一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持，但近年來(lái)金融支持力度有所下降
　　
　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴(lài)程度很大。
　　就商業(yè)性金融支持體系而言，自1998年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。
　　我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為6158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的58.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7％，比例明顯過(guò)??；全國(guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的資金僅為56.1％，沉淀資金閑置的比例為42.6％。公積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
　　
　　二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一，信托、上市、債券、基金等融資渠道發(fā)展緩慢。商業(yè)銀行支撐著房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，而房地產(chǎn)信托規(guī)模小，功能單一，股權(quán)融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探索階段。
　　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位問(wèn)題嚴(yán)重，資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、金融擔(dān)保、法律咨詢(xún)等專(zhuān)業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展薄弱，缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系。目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來(lái)。一級(jí)市場(chǎng)體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房?jī)?chǔ)蓄銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、住房公積金中心等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主，其它機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，沒(méi)能構(gòu)成多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。
　　
　　三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍處于合理的范圍，但供需層面的兩個(gè)誤讀影響著對(duì)它的客觀評(píng)價(jià)
　　
　?。ㄒ唬┱w上考察，我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍處于合理的范圍
　　房地產(chǎn)業(yè)中的金融風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于三個(gè)環(huán)節(jié)：購(gòu)房者環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)和為房地產(chǎn)業(yè)提供貸款的金融機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)。
　　購(gòu)房者環(huán)節(jié)引致的金融風(fēng)險(xiǎn)并不大。世界發(fā)展指標(biāo)顯示處于1000—1999美元的家庭收入組別內(nèi)，房?jī)r(jià)收入比中位數(shù)為6.9，平均數(shù)為9.7。我國(guó)城鎮(zhèn)居民2003和2004年的家庭人均可支配收入為1023.2美元和1137.9美元，大致處于1000—1999美元的組別。全國(guó)房?jī)r(jià)收入比2003年平均值為3.26，2004年為3.41；各主要城市的房?jī)r(jià)收入比2003年平均值為3.89，2004年為4.26，都低于9.7的國(guó)際水平。同時(shí)，盡管我國(guó)個(gè)人住房信貸增長(zhǎng)迅速，但目前占GDP比率僅為11.7%，也遠(yuǎn)低于美、英、德、法四國(guó)。
　　判斷房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)節(jié)引致的金融風(fēng)險(xiǎn)我們使用三個(gè)指標(biāo)：自有資金比、資產(chǎn)負(fù)債率和流動(dòng)比率。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例有了很大提高，高于中國(guó)人民銀行30%的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率較高，基本維持在75%左右，但上市公司指標(biāo)適中，房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)的資產(chǎn)負(fù)債率為55—58%，流動(dòng)比率在1.5—1.9之間，略低于經(jīng)驗(yàn)值2。與成熟國(guó)家的房地產(chǎn)上市公司比較，我國(guó)上市公司十強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債率低于日本，與美國(guó)相當(dāng)，高于歐洲和香港。就整體房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在著一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)更多是由于缺乏改善企業(yè)融資渠道的制度而導(dǎo)致的。
　　金融機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)的大小主要表現(xiàn)在向房地產(chǎn)業(yè)中投放的貸款數(shù)量和質(zhì)量。2004年，房地產(chǎn)貸款余額占銀行業(yè)全部貸款余額的13.42％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于30—50%的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值。2004年美國(guó)房地產(chǎn)貸款已占到52%，成為商業(yè)銀行的第一大信貸，而我國(guó)七家銀行（包括中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、浦東發(fā)展銀行和民生銀行）房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行全部貸款的比例平均為19.62%，個(gè)人住房貸款為11.95%，開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款為7.67%，銀行信貸資金中對(duì)房地產(chǎn)貸款比例較低。目前，我國(guó)房地產(chǎn)貸款不良率4.5—4.6%，遠(yuǎn)低于全部貸款的不良比率13.69%，房地產(chǎn)信貸已成為銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
　　外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的數(shù)量還不大，而且直接投資比重高，人民幣升值不會(huì)導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的增加，但在局部地區(qū)局部業(yè)態(tài)存在著一定的由外資引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
　?。ǘ┕┬鑼用娴膬蓚€(gè)誤讀影響著對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的客觀評(píng)價(jià)
　　整體上考察，我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并不高，但社會(huì)上卻對(duì)此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產(chǎn)金融政策。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展一直受益于房地產(chǎn)金融的積極支持，但2003年后，金融支持的力度卻有所減弱。我們認(rèn)為供需層面的兩個(gè)誤讀影響著對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的客觀評(píng)價(jià)，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)金融支持的力度。
　　1．供給層面：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的誤讀
　　現(xiàn)在社會(huì)上普遍將固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中“房地產(chǎn)（業(yè)）開(kāi)發(fā)投資”增長(zhǎng)速度誤認(rèn)為是全社會(huì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度；并認(rèn)為這個(gè)“超常規(guī)”增長(zhǎng)速度造成了全社會(huì)投資過(guò)熱。事實(shí)上，大量房地產(chǎn)投資“淹沒(méi)”在各行和各業(yè)的基本建設(shè)投資、更新改造投資、城鎮(zhèn)集體投資以及城鄉(xiāng)個(gè)人投資統(tǒng)計(jì)中，容易為人忘記或忽略。1998—2003年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資年均（名義）增長(zhǎng)速度為13.1%（低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（名義）增長(zhǎng)速度）；而其中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”住宅投資（名義）年均增長(zhǎng)速度為26.6%。房地產(chǎn)投資的"超常規(guī)"增長(zhǎng)源自其對(duì)傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式的替代，即以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式，替代業(yè)主（機(jī)關(guān)、工商企業(yè)、個(gè)人）自建的方式，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的高速增長(zhǎng)也正是對(duì)這種市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)化方式的積極支持。
　　2．需求層面：對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)信貸的誤讀
　　從制度層面看，我國(guó)從1998年開(kāi)始取消原先的單位福利房，實(shí)行住房商品化。這樣，居民通過(guò)個(gè)人按揭貸款進(jìn)行住房的商品化購(gòu)置，因此這種住房貸款的快速增長(zhǎng)是原有住房潛在需求在銀行信貸支持下的短期劇烈釋放；其次，從經(jīng)濟(jì)層面分析，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)不僅提高了當(dāng)期的開(kāi)支，更重要的是增加了居民未來(lái)收入增長(zhǎng)的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長(zhǎng)。
　　綜上所述，應(yīng)該客觀評(píng)價(jià)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，保持持續(xù)穩(wěn)定的金融支持力度，通過(guò)制度建設(shè)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。在制度建設(shè)方面，需要樹(shù)立審慎監(jiān)管理念，加強(qiáng)政策的穩(wěn)定性，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；加快商業(yè)銀行改革，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力；加快以住房抵押為支撐的住宅金融市場(chǎng)的建設(shè)，完善住宅融資保險(xiǎn)和擔(dān)保體系的建立；健全統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的法律框架，厘清政府與市場(chǎng)的界限，防止道德風(fēng)險(xiǎn)條件下金融風(fēng)險(xiǎn)的積累。
　　
　　四、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大，商業(yè)銀行信貸長(zhǎng)期內(nèi)仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具
　　
　　我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加速，我國(guó)住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿σ嗍謴V闊，產(chǎn)品將日益豐富。
　　我國(guó)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的發(fā)展是不平衡的。由于我國(guó)的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進(jìn)程，盡管房地產(chǎn)證券金融會(huì)得到迅猛的發(fā)展，但仍然難以取代信貸金融的主導(dǎo)地位。即使在資本市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)的美國(guó)，房地產(chǎn)貸款40年增長(zhǎng)了88倍，成為商業(yè)銀行的第一大信貸資產(chǎn)，占到2004年總貸款的52%。因此，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，盡管商業(yè)銀行信貸在房地產(chǎn)融資中的份額可能會(huì)有所下降，但仍將是房地產(chǎn)融資的主要工具，銀行信貸份額的下降將取決于證券化金融工具大力發(fā)展的替代，而非自身發(fā)展的減碼。未來(lái)日益發(fā)展的證券化金融工具將成為房地產(chǎn)融資的有益補(bǔ)充，大大豐富和完善房地產(chǎn)融資的渠道和手段。
　　五、長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國(guó)小康目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必須的保障
　　與各國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)應(yīng)，各國(guó)住宅金融的演化都有明顯的階段性。在增加住房數(shù)量和提高住房質(zhì)量并存發(fā)展的階段，融資體系的特征表現(xiàn)為政府由直接提供住房轉(zhuǎn)變?yōu)閰⑴c住宅金融市場(chǎng)，形成以國(guó)有金融機(jī)構(gòu)為主體的住宅金融體系，目的是提高住房建設(shè)的融資能力和消費(fèi)的支付能力。
　　因此，提高住房建設(shè)融資能力和消費(fèi)支付能力的住房金融政策應(yīng)當(dāng)成為在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的基本方針。經(jīng)過(guò)20多年的改革開(kāi)放和城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的快速發(fā)展，我國(guó)人均居住面積得到較快提高，城鎮(zhèn)居民在總體上告別了住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代，從數(shù)量型發(fā)展階段進(jìn)入了增量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。但2003年我國(guó)人均GDP1090美元，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積僅23.7平方米（折算為使用面積僅17.8平方米，2004年達(dá)到18.4平米），恩格爾系數(shù)37.7，表明我國(guó)目前僅處于增量與質(zhì)量并重發(fā)展階段的初期。發(fā)達(dá)國(guó)家這一階段的發(fā)展一般都持續(xù)了20年以上，中國(guó)作為發(fā)展中的轉(zhuǎn)軌大國(guó)，這個(gè)階段將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)日本、德國(guó)等人口和地域小國(guó)，甚至?xí)L(zhǎng)達(dá)數(shù)十年之久，因此以提高住房建設(shè)融資能力和消費(fèi)支付能力為目的的住房金融政策也應(yīng)當(dāng)持續(xù)數(shù)十年之久。
　　長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國(guó)政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必須的保障。構(gòu)建以提高住房建設(shè)融資和消費(fèi)支付能力為重點(diǎn)的金融支持體系具有深遠(yuǎn)意義。政府需要制定相關(guān)的法規(guī)，以保障政府住宅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)政策的貫徹與住宅金融規(guī)范健康的發(fā)展。
　　（作者單位：國(guó)家發(fā)展改革委投資所房地產(chǎn)金融課題組）