吳　然

“您的股票，房子怎么樣了？”，在當(dāng)今可能已經(jīng)取代了“您吃了嗎？”成為人們?nèi)粘Ｒ?jiàn)面就聊的不二話(huà)題。股市、樓市的變化牽動(dòng)著億萬(wàn)人的心，與奧運(yùn)會(huì)受關(guān)注度相比，有過(guò)之而無(wú)不及。如果說(shuō)奧運(yùn)會(huì)是一個(gè)盛大的party，是一種精神上的享受，一種更高、更快、更強(qiáng)的體現(xiàn)的話(huà)，股市、樓市則牽動(dòng)著老百姓的錢(qián)袋子，目前大多數(shù)老百姓對(duì)于股市、樓市的體會(huì)是“沒(méi)有最低，只有更低”。

人們習(xí)慣把股市和樓市放在一起，因?yàn)榭傆X(jué)得它們有著這樣那樣的關(guān)系，它們的走勢(shì)好像也是很相似的，總是同升同降。那它們倆到底有什么樣的關(guān)系呢？股市、樓市是否真的存在唇亡齒寒的現(xiàn)象呢？

過(guò)往的歷史也許更能解答今天我們面臨的困惑與挑戰(zhàn)。

美國(guó)：20世紀(jì)世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

日本：20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。

香港：20世紀(jì)90年代富翁變負(fù)翁。

情景一，佛羅里達(dá)州位于美國(guó)的最東南端,終年氣候宜人,是美國(guó)人在本土的度假勝地。由于佛州的地價(jià)一直遠(yuǎn)低于美國(guó)其他州，因此該州成為了理想的投資地。在1923年—1926年間，佛州的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅。一個(gè)區(qū)區(qū)7.5萬(wàn)人口的城市，居然有2000多家地產(chǎn)公司，2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。幾年間，佛州的地價(jià)上升了5倍還要多。

在1929年，據(jù)可靠統(tǒng)計(jì)，150萬(wàn)人在美國(guó)股票交易所擁有賬戶(hù)。在1.2億人口中，接近30%的家庭積極參與股市交易，其中絕大部分是投機(jī)者。此外，在這些人中，接近2/3的人用客戶(hù)保證金（一筆并不屬于他們個(gè)人，也不能輕易用于生息的資金）炒股。當(dāng)年，一些股票的價(jià)格是其收益的50倍。

然而好景不長(zhǎng)，泡沫終于破碎，隨之而來(lái)的是企業(yè)破產(chǎn)，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格猛跌，失業(yè)人數(shù)激增，國(guó)民經(jīng)濟(jì)陷入絕境，一場(chǎng)空前規(guī)模的經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)。

情景二，20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，資金流入致使房地產(chǎn)以及股市暴漲。1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，日元隨之大幅升值，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)以及股市，更加刺激了這種上漲的趨勢(shì)。

1 9 8 9 年末，日經(jīng)平均股價(jià)高達(dá)38915.87日元，相當(dāng)于1984年的3．68倍，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)也是1983年的2.5倍。所有泡沫總有破滅的時(shí)候。1990年股市市場(chǎng)交易的第一天，股價(jià)就落入了地獄。隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫也迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。自那時(shí)候開(kāi)始，日本股票市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入長(zhǎng)達(dá)十多年的熊市之中。

情景三，1984年—1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20%。一些黃金地段的寫(xiě)字樓甚至到了每平方米近20萬(wàn)港元的天價(jià)。受房?jī)r(jià)飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來(lái)，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當(dāng)時(shí)的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機(jī)遇，許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話(huà)中的描述，就草草決定購(gòu)買(mǎi)豪宅。1996年，香港竟出現(xiàn)買(mǎi)房前必須先花150萬(wàn)港元買(mǎi)一個(gè)號(hào)的怪事。同期，1983年底恒生指數(shù)才874.94點(diǎn)，而到了1997年8月7日，恒指到達(dá)了其巔峰16673點(diǎn)，期間上漲了近20倍。

就在香港的股市，樓市達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬(wàn)億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對(duì)于普通香港市民而言，泡沫的破滅更是不堪回首。在這場(chǎng)泡沫中，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。

歷史總是驚人的重復(fù)著，樓市和股市也看似有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，有著同命相連的默契。但總結(jié)歷史的目的不是為了預(yù)測(cè)未來(lái)，尤其是在中國(guó)這樣一個(gè)特殊的環(huán)境下，而是我們要做到心中有數(shù)，根據(jù)歷史的變化，看好自己的錢(qián)袋子，才是根本。

吳然 北京東方華爾理財(cái)團(tuán)隊(duì)