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2003年以來，國家對房地產(chǎn)投資推出了一系列調(diào)控政策，采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目、控制城市拆遷規(guī)模等一系列宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)和相關行業(yè)加以引導，一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效。

一、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響顯著

(一)土地市場治理整頓取得積極進展，土地開發(fā)面積增幅回落

近幾年，土地供應增長速度較快，目前已批租的土地中，還有近1/3沒有開發(fā)，特別是一些地區(qū)不顧經(jīng)濟實力和招商引資能力，大規(guī)模圈地，盲目搞開發(fā)區(qū)、園區(qū)和大學城建設，造成大量土地閑置。1999年土地開發(fā)面積為購置土地面積的77.9％，到2003年這一指標降至62.1％，房地產(chǎn)業(yè)“圈地”成風。

2004年4月底，國務院決定在全國范圍內(nèi)深入開展土地市場治理整頓，要求各省集中半年左右時間，繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓。土地市場的治理整頓取得了很大成效。截至2004年7月，全國共清理出各類開發(fā)區(qū)6866個，規(guī)劃用地面積3.86萬平方公里。對各類違規(guī)設立的開發(fā)區(qū)加大清理整改力度。

2004年1—6月份，土地購置面積15849萬平方米，同比增長2.8％，比上年同期回落51.9個百分點。同期土地開發(fā)面積7920萬平方米，同比增長11.5％，比上年同期回落28.5個百分點。土地開發(fā)面積和購置面積增幅的急劇下降，將使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束。另一方面，土地資源供應減少也推動了土地價格繼續(xù)上漲。

(二)房地產(chǎn)投資增幅回落，供給結(jié)構(gòu)趨向合理

1狽康夭開發(fā)投資增速回落。從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成額10153.8億元，同比增長30.3％。2004年以來，國家實施一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)投資增長速度逐月回落。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，近3個月房地產(chǎn)投資的增長幅度均低于2002年和2003年同期的增長水平。

2狽課莨└面積增幅回落。今年以來，由于信貸收縮、資金偏緊，加上電力、運輸緊張等對工程進度的影響，房屋施工面積增長放緩，竣工面積下降幅度較大。1—8月份，全國商品房施工面積109988.15萬平方米，增長24.3％，商品房竣工面積13989.1萬平方米，比去年同期增長11.6％，下降21.2個百分點。

3狽康夭開發(fā)投資結(jié)構(gòu)趨向合理。受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)向商品住宅傾斜的特征比較明顯。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

分地區(qū)來看，年初以來，由于東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地資源偏緊、價格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)重點向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。

4狽康夭開發(fā)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響。1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增幅比1—2月份降低36.8個百分點。在資金來源中，國內(nèi)貸款比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預付款的比重大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，使房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模受到了資金的約束。

(三)房地產(chǎn)供求基本平衡，個人消費成為需求主體

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，總體上保持了供銷兩旺的態(tài)勢，個人住房消費逐年增加，成為房地產(chǎn)市場需求的主體。2004年以來，由于宏觀調(diào)控措施成效漸顯，房地產(chǎn)投資、供給和需求增幅均有回落。房地產(chǎn)投資增幅回落較大，從商品房竣工情況和銷售情況來看，房屋供給增幅回落幅度大于房屋銷售的回落幅度。

1弊芴逕峽矗房地產(chǎn)供求的增長率基本平衡。近幾年房地產(chǎn)投資增長速度遠遠超過同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度，也高于固定資產(chǎn)投資的平均增長速度，但是，從房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房銷售額的增長速度來看，二者大體上是一致的。今年1—8月份，全國完成房地產(chǎn)投資7184.59億元，同比增長28.8％，銷售商品房銷售額4287.05億元，同比增長39.7％，超過開發(fā)投資增長速度10.9個百分點。

另外，商品房銷售面積均超出同期竣工面積。1—6月份，全國商品房銷售面積11009.9萬平方米，竣工面積9553.0萬平方米，供銷差達1456.9萬平方米，市場可以消化當期上市的竣工房屋，表明當前的房地產(chǎn)市場依然有堅實的需求作后盾。

總體而言，到目前為止，我國房地產(chǎn)已保持了連續(xù)多年供銷兩旺的局面，房地產(chǎn)市場供求之間的增長率是快速、協(xié)調(diào)的。

2備鋈訟費成為市場需求的主體。1998年以前，住宅市場的購買主體主要為單位。1987年，全國個人購買的商品住宅只有426.7萬平方米，占當年住宅銷售的17.9％；1998年，個人購買的商品住宅達7792.6萬平方米，占當年住宅銷售的72％；2000年，個人購房的比例已達80％；2003年個人購買商品住宅的比例為96.4％。

3庇敫鋈訟費增長相適應，居民住宅在房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)中占主導地位。住宅銷售在商品房銷售中占有絕對主導的地位，從1987—1998年住宅銷售額在商品房銷售總額中所占的比重都在70％以上，2003年達到82.2％。因此住宅市場的發(fā)展決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2003年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，成為帶動固定資產(chǎn)投資增長的重要力量，房地產(chǎn)業(yè)對相關行業(yè)的拉動力度增加，對國民經(jīng)濟的影響程度加強，但房地產(chǎn)市場發(fā)展中也存在著一些值得關注的問題，即：結(jié)構(gòu)性矛盾沒有根本解決，高檔住宅供過于求，中低檔住宅供給不足；房屋價格大幅上漲，部分城市房地產(chǎn)市場泡沫增大。

二、2005年房地產(chǎn)市場發(fā)展預測

(一)房地產(chǎn)投資增幅將繼續(xù)回落，供給增幅將低于去年

從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩。年初以來實施的調(diào)控政策對房地產(chǎn)的影響存在滯后效應。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工及竣工增速總體上將呈下降態(tài)勢。房地產(chǎn)竣工面積將有較快增長，全年竣工面積增長幅度略低于2004年。

(二)房屋需求將會繼續(xù)保持較快增長

2005年，房屋需求持續(xù)旺盛。一是隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高。2003年，我國城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到37.1％，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面。居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。2004年8月份我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到742.8元，消費信心和購買能力增強，成為推動住房消費的動力。二是三季度全國企業(yè)家信心指數(shù)為132.5，分別比二季度和上年同期提高1.1和2.9點，多數(shù)企業(yè)家對宏觀經(jīng)濟發(fā)展保持樂觀態(tài)度，商務活動活躍，增加了對商業(yè)房地產(chǎn)的需求。三是與工業(yè)化相伴隨的城市化進程加快，大量農(nóng)村人口流向城市。同時，經(jīng)濟發(fā)達的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟、技術(shù)、科技人才，將形成巨大的住房需求。四是利率偏低，刺激購房的投資或投機需求。

(三)房地產(chǎn)價格上漲率小幅回落

一方面，房地產(chǎn)供給增長速度小于需求增長速度的狀況不會改變，另一方面，土地供應減少將影響心理預期，推動土地價格繼續(xù)上漲，提高了房屋建筑成本。2005年影響住宅需求的兩大不確定因素，一是利率變化，提高銀行存貸款，將會明顯減少購房需求；二是拆遷規(guī)模變化，如果國務院關于控制拆遷的政策得到落實，被動性購房需求將明顯下降。綜合考慮需求拉動和成本推動的作用，2005年房地產(chǎn)價格漲幅將小幅回落，尤其是住宅價格的上漲幅度有所下降。

三、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議

(一)提高銀行存貸款利率，抑制房地產(chǎn)需求過快增長及價格過快上漲

為了鞏固宏觀調(diào)控成果，從源頭上抑制鋼鐵、水泥、電解鋁等過熱行業(yè)的需求，必須多管齊下，抑制房地產(chǎn)需求過快增長和房價過快上漲，提高銀行存貸款利率是必要手段，靈活運用利率手段，更大程度地發(fā)揮利率在資源配置中的基礎作用?？梢酝ㄟ^進一步推進利率的市場化及放松利率管制來達到提高實際利率的目的。

(二)通過改善投資結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加中低檔住房建設

要從土地供應、銀行信貸、稅收優(yōu)惠和基礎設施配套等方面促進普通商品住宅，尤其是經(jīng)濟適用房的建設和供應，保證中低檔住房建設以較快的速度增長，增加普通住宅在全部商品房中的比重，滿足中低收入家庭的居住需求。

(三)抑制被動需求和投機性需求

在許多城市，拆遷導致的被動需求少則占住房需求總量的1/3，多則達一半。大量拆遷引發(fā)的被動需求也導致了房價持續(xù)攀升。為了抑制被動型住房消費需求的激增，各地政府應當認真貫徹國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知，放緩城市改造和拆遷速度，減少舊房屋拆遷量。

為了防范人為炒賣房地產(chǎn)而引起的價格上漲泡沫，金融機構(gòu)必須加強信貸監(jiān)管，嚴格控制對投資和投機性購房者的住房消費貸款，合理調(diào)整對第二套以上住宅的貸款利率，防止利用銀行貸款進行房地產(chǎn)投機的行為。在某些城市實行的限制期房轉(zhuǎn)讓的措施也可以在很大程度上控制投資需求，值得推廣。

(四)改革土地出讓金收取辦法，開征土地財產(chǎn)稅

目前土地出讓金采取一次交清的辦法，將今后50—70年的收益提前收取，是商品房價格居高不下的主要因素。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展，建議改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財產(chǎn)稅。按照國際上一般情況，住宅建設成本中72％是建筑和安裝費用，地價和其他費用只占28％，而我國住宅建設成本構(gòu)成中安裝成本只占42％，地價、稅費和其他占到58％。如果改用財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的房價就可以大幅下降。

(五)完善住房市場體系和市場運行機制

為滿足不同收入水平居民對住房的需求，必須充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)作用，提供多層次的房產(chǎn)市場。一是搞活住房二級市場，解除公房和其他產(chǎn)權(quán)房屋進入市場的障礙，擴大市場房產(chǎn)來源；簡化產(chǎn)權(quán)過戶和住房交易的手續(xù)，鼓勵居民換購住房；二是建立公開、透明的存量房屋資源信息系統(tǒng)，提高二手房市場的透明度，形成合理的房產(chǎn)價格體系，充分發(fā)揮市場配置資源的作用。三是規(guī)范房屋租賃市場，健全市場服務體系，規(guī)范中介服務，充分、合理利用房產(chǎn)存量資源。