手里都拎著大包小包的貨物。
　　“最近我已經(jīng)把鋪子轉(zhuǎn)租出去了，可還是不斷地有人來詢問是否有鋪可租，因為想進(jìn)萬菱的業(yè)戶特別多?！痹谪?fù)一層有兩間鋪頭的林女士說，“一年前根本沒有這樣的情況，那時首層商鋪最好位置的頂手費也只要十幾萬元?！?br/>　　在二層，剛剛花了40萬元頂手費租下鋪面的陳老板有些無奈地說：“3年前，比這個鋪頭位置還好的鋪位頂手費只要5000元，我都沒考慮，現(xiàn)在想想，后悔啊！”陳老板的一個朋友也在今年5月花了30萬元頂手費租下二樓的鋪面，他告訴記者，首層的頂手費一般要60萬～70萬元，還沒有人愿意轉(zhuǎn)租。
　　
　　背后大樹名叫一德路
　　萬菱天壤之別的變異原因何在？重要的原因就是背后生長著一棵叫作“一德路”的大樹。
　　1999年，萬菱廣場的前身億安廣場曾經(jīng)引入百貨業(yè)巨頭馬來西亞金獅集團(tuán)旗下的百盛百貨，但他們特立獨行、高舉高打，不愿或不屑與一德路的商圈定位相吻合，結(jié)果只能以失敗告終。一位業(yè)內(nèi)人士分析，一德路商業(yè)圈已有130年的歷史，這里是精品禮品、玩具和海味的批發(fā)零售商業(yè)圈，億安廣場的高端定位不適合在這里發(fā)展。
　　2003年10月億安廣場由萬菱置業(yè)競得，改名為萬菱廣場推出市場。本地化的戰(zhàn)略思維使他們踏上了依靠一德路批發(fā)市場商圈經(jīng)營專業(yè)市場的道路，自此越走越順。
　　
　　藝景園拆除旺了周邊
　　而追蹤導(dǎo)演了萬菱商鋪近期頂手費逆市攀升的幕后推手，不能不提一德路上知名的批發(fā)市場藝景園。
　　藝景園精品廣場作為華南地區(qū)最大型的工藝品、精品、飾品的專業(yè)市場，因其地塊是廣州“中變”時的爛尾工地，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改建、擴建，導(dǎo)致消防安全和無證經(jīng)營的情況日益凸現(xiàn)。在2008年一德路地段整治行動中，大部分區(qū)域被拆除，撤離的近千商家因不想離開一德路這塊商業(yè)集散地，寧愿付出更高的代價留在此地，于是旁邊的萬菱廣場便被眾多商戶相中，一時間鋪面供不應(yīng)求，價格成倍增長。就連附近剛剛招商的北京路駿田廣場，也吸引了數(shù)百家業(yè)戶進(jìn)駐，租金創(chuàng)下新高。
　　在一德路經(jīng)商的吳先生說，藝景園拆除以后，不僅萬菱的生意更好，一德路其他商鋪也被帶旺。除了萬菱廣場，目前一德路周邊的德寶廣場、國際玩具廣場、中港玩具批發(fā)廣場、萬福精品廣場、珠光仰忠街批發(fā)市場、北京大廈、泰康廣場等專業(yè)市場的租金也是居高不下。
　　
　　老城區(qū)市場改造政府以民為本
　　
　　藝景園的拆除，只是一德路整治甚至整個廣州老城區(qū)批發(fā)市場升級改造的序幕。據(jù)廣州市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，廣州市政府將按照《批轉(zhuǎn)市經(jīng)貿(mào)委關(guān)于借鑒義烏市經(jīng)驗大力推進(jìn)我市批發(fā)市場整合提升和發(fā)展工作方案的通知》，對905個市內(nèi)批發(fā)市場進(jìn)行升級改造。
　　
　　政府：既要管好周邊環(huán)境也讓商家做好生意
　　
　　
　　“對于廣州市批發(fā)市場的升級改造工作，我們計劃中心城區(qū)的市場要整合提升。為解決交通、規(guī)劃等問題，引導(dǎo)老城區(qū)的批發(fā)市場向黃埔、番禺等符合規(guī)劃的市場轉(zhuǎn)移?！睆V州市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，廣州市將學(xué)習(xí)義烏的經(jīng)驗，打造大型的批發(fā)市場園區(qū)。
　　具體到一德路的整治問題，越秀區(qū)副區(qū)長齊小平表示：“關(guān)鍵是要標(biāo)本兼治，從老百姓的角度出發(fā)，既要管理好周邊環(huán)境，也要讓商家把生意做好。如果光是堵而不合理地疏，肯定不是一個多贏的好辦法。我們現(xiàn)在要疏堵結(jié)合，通過原地騰挪，爭取向空中立體發(fā)展……”齊小平說，區(qū)里將爭取在亞運會來臨之前啟動相關(guān)整治方案，原則就是：以民為本講求疏堵結(jié)合，立體發(fā)展原地拓展空間。
　　
　　商戶：海外客源早已固定零售生意也很龐大
　　
　　對于一德路的改造，在此經(jīng)營了二十多年的商戶們也提出了自己的看法。
　　在此經(jīng)營鐘表的吳女士說，一德路100多年來已經(jīng)形成了大大小小22個專業(yè)市場，現(xiàn)在的國際知名度很高：“我們在這是老商家了，很多客戶都是國外的，歐美、非洲、東南亞的都有。他們非常信任我們，現(xiàn)在好多人已經(jīng)不過來看貨了，直接在網(wǎng)上下單。那些東南亞的商家傳真過來，一次就訂購好幾百個品種，我們商量好物流渠道就行了?！?br/>　　“毛里求斯、南非的商人一般住在麗都酒店，東南亞的商人一般住在廣東酒店……” 經(jīng)營毛絨玩具的林女士說，固定的外商客源已經(jīng)形成了習(xí)慣采購的勢力，而一德路商業(yè)圈的公交地鐵完備，也吸引了眾多市民前來采購，雖然名為批發(fā)市場，但零售生意額也非常龐大。
　　經(jīng)營家居飾品的鐘先生來自義烏，他說：“我們義烏有幾千戶在廣州經(jīng)商，其中1000多戶聚集在一德路?，F(xiàn)在如果叫我搬走，我更愿意回義烏。義烏也整治過舊的商業(yè)市場，不過他們整治時給商家提供了相應(yīng)的鋪子，一邊拆一邊考慮如何安頓商家，新的商業(yè)圈也同時做好配套設(shè)施?！?br/>　　
　　專家：商業(yè)立市才是根本政府做好服務(wù)管理
　　
　　通商埠，重貨賈，對于廣州這座嶺南重鎮(zhèn)的發(fā)展與繁榮，專家們建言：整治市場不可損傷以商立市之本。
　　
　　商業(yè)立市才是廣州根本
　　“商業(yè)立市，是廣州的根本。一座城市的商業(yè)對這座城市最大的貢獻(xiàn)是什么？是它帶來的繁榮?！睆V東商業(yè)流通研究所所長王先慶認(rèn)為，廣州有濃厚的商業(yè)基礎(chǔ)，在市區(qū)成熟的市場進(jìn)行整治的目的就是為了提升商業(yè)的附加值，那么，現(xiàn)在的期望與擔(dān)憂歸根結(jié)底是一個整治手段的問題，“希望能夠以一德路的整治為契機，為廣州商脈的延續(xù)、拓展創(chuàng)造良好的示范效應(yīng)?！?br/>　　有商業(yè)專家認(rèn)為，這幾年政府搞經(jīng)濟通常的做法是圈一塊地，然后招商，或者以政策吸引商家。政府的過分“使勁”，造成了最后的結(jié)果具有極大的不確定性。
　　
　　政府僅需做好服務(wù)管理
　　王先慶認(rèn)為，對于一德路這么多年積累的“人氣”和“商氣”，政府其實只要做好服務(wù)和管理工作就足夠了，如停車難、缺倉庫等問題。政府應(yīng)該引導(dǎo)一德路的發(fā)展，不能因為新的規(guī)劃而沖淡了專業(yè)市場的商業(yè)氣氛。
　　
　　“我曾到韓國首爾的東大門、南大門市場以及臺灣西門町考察過，他們的硬件設(shè)施不比我們好，但是他們的物流配套做得好，還是24小時營業(yè)，廣州應(yīng)該向他們學(xué)習(xí)?！币晃簧虡I(yè)專家建議，一德路周邊的大新路、大德路有一些爛尾樓，政府可與開發(fā)商協(xié)調(diào)，改建成停車場、物流中轉(zhuǎn)站，這樣既解決了制約一德路進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸問題，又可以讓爛尾樓們創(chuàng)造出新的價值。另外，一德路虛擬市場也亟待建立，可是目前一德路自身的業(yè)態(tài)升級滯后，很多設(shè)備不能適應(yīng)市場發(fā)展的速度。
　　專家還指出，北京的秀水街就是國內(nèi)專業(yè)市場改造的典范。在奧運會期間，北京秀水街的銷售額增加了一倍以上。而廣州即將迎來2010年亞運會，除了每個國際大都市都不缺乏的現(xiàn)代購物中心以外，我們還能為消費者提供什么本地特色的商業(yè)服務(wù)？這是一個急需思考并要解決的問題。
　　
　　商圈不同需要不同規(guī)劃
　　那么，一德路甚至是廣州專業(yè)市場的升級改造到底應(yīng)該怎么走？
　　有專家建議，政府可以聘請世界高水平的咨詢集團(tuán)參與改造升級策劃，讓商圈升級就擁有精確的導(dǎo)向，包括吸引什么樣的顧客、行人、商家，公車站設(shè)在哪里，各類車輛應(yīng)該停在哪里，物流中轉(zhuǎn)站如何設(shè)置等。在這種精確的導(dǎo)向下，通過對一德路商圈環(huán)境的整體改造，發(fā)展新型的業(yè)態(tài)，最終提升它的價值。
　　另外，對不同商圈的行業(yè)發(fā)展，在改造和規(guī)劃時要有正確的估計，再根據(jù)行業(yè)特點做好配套服務(wù)。比如，玩具禮品行業(yè)的運輸體積最大最多，它的流通量大，要多少倉儲，我們都要有正確的評估。
　　
　　鏈接：廣州教訓(xùn)：過度拆遷商圈消亡
　　作為當(dāng)年第一批在廣州仰忠街市場做生意的老板鄭先生說：“仰忠街市場拆遷后，由于政府沒有相應(yīng)的合理安置，只是簡單的一刀切，很多同行都去了義烏發(fā)展，現(xiàn)在生意做到十多億的不在少數(shù)，甚至給浙江創(chuàng)立了許多知名品牌?！爆F(xiàn)在說起來，鄭先生還很惋惜廣州把那么好的商業(yè)機會拱手讓給了義烏。
　　廣州有不少非常好的商業(yè)資源和品牌：西湖路夜市曾經(jīng)是廣州最出名的小商品交易市場，中山四路商業(yè)街過去聚集了廣州70%的商業(yè)老字號，甚至濂泉路批發(fā)市場也是全國出名的中低檔服裝批發(fā)交易中心……如今，他們有的因拆遷而消亡，有的正面臨整治的變數(shù)。
　　“一個成熟的商業(yè)圈，沒有多年的沉淀肯定形成不了，衣、食、住、行樣樣都要考慮到位?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，廣州應(yīng)該正視老品牌市場的魅力，正視老城區(qū)的商圈改造，千萬不能為一時之利而廢多年之功。
　　（來源：羊城晚報 2008年9月9日 編輯/王