李澤旭　楊　江

共有產(chǎn)權(quán)模式可以向年輕創(chuàng)業(yè)者在內(nèi)的階段性購房能力不足的群體延伸，不必將他們推向單一的貸款購房途徑。

作為經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)模式雛形的提出者，南京市建委研究室主任陸玉龍認(rèn)為，江蘇試行“經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)制度”改革目前局限在拆遷戶范圍。“共有模式可以有多種形式的轉(zhuǎn)換、延伸，針對不同人群采用不同的共有模式，惠及更廣意義上的夾心層?！?/p>

“我們一般把位于廉租住房標(biāo)準(zhǔn)線之上，但又無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入人群定義為夾心層。但這是不完整的?！标懹颀堈J(rèn)為，根據(jù)人均可支配收入，可以將人群劃分為兩個(gè)極端：一是社會(huì)財(cái)富金字塔頂端的少部分人，擁有社會(huì)大部分財(cái)富，他們的住房完全可以通過市場解決；另一個(gè)極端是少部分收入極低的人群，他們的住房需要通過政府公共財(cái)政服務(wù)以廉租房的形式解決，對他們而言，房價(jià)高低沒有現(xiàn)實(shí)意義，因?yàn)楦揪唾I不起。

剩余的中間人群占人口多數(shù)，與兩個(gè)極端構(gòu)成紡錘形社會(huì)結(jié)構(gòu)。在一個(gè)真正意義上的福利社會(huì)沒有形成前，這部分人中的大部分是希望能夠擁有一套屬于自己的產(chǎn)權(quán)房的。但他們的人均可支配收入?yún)s無法在短時(shí)間內(nèi)積累到可以全額購買住房或承受還貸壓力的水平。

陸玉龍認(rèn)為，這應(yīng)該是真正意義上的“夾心層”，既包括目前享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的低收入家庭，也包括不享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的中等收入人群。

1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。

陸玉龍認(rèn)為，這里的經(jīng)濟(jì)適用住房也應(yīng)該是面向兩個(gè)極端之外的所有中間階層。而經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)模式最終也應(yīng)該向大眾住房模式轉(zhuǎn)變，讓更多人在共有模式的幫助下，在房屋產(chǎn)權(quán)上實(shí)現(xiàn)從“我們的”到“我的”。

改革開放30年來，中國社會(huì)成功實(shí)現(xiàn)階層化，這是社會(huì)發(fā)展的必然與必需，而中國的中間階層眼下正處于向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)化的塑性階段，分布在社會(huì)各個(gè)行業(yè)中，是社會(huì)財(cái)富積累的具體執(zhí)行者。

理論界認(rèn)為中產(chǎn)階層是社會(huì)穩(wěn)定的基石，中產(chǎn)穩(wěn)，社會(huì)穩(wěn)，現(xiàn)在中產(chǎn)不穩(wěn)主要就是住房不穩(wěn)，工資收入上漲與房價(jià)上漲速度不成比例，高房價(jià)使許多中間階層買不起房或淪為房奴。陸玉龍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)模式解決“夾心層”住房問題，增加了個(gè)體穩(wěn)定性與社會(huì)穩(wěn)定性，增加了人們的幸福感，且有激勵(lì)作用，有利于擴(kuò)大中產(chǎn)階層。

他闡述，共有產(chǎn)權(quán)模式可以避免財(cái)政資金投入住房保障“有去無回”，由于政府因投入而擁有產(chǎn)權(quán)，使得“共有產(chǎn)權(quán)房”在資金和實(shí)物上具有多次循環(huán)利用功能?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房”與商品房價(jià)格趨向一致，不僅避免了投機(jī)行為，且客觀上避免了“貧民區(qū)”的出現(xiàn)。

現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)際操作中，由于政府財(cái)力緊張，往往首先從土地上降低成本，因而基本上遠(yuǎn)離主城區(qū)選址集中建設(shè)，交通落后，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施不完備，周圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)少。造成中低收入家庭入住經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，普遍面臨就業(yè)難、就學(xué)難、就醫(yī)難等問題，大部分家庭需要長距離往返市區(qū)，不僅不方便，而且居住成本提高。

在他看來，“共有產(chǎn)權(quán)”“變送為扶”式的救助，價(jià)格與商品房相當(dāng)并不會(huì)加大購房者難度，政府完全可以根據(jù)購房者家庭可支配收入和購房者的愿望劃定雙方占有產(chǎn)權(quán)比例。

“沒有或減少了住房貸款，也減少了購房者因房貸產(chǎn)生的壓力。購房者可據(jù)自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力，分期購回政府擁有的那部分產(chǎn)權(quán)。”陸玉龍認(rèn)為，隨著新的住房保障體系的建立與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及經(jīng)濟(jì)適用房積累效應(yīng)和循環(huán)利用機(jī)制形成，我國住房保障制度將向更積極、更高級的形態(tài)轉(zhuǎn)變，這一轉(zhuǎn)變的基本標(biāo)志是，社會(huì)住房保障對象除了目前的弱勢群體外，還將惠及年輕創(chuàng)業(yè)者和來自農(nóng)村的城市新移民。

“共有產(chǎn)權(quán)模式可以向年輕創(chuàng)業(yè)者在內(nèi)的階段性購房能力不足的群體延伸，不必將他們推向單一的貸款購房途徑?！敝劣诠灿行问剑J(rèn)為還可以是政府與供房者共有、企業(yè)與購房者共有、慈善機(jī)構(gòu)與購房者共有，甚至是加上第三方銀行的三者共有。