上市之后，SOHO最大的轉(zhuǎn)變就是從一家個(gè)人色彩濃厚的家族公司變身為一家公眾公司?！拔倚睦锩孀畲蟮淖兓?，就是原來(lái)賺錢(qián)多少是我自己的，我需要負(fù)責(zé)任的是5800多個(gè)客戶?！崩吓颂寡裕F(xiàn)在，他還肩負(fù)著50多萬(wàn)的股民的期望。
　　
　　10年前，為了開(kāi)發(fā)北京CBD的處女地，潘石屹選中了今天SOHO現(xiàn)代城的所在地，當(dāng)時(shí)那里還是某釀酒廠的廠址。為了尋找合作伙伴，潘石屹和妻子張欣曾花了兩年時(shí)間邀請(qǐng)境外開(kāi)發(fā)商前來(lái)合作，但對(duì)于這塊氣味不佳的選址，沒(méi)有人愿意向他們伸出橄欖枝。潘石屹夫婦只能自己來(lái)做。
　　5年前，當(dāng)潘石屹希望通過(guò)在紐交所上市來(lái)打通SOHO中國(guó)的資金渠道時(shí)，“天時(shí)”沒(méi)能讓他如愿。此后，對(duì)于上市兩個(gè)字，潘石屹格外敏感，這似乎成為了他心頭的痛。
　　老潘會(huì)就此偃旗息鼓嗎？當(dāng)然不。終于，消息傳來(lái)。
　　2007年10月8日，SOHO 中國(guó)有限公司在香港聯(lián)交所主板正式掛牌。此前，其在公開(kāi)招股中已經(jīng)得到了169倍的機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)。上市當(dāng)日，SOHO中國(guó)的最高股價(jià)為每股10.2港元，較發(fā)行價(jià)的每股8.30港元上升約23%，總成交金額達(dá)到約62.28億港元。
　　SOHO上市，被稱為是“目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外上市募集資金最多的公司”。甫一出手，潘石屹就博了個(gè)“好彩頭”。
　　
　　上市前的“大考”
　　
　　上市之前的路演，讓潘石屹大開(kāi)眼界，也疲憊不堪。9天的時(shí)間，他去了8個(gè)城市：從香港、新加坡到倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山。
　　其中讓老潘感到壓力最大的就是第一站香港，會(huì)面的基金經(jīng)理一撥又一撥，而他們最關(guān)心的問(wèn)題始終就離不開(kāi)“本土儲(chǔ)備”這四個(gè)字。
　　“香港的經(jīng)理人大多是年輕的小姑娘，并且以會(huì)計(jì)師居多，都是一邊算帳，一邊提問(wèn)?！迸耸僬J(rèn)為，他們之所以對(duì)土地儲(chǔ)備問(wèn)題格外關(guān)心，與香港的環(huán)境背景有很大關(guān)系，因?yàn)橄愀鄣母缓来蠖嗍且揽糠康禺a(chǎn)起家，在這種“寸土寸金”的區(qū)域做房地產(chǎn)，自然特別注重土地儲(chǔ)備。
　　“香港土地不大，所以每塊土地都是有價(jià)值的，而且每塊土地的價(jià)格差別也不是特別大?！迸耸僬f(shuō)，但北京就不同，郊區(qū)與城中心相比，土地價(jià)格相差就非常大。
　　因此，潘石屹認(rèn)為將香港的經(jīng)驗(yàn)照搬到SOHO中國(guó)身上，不具備可比性。SOHO中國(guó)既不是和記黃埔，也不是新鴻基，而是一家“專注于北京中心地帶發(fā)展”的內(nèi)地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
　　“土地儲(chǔ)備固然好，可是從土地變成錢(qián)，是一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程，需要設(shè)計(jì)、銷售、管理等一系列的環(huán)節(jié)?！迸耸僬f(shuō)，過(guò)去的教訓(xùn)就擺在眼前，“在中國(guó)，失敗的（房地產(chǎn)）公司絕大多數(shù)是圈地圈得多的，深圳是這樣，北京是這樣，海南島也是這樣?！?0年代初期，潘石屹曾在海南參與了“圈地運(yùn)動(dòng)”，那一次，他們“虧得一塌糊涂”。
　　如今在中國(guó)，房地產(chǎn)公司取勝的關(guān)鍵是什么？在9月20日香港的新聞發(fā)布會(huì)上，潘石屹明確地給出了答案，“就是在市場(chǎng)中搶占制高點(diǎn)，而不是盲目地去‘跑馬圈地’?！迸耸僬J(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“制高點(diǎn)”包括三方面：第一是地段，第二是品牌，第三是專注高端產(chǎn)品。
　　對(duì)于地段，不同的房地產(chǎn)商看法各不相同，在潘石屹眼中，“今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制高點(diǎn)從城市來(lái)看，就是北京和上海。”
　　盡管目前對(duì)于上海的樓市，外界基本以負(fù)面評(píng)價(jià)為主，但潘石屹認(rèn)為，上海作為一個(gè)國(guó)際化大都市，其房?jī)r(jià)與東京、巴黎、紐約相比，還只是他們的十分之一?！吧虾５陌l(fā)展空間還是非常大的，可我們對(duì)上海不是非常熟悉，另外上海的地塊都非常小，我們能談的項(xiàng)目都只有3、4萬(wàn)平方米?！?br/>　　而在北京，SOHO中國(guó)的項(xiàng)目面積基本都在40-60萬(wàn)平方米之間。因此，SOHO中國(guó)目前的發(fā)展重點(diǎn)依然是北京。
　　除了北京的CBD地區(qū)，目前SOHO中國(guó)在三里屯、天安門(mén)廣場(chǎng)周圍都有新項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)之中?！爱?dāng)我們占據(jù)了地段的制高點(diǎn)時(shí)，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局中，就具有了縱覽全局、高屋建瓴的優(yōu)勢(shì)。”潘石屹說(shuō)。
　　除了地段，SOHO中國(guó)的另一個(gè)制高點(diǎn)就是“專注高端產(chǎn)品”。從最初的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO到現(xiàn)在的朝外SOHO、SOHO尚都，SOHO中國(guó)一直致力于高端商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)。
　　潘石屹所堅(jiān)持的SOHO模式也得到了德國(guó)的基金經(jīng)理們的認(rèn)可。“他們是從全球化的角度思考問(wèn)題，同時(shí)非常關(guān)注你的商業(yè)模式?！迸耸僬f(shuō)，“你的商業(yè)模式是不是合理的，有沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)。公司的品牌如何、盈利能力怎么樣，他們都看得比較重。”
　　德國(guó)基金經(jīng)理成熟的商業(yè)思維，讓潘石屹大開(kāi)眼界，更令他意外的是，原本以為他們對(duì)中國(guó)并不十分了解，因此成功的可能性也不會(huì)太大。但在開(kāi)完會(huì)后，投行反饋給潘石屹的信息是：對(duì)方全下單了。
　　盡管香港的路演讓潘石屹和他的團(tuán)隊(duì)費(fèi)了一番力氣，但自從離開(kāi)香港后，他們的路演就一直十分順利。尤其到了紐約，更讓潘石屹感到分外輕松。
　　10年前，潘石屹的妻子張欣就曾在華爾街工作過(guò)。而當(dāng)他們來(lái)到華爾街后發(fā)現(xiàn)，這里的很多基金經(jīng)理人都是中國(guó)人，其中一些人出國(guó)前就住在SOHO現(xiàn)代城里，有的人還一直關(guān)注著潘石屹的博客。
　　他們對(duì)于SOHO中國(guó)和潘石屹的了解可想而知。當(dāng)潘石屹率隊(duì)剛一到波士頓，就從投行獲知，機(jī)構(gòu)的認(rèn)購(gòu)額已經(jīng)超過(guò)了100倍，他們已經(jīng)沒(méi)有任何銷售的壓力了。
　　當(dāng)在舊金山結(jié)束了SOHO中國(guó)的定價(jià)會(huì)時(shí)，所有人已精疲力盡。但路演的順利結(jié)束卻讓潘石屹精神倍增。因?yàn)檫@不僅意味著SOHO中國(guó)上市成功的第一步已經(jīng)邁出了，更重要的是國(guó)際投資機(jī)構(gòu)對(duì)于SOHO中國(guó)12年發(fā)展模式的認(rèn)可。
　　夜幕降臨，公司的同事還在和投行的經(jīng)理人就定價(jià)的事宜爭(zhēng)論不休，老潘卻拿起相機(jī)，走出辦公室，站在高盛位于舊金山的辦公樓上，對(duì)著美好的夜景，按下了快門(mén)。
　　
　　老潘的轉(zhuǎn)變
　　
　　國(guó)際投資機(jī)構(gòu)對(duì)于SOHO中國(guó)商業(yè)模式的認(rèn)可，最終以數(shù)字的形式表現(xiàn)了出來(lái)：其公開(kāi)招股得到了169倍的認(rèn)購(gòu)，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的下單率高達(dá)94.8%。
　　這一次，SOHO中國(guó)還得到了“天時(shí)”的眷顧，就在其上市后的第二天，10月10日，國(guó)土資源部公布了最新版本的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（第39號(hào)），其中的第23條倍受業(yè)界關(guān)注，“受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)”。
　　也就是說(shuō)，從2007年11月1日起，房地產(chǎn)商不能付清土地款，就拿不到建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，而拿不到這個(gè)權(quán)證書(shū)，就意味著房地產(chǎn)商將與想要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目無(wú)緣。
　　近兩年，有關(guān)政府部門(mén)相繼出臺(tái)了各項(xiàng)關(guān)于收緊房地產(chǎn)用地以及嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸審批的制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存門(mén)檻被不斷被提高。而最新出臺(tái)的39號(hào)令，更使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存周期不斷提速。
　　“門(mén)檻提高的不是一點(diǎn)?！痹诮邮堋吨袊?guó)新時(shí)代》采訪時(shí)，潘石屹向記者透露，由于近兩年北京市土地價(jià)格的翻倍，不少房地產(chǎn)商已經(jīng)資金鏈斷裂，其原因就是過(guò)度圈地。終于，當(dāng)土地使用權(quán)出讓的新規(guī)出臺(tái)后，某些房地產(chǎn)商就再也支撐不住了?！白蛱焱砩线€有一個(gè)北京非常大的房地產(chǎn)公司找我談收購(gòu)的事情，他們就是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，即將被銀行查封。”
　　如今，SOHO中國(guó)帳下有現(xiàn)金約150億元，手握這樣的資金量，老潘底氣十足。而當(dāng)銀行通知潘石屹，從股票市場(chǎng)上募集的129億元資金已經(jīng)全部到帳時(shí)，潘石屹的第一反應(yīng)就是：“我要把這些錢(qián)管理好。”
　　“在過(guò)去的10年中，我們的瓶頸就是錢(qián)的問(wèn)題。”潘石屹說(shuō)，SOHO中國(guó)已有的商業(yè)模式不會(huì)變，因?yàn)樗呀?jīng)經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的檢驗(yàn)。獲得了充裕的資金，SOHO中國(guó)的下一步就是將“規(guī)模放大”。
　　
　　由于SOHO中國(guó)已有的項(xiàng)目對(duì)資金的需求有限，而且隨著部分項(xiàng)目工程的完工，還會(huì)有現(xiàn)金流入，因此上市募集的資金絕大部分將用于新項(xiàng)目的發(fā)展。其方向依然是商業(yè)用地，地段依然集中在北京的繁華區(qū)域。
　　“我們拿地的方式不拘一格，可以收購(gòu)項(xiàng)目公司，也可以通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓或者收購(gòu)再建工程等方法?！迸耸俦硎?，他們還將收購(gòu)CBD的部分“爛尾樓”。對(duì)于今年年底的土地“招拍掛”，他們也將積極參與其中。
　　上市之后，SOHO最大的轉(zhuǎn)變就是從一家個(gè)人色彩濃厚的家族公司變身為一家公眾公司?！拔倚睦锩孀畲蟮淖兓褪窃瓉?lái)賺錢(qián)多少是我自己的，我需要負(fù)責(zé)任的是5800多個(gè)客戶?！崩吓颂寡裕F(xiàn)在，他還肩負(fù)著50多萬(wàn)的股民的期望。
　　過(guò)去，潘石屹一直以“能說(shuō)、敢講”著稱，對(duì)于媒體，他也一直被保持著包容的態(tài)度，“原先不管媒體怎么說(shuō)，好賴我不管?！?br/>　　但是，隨著SOHO中國(guó)的上市，潘石屹表示，他的管理風(fēng)格也要逐漸轉(zhuǎn)變，必須符合一家公眾公司的要求?！艾F(xiàn)在律師反復(fù)對(duì)我說(shuō)，媒體說(shuō)的不對(duì)，你就要反駁，登澄清公告，把事實(shí)講出來(lái)，否則就是侵害小股東的利益?！?br/>　　下一步，SOHO中國(guó)還將成立一個(gè)部門(mén)，專門(mén)發(fā)布公司信息、對(duì)投資者提出的問(wèn)題及時(shí)做出反饋?！肮静还馨l(fā)生什么事情，都要讓他們（投資者）知道，然后讓他們自己做判斷，是持有股票，還是拋售。”潘石屹說(shuō)。
　　對(duì)于SOHO中國(guó)的股價(jià)，老潘基本采取“置之不理”的態(tài)度，“除了開(kāi)盤(pán)那天我看了（股價(jià)），一般我都不看，天天盯著股票有什么意思呢？”
　　2007年，SOHO中國(guó)承諾的利潤(rùn)是16.24億元?！坝羞@樣好的業(yè)績(jī)，股價(jià)肯定會(huì)漲的，如果完不成，跌是應(yīng)該的?！弊鳛樯鲜泄镜墓芾碚?，潘石屹要實(shí)現(xiàn)自己對(duì)股民的承諾，就只有“把活兒干好”。