陳　健　路　艷

在地產(chǎn)界一路高歌猛進(jìn)的順馳，終于垂下了高昂的頭。繃到極限的資金鏈、問(wèn)題百出的項(xiàng)目、混亂無(wú)序的管理、危險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)模式……一個(gè)衰敗王朝落寞的背影中，其實(shí)蘊(yùn)含著很多東西。

順馳神話的破滅

9月5日，香港上市公司路勁基建有限公司入資順馳中國(guó)控股有限公司的協(xié)議正式簽訂，路勁基建將分步向順馳中國(guó)注入12.8億元資金，并于入資完成后持有順馳中國(guó)55%的股權(quán)。順馳創(chuàng)始人孫宏斌在順馳中國(guó)一股獨(dú)大的局面，至此改變。曾經(jīng)的“地產(chǎn)駭客”、“地產(chǎn)戴爾”，順馳王國(guó)改弦易張

在全國(guó)“不計(jì)成本”地拿地，曾是順馳最令業(yè)界側(cè)目的行為。2003年起不到三年的時(shí)間，順馳購(gòu)置土地的金額便超過(guò)100億元，現(xiàn)金流和速度成了“順馳模式”的代名詞。所謂“順馳模式”，即2002年國(guó)家施行土地“招拍掛”政策后孫宏斌制訂的一系列快速擴(kuò)張計(jì)劃。有人形象地描述為“現(xiàn)金流——土地——現(xiàn)金流”模式。其特點(diǎn)是不惜以極高價(jià)格拍得土地，在預(yù)付小部分定金后，再以盡可能快的速度啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)，迅速推向市場(chǎng)，以銷售抵償所欠土地款及銀行貸款。

這樣的戰(zhàn)略令順馳常以超過(guò)招標(biāo)價(jià)值兩倍的代價(jià)搶得稀缺地塊，同時(shí)本應(yīng)為企業(yè)視為根本的成本與利潤(rùn)必然就被忽略。順馳何以能這樣做呢？據(jù)原順馳某高層透露，這與當(dāng)?shù)卣粺o(wú)關(guān)聯(lián)。通過(guò)與當(dāng)?shù)卣慕簧?，順馳往往只需要支付10%左右的首期款就可獲得地塊運(yùn)作權(quán)。這就使得順馳一個(gè)地塊的運(yùn)作周期從普通公司的18個(gè)月左右縮短至半年。對(duì)于任何一塊看中的土地，順馳在拿地之前就著手做項(xiàng)目方案，也因此，順馳能夠在拿地的第二天報(bào)規(guī)劃，半年之后就可以上市！在短短兩年時(shí)間內(nèi)，通過(guò)不惜一切代價(jià)拿地，順馳迅速擴(kuò)張至全國(guó)十余個(gè)省的數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。

這就是孫宏斌在公司上下極力宣傳的“快”，該理念統(tǒng)治了順馳整個(gè)的發(fā)展歷程，最終見(jiàn)證了順馳神話的破滅。而恰恰，這個(gè)神話的終結(jié)者，追根溯源，就是這一違背常規(guī)的發(fā)展速度！

2004年，接踵而至的挫折終令順馳危機(jī)頻發(fā)。宏觀調(diào)控政策出臺(tái)使市場(chǎng)一度陷入觀望，順馳中國(guó)分布在全國(guó)的部分樓盤(pán)，特別是位于調(diào)控重災(zāi)區(qū)長(zhǎng)三角的樓盤(pán)銷售不暢，回款不力。宏觀調(diào)控是一個(gè)重要誘因，但根源還在于其過(guò)快擴(kuò)張盲目冒進(jìn)所造成的管理滑坡。在一路極速行進(jìn)過(guò)程中，順馳擴(kuò)張模式的隱患也在不斷“滾”大。即使沒(méi)有宏觀調(diào)控，順馳缺乏根基的人力資源以及緊繃的資金鏈也遲早會(huì)出問(wèn)題。

順馳破產(chǎn)的啟示

順馳的異軍突起，曾為中國(guó)地產(chǎn)界注入了一股青春的活力和血性的氣息；如何面對(duì)順馳，是對(duì)中國(guó)地產(chǎn)界判斷力和胸懷的一次考驗(yàn)；而對(duì)現(xiàn)在的結(jié)果如何反思，則是接下來(lái)我們真正應(yīng)該關(guān)注的。

跑馬圈地要量力而行

盲目的沒(méi)有效率的速度（所謂“快”）是沒(méi)有任何意義的。無(wú)視自身資金和管理能力而盲目擴(kuò)張，必將帶來(lái)致命的三“高”：高土地成本、高財(cái)務(wù)成本、高人力成本。順馳以政策來(lái)追求一個(gè)“快”字，即盡可能快地縮短項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間，盡可能快地加速資金的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，盡可能快地?cái)U(kuò)大銷售規(guī)模等，以建立一個(gè)所向無(wú)敵的地產(chǎn)王國(guó)。這一“快魚(yú)”理念使得現(xiàn)金流已超越了負(fù)債率成為孫宏斌最為關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一。郎咸平先生說(shuō)，房地產(chǎn)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，需要其他產(chǎn)業(yè)來(lái)互補(bǔ)，才能消除行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。香港房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理普遍遵循“20%＋5%＋產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)”，即20%的資本負(fù)債率和5%的現(xiàn)金資產(chǎn)比，這是香港業(yè)界公認(rèn)的最穩(wěn)定、最健康的指標(biāo)。與此相比，順馳顯然太過(guò)火。

過(guò)程可以盡量縮短，但不可無(wú)視。前期瘋狂擴(kuò)張讓孫宏斌嘗到了甜頭，但是，當(dāng)順馳的快速規(guī)模擴(kuò)張無(wú)法承受其財(cái)力之重時(shí)，順馳王國(guó)的終結(jié)也就臨近了。

社會(huì)責(zé)任感是根基

企業(yè)擴(kuò)張不能以犧牲企業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿突A(chǔ)為代價(jià)，社會(huì)責(zé)任感的喪失將給予企業(yè)致命的打擊。順馳的管理風(fēng)格恰恰體現(xiàn)出社會(huì)責(zé)任感的缺乏——項(xiàng)目在追求速度的同時(shí)并未能保證質(zhì)量。據(jù)天津某些業(yè)主反映，順馳的項(xiàng)目存在多方面問(wèn)題：習(xí)慣性延期交房、房屋質(zhì)量嚴(yán)重不過(guò)關(guān)、偷換裝修材料、單方面改變規(guī)劃……毫不夸張地說(shuō)，順馳在向全國(guó)急速擴(kuò)張的同時(shí)，其項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題也隨之延伸到全國(guó)范圍。

做一個(gè)好企業(yè)，其目光自然不應(yīng)只盯在某一個(gè)項(xiàng)目身上，做好每個(gè)項(xiàng)目才是做好企業(yè)的基礎(chǔ)，這是一個(gè)具有責(zé)任感的企業(yè)最基本的準(zhǔn)則。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)就是其發(fā)展的根基。根基不牢，何以求穩(wěn)？

無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)，一定危險(xiǎn)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和把握。順馳對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景一直未曾有科學(xué)合理的定位，可以說(shuō)，在其成功的背后，離不開(kāi)相當(dāng)?shù)摹皟e幸”因素，也因此，它更忽略了自身經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素。即使在經(jīng)營(yíng)狀況良好的條件下，僅僅是金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)使一個(gè)在其他各個(gè)方面沒(méi)有任何瑕疵的企業(yè)覆滅。離開(kāi)了金融的支持，任何企業(yè)都不可能有長(zhǎng)足的發(fā)展。宏觀調(diào)控政策對(duì)順馳造成的沖擊也是其缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的表現(xiàn)。順馳模式的“抗震系數(shù)”很低，在操作過(guò)程中，只要出現(xiàn)很小的一個(gè)紕漏，就會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。正因如此，即便沒(méi)有“國(guó)六條”，只要有一點(diǎn)沖擊，別的企業(yè)可能都沒(méi)反應(yīng)，對(duì)順馳來(lái)說(shuō)都可能是滅頂之災(zāi)。

一個(gè)新項(xiàng)目還沒(méi)有獲得收入，就不斷地開(kāi)發(fā)另外的新項(xiàng)目，背負(fù)著70％負(fù)債率的擔(dān)子，不懂得做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，沒(méi)有危機(jī)管理意識(shí)，一味地盲目擴(kuò)張……順馳神話的破滅是偶然中的必然。

要遵守政企 “游戲規(guī)則”

要正確定位政府與企業(yè)的關(guān)系，不可無(wú)視市場(chǎng)規(guī)則、無(wú)視法律。順馳高速擴(kuò)張不僅僅是因?yàn)閷O宏斌的執(zhí)著與沖動(dòng)，在很大程度上還是由于制度缺陷所致，或者說(shuō)，是地方政府把孫宏斌送到了“絕境”。 在“招、拍、掛”制度下，如何讓地價(jià)在新的制度下不斷上漲是各地方政府最關(guān)心的問(wèn)題。孫宏斌的商業(yè)模式就是順馳和地方政府之間“雙贏”的共識(shí)：順馳在政府土地招、拍、掛時(shí)盡力叫高價(jià)格，這有利于維持本城市的房地產(chǎn)的虛假繁榮；在高價(jià)拿地之后，拖欠政府的土地價(jià)款，這有利于維持順馳的資金循環(huán)。政府與順馳是各取所需。順馳依靠著與地方政府之間的不正當(dāng)利益關(guān)系來(lái)維系了其資金的周轉(zhuǎn)，也因此被很多人認(rèn)為是一匹破壞行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的“害群之馬”。如今，順馳的故事已經(jīng)謝幕，但要使順馳的悲劇不再重演，應(yīng)該更多地反省制度上的缺陷。

鉆空子當(dāng)心頭破血流

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不排斥計(jì)劃，也不拒絕宏觀調(diào)控。市場(chǎng)存在自發(fā)性、盲目性和滯后性的一面，須通過(guò)國(guó)家對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的正確引導(dǎo)和有效的宏觀調(diào)控，加以彌補(bǔ)和克服。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度缺陷為許多企業(yè)的不健康膨脹創(chuàng)造了條件?？梢韵胂?，順馳為什么可以違背企業(yè)的發(fā)展常識(shí)在短期內(nèi)興起，又怎么會(huì)在短期內(nèi)終結(jié)？最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)看到了目前的市場(chǎng)體制弊端為實(shí)現(xiàn)它們的夢(mèng)想創(chuàng)造了條件。可以說(shuō)，盡管在2005年順馳的發(fā)展已開(kāi)始舉步維艱，但如果沒(méi)有今年一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，順馳還可能借制度缺陷而維持下去。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度在改變和完善時(shí)，像順馳這種想借助市場(chǎng)的制度缺陷而得以生存的企業(yè)就會(huì)壽終正寢了。這就是目前國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂后的必然結(jié)果。只有充分發(fā)揮市場(chǎng)的力量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，加上適度的宏觀調(diào)控，差的企業(yè)被市場(chǎng)無(wú)情的淘汰掉，才能讓好企業(yè)活的更好。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鐵律！

會(huì)擴(kuò)張，也要會(huì)守成

尤其當(dāng)一個(gè)企業(yè)在急速做大的時(shí)候，特別需要一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)，一套完善的制度，這樣才能把外界變化帶來(lái)的影響減到最小。孫宏斌自己曾說(shuō)過(guò)，順馳的問(wèn)題出現(xiàn)在缺乏基本的流程和制度，應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)化和制度化的事情上無(wú)章可循。順馳靠激情、速度、投入和狂熱，完成了一個(gè)又一個(gè)看似不可能的高目標(biāo)。但是一個(gè)企業(yè)只靠激情和速度是不行的，未來(lái)的長(zhǎng)足發(fā)展還要靠體系的搭建和成熟、流程的科學(xué)和規(guī)范、工作的高效和細(xì)致。這些基礎(chǔ)平臺(tái)將保證企業(yè)的專業(yè)特色和一貫性，保證企業(yè)隊(duì)伍的不斷強(qiáng)大。忙于跑馬圈地的順馳在走過(guò)規(guī)模擴(kuò)張的階段之后，面臨的就是這種“打天下易守江山難”的技術(shù)難題。同時(shí)，順馳還存在任人唯親、排擠新人的情況，管理無(wú)章法，紀(jì)律不嚴(yán)明。

（編輯 / 張銳）