楊少鋒

幾年之后無條件退房或者加價退房的承諾，任何一個成熟的公司都不可能做出，其出發(fā)點(diǎn)非常值得質(zhì)疑，基本上不可能實(shí)現(xiàn)。

2007年的樓市，徹頭徹尾是一個賣方市場，什么樣的房子只要開盤就有人買，被火爆假象樂瘋了頭的開發(fā)商，居然把“現(xiàn)金為王”這一地產(chǎn)鐵律拋之腦后，紛紛玩起了捂盤惜售的游戲，期待狠撈一把。然而，正如筆者在樓市最為火爆時所發(fā)的警告：供不應(yīng)求是樓市的天大謊言，捂盤惜售將遭受市場最嚴(yán)厲的懲罰。虛假的需求一旦被蒸發(fā)，市場會給那些忽視經(jīng)濟(jì)規(guī)律的玩家最嚴(yán)厲的懲罰。

有句話說得好：退潮之后才看得出誰在裸泳。2008年已經(jīng)過去大半，伴隨著深圳、廣州房價暴跌，上市公司資金鏈的困境公之于眾，筆者2007年10月關(guān)于地產(chǎn)股的警告“警惕上市房企股價泡沫突然破滅”不幸言中，樓市帶頭大哥萬科率先祭起全國性降價大旗。

相比萬科直白降價，更多的項(xiàng)目則玩起了各種營銷花樣。而最受關(guān)注的，則屬于“無條件退房”。

相比萬科在降價之后對老業(yè)主堅(jiān)決不補(bǔ)償、不退房的立場，無條件退房的承諾在當(dāng)前形勢下無疑對購房者形成了巨大的吸引力。然而，筆者認(rèn)為，無條件退房存在巨大的陷阱，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)提高警惕。

從筆者多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，正常情況下沒有一個開發(fā)商愿意客戶退房，即使有客戶提出退房，開發(fā)商也往往百般推諉?，F(xiàn)在有開發(fā)商推出可以退房（不管是有條件退房還是無條件退房），其原因只有一個：房子不好賣了，所以想讓消費(fèi)者對項(xiàng)目具備信心，以此來推動銷售。

推行這種促銷手段的項(xiàng)目只有三個原因，一是項(xiàng)目本身存在問題，開發(fā)商急于套現(xiàn)；二是項(xiàng)目滯銷，不得不用非常手段，開發(fā)商寧可承擔(dān)巨大代價。三是開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)巨大危機(jī)，這種促銷有變相融資嫌疑。

以武漢漢陽墨水湖北路的“金福世家”為例，為讓擔(dān)心房產(chǎn)貶值的購房人放心，該項(xiàng)目承諾樓盤出售后，將由樓盤代理銷售商——順馳置業(yè)武漢公司無條件加價10%回購：該樓盤交房之日起滿2年后第一個月內(nèi)，購房人如覺得買房不劃算，均可在原房價基礎(chǔ)上加價10%賣給順馳公司。

看起來承諾很漂亮，問題是，第一，作為一個代理銷售商，其注冊資本金往往只是百萬，而眼下哪一個樓盤投資不是以億元來計？以百萬資本金為數(shù)億元的房產(chǎn)擔(dān)保，這種擔(dān)保有何可信度？

第二，即使是開發(fā)商來擔(dān)保，一個項(xiàng)目的開發(fā)，國內(nèi)開發(fā)公司自有資金基本上都在項(xiàng)目總投資30%左右，其余資金主要靠銀行貸款和墊資、銷售回款來解決，項(xiàng)目銷售額往往遠(yuǎn)大于總投資額（因?yàn)楹欣麧櫤透鞣N稅費(fèi)），單一的開發(fā)商主體，是沒有能力給予一個項(xiàng)目完全的退房擔(dān)保的。換一句話來說，如果退房僅僅是幾個客戶，開發(fā)商可能可以應(yīng)付，如果大面積退房，任何開發(fā)商都只能馬上破產(chǎn)。

第三，即使屆時退房比例在開發(fā)商資金可能承受范圍之內(nèi)，以前面項(xiàng)目為例，開發(fā)商除了承擔(dān)房子加價部分之外，還要承擔(dān)相應(yīng)利息，同時需要承擔(dān)巨額的稅費(fèi)。由于在這個退房過程中，房屋交易行為實(shí)際發(fā)生兩次，第一次開發(fā)商交納的稅除了營業(yè)稅之外，還有土地增值稅、所得稅等等，而客戶同時也交納了契稅等；而所謂的退房，在現(xiàn)有法律體系下只能作為二手交易處理，還需要交納大約7％-8%的稅，僅僅這幾項(xiàng)的稅收加起來，大約相當(dāng)于房款總價的25%，這個成本應(yīng)該由誰來承擔(dān)？。

基于以上幾個方面原因，幾年之后無條件退房或者加價退房的承諾，筆者認(rèn)為，任何一個成熟的公司都不可能做出，其出發(fā)點(diǎn)非常值得質(zhì)疑，基本上不可能實(shí)現(xiàn)。所以，作為購房者，最重要的是根據(jù)自己的實(shí)際情況對房子的性價比進(jìn)行客觀的判斷，輕信任何夸大承諾都是存在風(fēng)險的。（作者為聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）