殷冬明

如果一個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)深重的危機(jī)，它的繁榮就有很多脆弱之處。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣。

我常常讀《紐約時(shí)報(bào)》作家紀(jì)思道（Nicolas Kristof）的專(zhuān)欄，有一段對(duì)話讓我記憶深刻。他曾經(jīng)問(wèn)一位在中國(guó)居住了15年的大學(xué)教授：中國(guó)發(fā)達(dá)部分與西方的差距在哪里？后者想了很久，回答道：中國(guó)發(fā)展很快，但他們的繁榮還不夠成熟，因?yàn)楹芫靡詠?lái)，這是他們第一次繁榮。

我想，他的話里是有深意的。比如說(shuō)，如果美國(guó)人不曾經(jīng)歷過(guò)30年代的大蕭條，他們可能很難學(xué)會(huì)一個(gè)現(xiàn)代證券經(jīng)濟(jì)中必須具備的概念，那就是：投機(jī)心態(tài)是有害的，而全民投機(jī)則是災(zāi)難性的。事實(shí)上，從記者曼徹斯特的名著《光榮與夢(mèng)想》中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)異常極其有趣的景象：1920年代后期左右的美國(guó)證券市場(chǎng)像極了中國(guó)近２０年的證券市場(chǎng)——全民炒股，尤以缺乏金融知識(shí)的家庭主婦為甚。盡管整個(gè)30年代的經(jīng)濟(jì)大蕭條有各種原因，但是全民投機(jī)炒股所引發(fā)的金融泡沫的確是大堤上的第一個(gè)破洞。如果我們今天從美國(guó)的金融市場(chǎng)的成熟體制中看到了中國(guó)的證券投資業(yè)所缺乏的現(xiàn)象，即基金超過(guò)散戶成為投資主體，那并不是因?yàn)槊绹?guó)人天生比我們聰明，而是因?yàn)樗麄儚?929年以來(lái)比我們多學(xué)了好幾課而已，而且每一課的學(xué)費(fèi)都是驚人的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一樣。今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所表現(xiàn)出來(lái)的躁動(dòng)，實(shí)際上是很多成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已經(jīng)歷過(guò)的。比如，要說(shuō)價(jià)格異常波動(dòng)，且不論美國(guó)，近在香港的樓市和東京的樓市，在過(guò)去15年中就曾經(jīng)猛烈地坐過(guò)電梯。1998年我去香港訪問(wèn)，正趕上回歸第一年，量子基金和港府（應(yīng)該說(shuō)，是有中國(guó)撐腰的港府）在股市和匯市上打得你死我活，樓市則已經(jīng)一瀉千里，握有樓花或樓盤(pán)的廣大普通市民成了“負(fù)翁”。東京則是更加慘淡，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)跌到25年來(lái)最低點(diǎn)，很多人的投資僅剩下百分之幾。然而令人吃驚的是，香港和東京的市民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的承受力很強(qiáng)。歷史教會(huì)他們，房子的價(jià)值會(huì)跌，也會(huì)漲，這只是一個(gè)周期問(wèn)題。資產(chǎn)為負(fù)數(shù)并不是世界末日——當(dāng)年我認(rèn)識(shí)的幾個(gè)炒樓失敗的香港朋友，早已抖擻精神，再戰(zhàn)江湖，在深圳置下四五套高端物業(yè)了。而最近深圳市場(chǎng)下跌，他們依舊早茶吃得倍兒精神。問(wèn)他們：難道不慌嗎？他們說(shuō)：98香港都經(jīng)歷過(guò)，這點(diǎn)兒下跌算什么？

平靜是成熟的標(biāo)志。一個(gè)成熟的市場(chǎng)自然不應(yīng)該對(duì)于正常漲落過(guò)于敏感。但是，中國(guó)的樓市價(jià)格波動(dòng)異常，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是老百姓，都顯得頗為急躁。這急躁表現(xiàn)在：明明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了變化，需求明顯降低了，大量的開(kāi)發(fā)商還扭扭捏捏地不好意思直接降價(jià)，而是變著法子出花樣：送裝修也好，送公共基金也好，打折也好，就是不說(shuō)直接降價(jià)。而業(yè)主呢，看到自己的房產(chǎn)價(jià)值低于自己的預(yù)期，也怒氣沖天，無(wú)法接受?？蓡?wèn)題是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌是個(gè)正常市場(chǎng)規(guī)律，一旦有漲，總有一天要跌的。而無(wú)論怎樣發(fā)怒，我們既然享受了房?jī)r(jià)上漲給我們帶來(lái)的喜悅，就必須接受房?jī)r(jià)下跌可能給我們?cè)斐傻膿p失——其實(shí)，只要不是投機(jī)炒房客，那損失也有限得很。畢竟，房子還是會(huì)漲回來(lái)的，歷史也證明了這一點(diǎn)。為什么一個(gè)成熟市場(chǎng)對(duì)于起伏波動(dòng)的反應(yīng)是平靜的？那是因?yàn)樗麄儗?duì)于類(lèi)似的經(jīng)濟(jì)戲劇，已經(jīng)看得太多了。（作者為易居中國(guó)·上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃總監(jiān)，清華大學(xué)客座教師）