朱連慶

前不久,國際房地產投資機構摩根士丹利花巨資收購了上海盧灣?浦東的兩處商業(yè)地產,仲量聯行也宣稱將住宅業(yè)務轉向商業(yè)地產,與此同時,長三角不少城市以及北京?深圳等地不斷傳來商業(yè)地產投資熱浪?甚至,部分個人投資者也拋股買鋪,熱衷商鋪?寫字樓投資?一時間,商業(yè)地產價格飆升,熱鋪難求,有關會展?促銷?投資推介以及各種評選?論壇?研討此起彼伏,商業(yè)地產儼然成了眼下財經領域一大熱點?

商業(yè)地產迅速升溫,主要有如下原因:其一,我國已實現了加入世貿組織后商業(yè)全面開放,政策上拆除了外商進入的藩籬,它們可從“搶灘”轉入大舉進軍;其二,中國正在從“世界工廠”擴展為全球矚目的“巨大市場”,消費潛力和流通利潤誘惑著國際資本和開發(fā)商,把目光聚焦在中國的商業(yè)地產;其三,政府正在下大力調控住宅房地產,相比之下,商業(yè)地產還沒那么多的限制?

從另一側面看,社會上不少投資者受“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念影響,盲目地搶購商鋪,也持續(xù)推高著商業(yè)房地產的需求?

商業(yè)地產真是一座金礦,不管誰,不管在什么地方,一鎬下去,就能挖出金子來的嗎?非也!商業(yè)地產其實蘊涵著許多風險?

事實上,上海?北京,大型商業(yè)廣場慘淡經營的事例不勝枚舉?那些鮮活的商業(yè)案例無不告誡我們:商業(yè)地產并非都能盛開出鮮花的?目前商業(yè)地產的市場競爭正在由激烈演變?yōu)閼K烈!原因何在?

首先是總量上的飽和?以上海為例,1992年零售商業(yè)面積只有402萬平方米,到了2003年擴容至2300萬平方米,人均1.44平方米;到了2006年猛增到3600萬平方米,短短3年就增加1300萬平方米,人均2平方米以上,超過境外不少國際大都市,加上寫字樓?商業(yè)會所?酒店?娛樂設施等,面積更是驚人?另外在建和已報建的商業(yè)項目也超過800萬平方米,這些都將在未來3年集中上市,由此導致商業(yè)面積總量和購買力間呈現出嚴重不協(xié)調,商業(yè)網點營業(yè)面積的邊際收益存在下降趨勢?

更嚴峻的問題發(fā)生在結構上的不平衡?人們往往喜歡一哄而上?想當初,搞百貨業(yè)改擴建的時候,南京路?淮海路?四川北路不少商廈都大興土木,負債率一度達到80%-90%,以致負債累累,深陷困境?后來超市掀起建設高潮,一條小馬路上甚至冒出了十多家小超市?緊跟著大賣場一股風,短時間內上海擁有了130多家,僅莘莊一平方公里之內,擠了七八家,競爭態(tài)勢幾近貼身肉搏?下一輪又開始熱衷于超級摩爾(MALL)以及打著這樣那樣的名義大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產,都令人擔心?就現在來看,傳統(tǒng)商鋪以及超市大賣場已經過剩,新型零售業(yè)態(tài)和批發(fā)商業(yè)?現代商務和服務業(yè)設施卻比較欠缺?

空間布局上,商業(yè)設施還是集中在熱鬧的商圈,集中在環(huán)線以內,而那些城鄉(xiāng)接合部以及新型居住區(qū),商業(yè)網點配置還遠遠不夠,郊區(qū)新城鎮(zhèn)的商業(yè)檔次也很低,還是傳統(tǒng)商業(yè)的天下,新穎業(yè)態(tài)不多,卷簾門式的沿街商鋪還在一排排地造出來?

出現這些問題,很重要一點在于商業(yè)地產的開發(fā)缺乏整體規(guī)劃?一個區(qū)域,百貨商店?大賣場?超市?專業(yè)商場?餐飲娛樂?購物中心應該合理搭配,現在基本上是市場化,說得貼切一點是項目化,搞到一個批租項目,隨開發(fā)商的意愿任意搞,這個趨勢現在正往郊區(qū)蔓延?應該由政府出面組織專家做好規(guī)劃,對大中型商業(yè)項目舉行聽證,將商業(yè)網點的統(tǒng)計納入法定的統(tǒng)計范圍之內,在此基礎上對商業(yè)網點的數量?布局?結構以及市場需求情況進行動態(tài)的檢測,及時向社會發(fā)布信息,引導企業(yè)和銀行包括個人投資者決策?

除此之外,還與開發(fā)商的素質有關?現在許多商業(yè)地產開發(fā)商由住宅開發(fā)商轉化而來,它們對商業(yè)運營不熟悉,對商業(yè)規(guī)律不了解,沒有看到商業(yè)地產的開發(fā)與住宅開發(fā)的差別,將住宅開發(fā)的一套模式簡單地搬到商業(yè)地產上,以為建好房子銷售掉就算完事了,豈不知商業(yè)地產開發(fā)經營的模式完全不是那么一回事?

商業(yè)地產開發(fā)有五大要素,即“選址?定位?資金鏈?招商以及經營”,五者互相關聯,缺一不可,一著不慎,便有葬身覆滅之虞?開發(fā)商一開始便需通盤籌劃考慮?選址時就要對周邊環(huán)境?商圈情況?市政設施?購買力?目標市場群體等進行深入細致的調查研究;在此基礎上對項目的市場定位?功能結構的最佳組合?業(yè)態(tài)配置及其合理的布局等方面進行細化分析;建筑設計和形態(tài)規(guī)劃也應結合功能業(yè)態(tài)綜合考慮,以使內容與形式完美協(xié)調;同時要考慮建設期確保充足的資金并能維系經營培育期的資金鏈不斷裂;至少工程竣工半年以前就得籌劃招商工作,招商的類別?檔次?品牌?資質?商譽?形象?數量等都與日后開業(yè)有著密切的關系;開業(yè)日期的選擇?開業(yè)操辦?經營管理和物業(yè)管理,全套營銷計劃和動態(tài)執(zhí)行,等等?

此外,項目的投資效應?融資策略?股權結構?發(fā)展目標?市場前景?行業(yè)背景?競爭對手?發(fā)展戰(zhàn)略?企業(yè)文化?經營理念?組織體系?人才培訓?信息網絡等等,都應深入調查,審慎考慮,系統(tǒng)分析,仔細研究?

(作者系上海社會科學院商業(yè)研究中心主任?研究員)